Theo HoREA, dự thảo Nghị quyết về cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai đã bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất để thanh toán hợp đồng BT là lúc Nhà nước quyết định giao hoặc cho thuê đất. Nếu Nhà nước chậm giao đất, nhà đầu tư sẽ được bù thêm khoản tiền tương ứng lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại nhà nước, tính từ khi nghiệm thu công trình đến thời điểm giao đất. Tuy nhiên, theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, quy định này vẫn chưa đảm bảo sự công bằng đối với doanh nghiệp.
HoREA lập luận rằng mức bồi hoàn theo lãi suất ngân hàng – chỉ khoảng 5%/năm – là quá thấp so với mức tăng giá đất thực tế, vốn có thể gấp nhiều lần trong chu kỳ 5–7 năm. Điều này khiến nhà đầu tư chịu thiệt hại lớn khi Nhà nước chậm bàn giao đất, dù công trình BT đã hoàn thành, nghiệm thu và đưa vào sử dụng đúng tiến độ.
Một trường hợp điển hình được HoREA dẫn chứng là Hợp đồng BT giữa Công ty MHL và Quân chủng PK-KQ ký từ năm 2016, trong đó doanh nghiệp được thanh toán bằng quỹ đất tại số 448 Nguyễn Tất Thành, quận 4. Công trình đã nghiệm thu và bàn giao từ tháng 2/2018, song phải đến tháng 3/2025 – bảy năm sau – UBND TP.HCM mới có quyết định giao đất. Nếu áp dụng theo dự thảo, giá đất sẽ được xác định tại thời điểm 2025, dẫn đến thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp.
Không chỉ HoREA, nhiều đại biểu Quốc hội cũng bày tỏ quan điểm tương tự. Đại biểu Phan Đức Hiếu nhấn mạnh rằng trong quan hệ hợp đồng, nguyên tắc “ngang giá – cùng thời điểm” phải được bảo đảm. Nhà đầu tư hoàn thành công trình từ 5–7 năm trước nhưng lại phải nhận đất theo giá tại thời điểm giao đất là điều “không thể chấp nhận”. Ông Hiếu đề nghị thời điểm tính giá đất phải được xác định tại thời điểm nhà đầu tư bàn giao công trình hoặc theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
Tại TP.HCM, hiện có hơn 100 dự án BT rơi vào tình cảnh tương tự, khiến doanh nghiệp lâm vào thế khó và tiến độ nhiều dự án hạ tầng quan trọng bị đình trệ. Do đó, cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng Quốc hội sẽ sớm thông qua cơ chế tháo gỡ để giải quyết dứt điểm vấn đề đã kéo dài quá lâu.
HoREA cũng dẫn lại tiền lệ từng được áp dụng thành công tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo Nghị định 91/2025/NĐ-CP, thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT ở Thủ Thiêm được tính tại thời điểm ký tắt hợp đồng BT. Cách làm này đã giúp tháo gỡ triệt để các vướng mắc cho toàn bộ các dự án BT trong khu vực. Từ thực tế đó, HoREA đề nghị áp dụng phương thức tương tự trên phạm vi cả nước để bảo đảm sự bình đẳng và minh bạch giữa các nhà đầu tư.
Trong quá trình thảo luận dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98, nhiều đại biểu cũng đồng tình rằng TP.HCM muốn phát huy hết tiềm năng thì trước hết phải xử lý triệt để những vướng mắc hiện hữu, đặc biệt là cơ chế định giá đất cho các dự án BT. Đại biểu Trần Hữu Hậu (Tây Ninh) khẳng định việc xác định giá đất ở thời điểm Nhà nước bàn giao đất, khi doanh nghiệp đã bàn giao công trình từ nhiều năm trước, là “quá thiệt thòi” và không phản ánh đúng giá trị hợp đồng.
Nhiều ý kiến thống nhất rằng cách tiếp cận hợp lý nhất là xác định giá đất tại thời điểm ký hợp đồng BT hoặc khi nhà đầu tư bàn giao công trình. Đây cũng là giải pháp bảo đảm tính sòng phẳng, phù hợp nguyên tắc thị trường và tránh thiệt hại cho doanh nghiệp đầu tư hạ tầng theo hình thức BT.
Trước thời điểm Quốc hội biểu quyết ngày 11/12, kỳ vọng của doanh nghiệp và các hiệp hội đang dâng cao rằng nút thắt về thời điểm xác định giá đất sẽ được tháo gỡ, tạo cú hích mạnh mẽ cho hàng trăm dự án BT “đắp chiếu” suốt nhiều năm. Điều này không chỉ giúp giải phóng nguồn lực hạ tầng mà còn góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư tại TP.HCM và nhiều địa phương khác trên cả nước.
Phương Thảo(t/h)
