Trong nhiều năm, khoảng cách tới trung tâm thường được xem là một trong những tiêu chí quan trọng khi đánh giá giá trị bất động sản. Càng gần trung tâm, giá càng cao; càng xa, mức giá thường dễ tiếp cận hơn.
Tuy nhiên, sự phát triển nhanh của hạ tầng đường sắt đô thị đang làm thay đổi cách tính này. Khi metro trở thành một phần của hệ thống giao thông đô thị, khoảng cách vài kilomet không còn mang ý nghĩa quá lớn nếu cư dân có thể di chuyển nhanh chóng, thuận tiện và ổn định tới nơi làm việc, trường học hay các trung tâm dịch vụ.
Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), người mua cần phân biệt giữa “nhà ở giá thấp” và “nhà ở có chi phí sống thấp”. Một căn nhà có giá bán thấp nhưng nằm xa các trung tâm việc làm, thiếu phương tiện công cộng và phải phụ thuộc vào xe cá nhân có thể khiến tổng chi phí sinh hoạt cao hơn đáng kể.
Giá trị bất động sản được tính lại từ thời gian di chuyển
Tại Hà Nội và TP.HCM, áp lực giao thông ngày càng lớn đang khiến chi phí di chuyển trở thành một phần đáng kể trong ngân sách của các hộ gia đình. Trong điều kiện phương tiện cá nhân vẫn đóng vai trò chủ đạo, người dân không chỉ phải chi tiền mua và duy trì phương tiện mà còn phải trả “chi phí” bằng thời gian cho những hành trình kéo dài vì ùn tắc.
Metro có thể làm thay đổi bài toán này. Khi một khu vực được kết nối thuận tiện với hệ thống đường sắt đô thị, giá trị của bất động sản không còn đơn thuần nằm ở diện tích hay khoảng cách tới trung tâm, mà còn nằm ở khả năng giúp cư dân rút ngắn hành trình hàng ngày.
Đây cũng là lý do những bất động sản nằm trên các hành lang giao thông công cộng hiệu quả ngày càng được chú ý. Theo VARS IRE, trong khoảng hai năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng trưởng bình quân của thị trường.
Tại Hà Nội, mạng lưới metro được quy hoạch với quy mô lớn, trong khi TP.HCM cũng đang đẩy nhanh kế hoạch mở rộng hệ thống đường sắt đô thị. Khi các tuyến mới lần lượt được đầu tư và đưa vào vận hành, những khu vực trước đây bị đánh giá là xa trung tâm có thể được rút ngắn đáng kể về “thời gian tiếp cận”.
Đây chính là yếu tố có thể tạo ra sự dịch chuyển trong dòng tiền bất động sản.
Thay vì đặt câu hỏi “dự án cách trung tâm bao nhiêu kilomet?”, người mua ngày càng có xu hướng quan tâm đến câu hỏi thực tế hơn: “Từ nhà đến nơi làm việc mất bao lâu?”.
Một bất động sản xa hơn nhưng kết nối giao thông tốt có thể mang lại hiệu quả sử dụng cao hơn một căn nhà nằm gần trung tâm nhưng thường xuyên bị mắc kẹt trong giao thông.
Không phải cứ gần metro là được hưởng “premium”
Dù vậy, sự xuất hiện của metro cũng tạo ra một rủi ro mới đối với thị trường bất động sản: giá trị kỳ vọng có thể đi trước giá trị thực.
Một dự án được quảng bá là “cận metro” chưa đồng nghĩa với việc cư dân có thể dễ dàng sử dụng hệ thống đường sắt đô thị. Khoảng cách trên bản đồ chỉ là một phần của câu chuyện.
Một dự án cách ga vài trăm mét nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường, đường đi không an toàn hoặc không có phương tiện kết nối trung chuyển có thể kém thuận tiện hơn một dự án nằm xa hơn nhưng có tuyến xe buýt kết nối trực tiếp với nhà ga.
Vì vậy, khả năng tiếp cận thực tế mới là yếu tố cần được đặt lên hàng đầu.
Đây cũng là tinh thần cốt lõi của mô hình TOD. Giá trị không đến đơn thuần từ việc xây dựng một tuyến đường sắt, mà từ việc hình thành hệ sinh thái đô thị xung quanh nhà ga, nơi người dân có thể đi bộ, sử dụng xe buýt, tiếp cận dịch vụ và kết nối thuận tiện với nơi ở.
Bên cạnh đó, người mua cũng cần thận trọng với những dự án được định giá dựa trên các tuyến metro mới dừng ở bước quy hoạch hoặc đang triển khai với tiến độ chưa chắc chắn. Việc đưa toàn bộ “giá trị tương lai” của hạ tầng vào giá bán hiện tại có thể khiến người mua phải trả trước cho một lợi ích chưa thực sự hình thành.
Ngược lại, những khu vực đã có hạ tầng vận hành, kết nối đồng bộ và hình thành nhu cầu sử dụng thực tế mới có cơ sở tạo ra mức giá bền vững hơn.
Ở góc độ tài chính hộ gia đình, lợi ích của metro cũng không chỉ nằm ở khả năng tăng giá tài sản. Nếu việc sử dụng phương tiện công cộng giúp giảm đáng kể chi phí xăng xe, gửi xe, bảo dưỡng và các khoản liên quan, phần tiết kiệm này có thể trở thành một lợi ích kinh tế dài hạn.
Quan trọng hơn, thời gian tiết kiệm được từ việc giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân còn có giá trị đối với chất lượng cuộc sống.
Như vậy, metro đang mở rộng khái niệm về giá trị bất động sản. Một căn nhà đáng giá không nhất thiết phải là căn nhà rẻ nhất hoặc gần trung tâm nhất, mà là nơi giúp người sở hữu tối ưu đồng thời chi phí mua nhà, chi phí di chuyển, thời gian và khả năng tiếp cận các tiện ích thiết yếu.
Trong giai đoạn hạ tầng đô thị được đầu tư mạnh, đây có thể trở thành một trong những thay đổi quan trọng nhất trong hành vi của người mua nhà. Thước đo bất động sản vì thế đang dần chuyển từ “bao xa” sang “bao lâu”, từ giá bán đơn thuần sang tổng chi phí của cả một cuộc sống.
Với nhà đầu tư, điều này cũng đồng nghĩa giá trị bền vững sẽ thuộc về những dự án có khả năng kết nối thực chất, thay vì chỉ sở hữu một vị trí đẹp trên bản đồ quy hoạch.
Minh Thành (t/h)
