Nếu chỉ nhìn vào mức tăng trưởng lợi nhuận, thị trường bất động sản có thể tạo cảm giác đang “ấm dần lên” sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, khi đặt các số liệu vào bối cảnh vận hành và cấu trúc lợi nhuận của từng doanh nghiệp, bức tranh hiện ra rõ ràng hơn: đây là sự phân hóa mạnh mẽ, nơi chỉ những doanh nghiệp có nền tảng thực sự mới duy trì được sự ổn định.
Lợi nhuận tăng mạnh chưa hẳn phản ánh sức khỏe bền vững
Hodeco là cái tên gây chú ý nhất khi lợi nhuận trước thuế quý IV/2025 tăng tới 653% so với cùng kỳ, còn lũy kế cả năm tăng 807%. Mức tăng đột biến đưa Hodeco trở thành doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cao nhất trong nhóm đã công bố báo cáo.
Tuy nhiên, mức tăng theo phần trăm lớn phản ánh nhiều hơn yếu tố nền lợi nhuận thấp của năm trước và thời điểm ghi nhận doanh thu, thay vì cho thấy một chu kỳ tăng trưởng ổn định đã hình thành. Trong lĩnh vực bất động sản, lợi nhuận thường “bật mạnh” theo tiến độ bàn giao hoặc hạch toán dự án, trong khi dòng tiền và sức bền tài chính cần thời gian dài hơn để kiểm chứng.
Sonadezi: Tăng trưởng dựa trên nền tảng vận hành ổn định
Trái ngược với những cú bật mang tính thời điểm, nhóm doanh nghiệp trong hệ sinh thái Sonadezi cho thấy sự khác biệt về chất lượng lợi nhuận.
Sonadezi Châu Đức ghi nhận lợi nhuận trước thuế năm 2025 đạt 444 tỷ đồng, tăng 18% so với năm trước; riêng quý IV đạt 143 tỷ đồng, tăng 55%. Mức tăng không quá đột biến nhưng duy trì đều đặn, phản ánh hoạt động khai thác khu công nghiệp ổn định trong bối cảnh nhu cầu thuê đất vẫn giữ nhịp.
Sonadezi Giang Điền cho thấy sự phân bổ lợi nhuận tương đối đồng đều khi lợi nhuận quý IV giảm nhẹ 3%, nhưng cả năm vẫn tăng 28%, đạt 294 tỷ đồng. Điều này cho thấy doanh nghiệp không phụ thuộc quá lớn vào một quý cao điểm.
Trong khi đó, Sonadezi Long Bình ghi nhận lợi nhuận quý IV tăng tới 313%, song lũy kế cả năm chỉ tăng 3%, đạt 249 tỷ đồng. Sự chênh lệch lớn giữa kết quả quý và năm phản ánh yếu tố thời điểm ghi nhận hơn là sự cải thiện căn bản về biên lợi nhuận.
Những doanh nghiệp “đi chậm nhưng giữ nhịp”
Ở nhóm doanh nghiệp quy mô vừa, Tín Nghĩa IP đạt lợi nhuận trước thuế quý IV/2025 là 120 tỷ đồng, tăng 36%; lũy kế cả năm đạt 268 tỷ đồng, tăng 16%. Mức tăng không cao nhưng cho thấy trạng thái vận hành ổn định trong bối cảnh thị trường chưa thực sự thuận lợi.
Thaiholdings ghi nhận lợi nhuận quý IV đạt 35 tỷ đồng, tăng 143%; cả năm đạt 127 tỷ đồng, tăng 20%. Tuy vậy, quy mô lợi nhuận còn nhỏ cho thấy doanh nghiệp đang ở trạng thái duy trì hoạt động hơn là mở rộng mạnh mẽ.
Nhà và Đô thị Nam Hà Nội lại ghi nhận bức tranh trái chiều khi lợi nhuận quý IV giảm tới 77%, chỉ còn 3 tỷ đồng, trong khi cả năm vẫn tăng 26%, đạt 99 tỷ đồng. Điều này cho thấy lợi nhuận chủ yếu đến từ các giai đoạn trước, còn hoạt động cuối năm có dấu hiệu chững lại.
Những cú “lao dốc” cảnh báo rủi ro mô hình kinh doanh
Ở chiều ngược lại, không ít doanh nghiệp ghi nhận sự suy giảm mạnh. VEFAC từ mức lãi 546 tỷ đồng trong quý IV/2024 đã chuyển sang lỗ 25 tỷ đồng trong quý IV/2025, cho thấy rủi ro lớn của mô hình phụ thuộc vào tiến độ ghi nhận dự án.
Tương tự, D2D giảm lợi nhuận quý IV từ 113 tỷ đồng xuống còn 9 tỷ đồng, trong khi Idico Conac ghi nhận mức sụt giảm lên tới 86%. Những con số này phản ánh áp lực tài chính và khó khăn triển khai dự án vẫn hiện hữu, bất chấp một số điểm sáng cục bộ trên thị trường.
Điểm chung rút ra từ bức tranh trên không nằm ở việc doanh nghiệp nào lãi lớn hay lỗ sâu, mà ở cách lợi nhuận được tạo ra. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng khai thác ổn định vẫn duy trì được kết quả kinh doanh tương đối bền vững. Ngược lại, các đơn vị phụ thuộc lớn vào ghi nhận theo thời điểm hoặc đòn bẩy dự án cao đang phải đối mặt với biến động mạnh.
Thị trường bất động sản vì thế chưa bước vào giai đoạn phục hồi đại trà, mà đang tự sàng lọc thông qua chính kết quả kinh doanh. Trong giai đoạn này, lợi nhuận không chỉ là con số, mà là thước đo rõ ràng nhất cho sức bền và năng lực tồn tại của từng doanh nghiệp.
L.T(t/h)
