Không gian sống và tiện ích vùng lõi không còn đủ đáp ứng nhu cầu sống hiện đại
Trong 10 năm qua, theo thống kê, dân số Thủ đô tăng thêm 1,6 triệu người, riêng khu vực nội thành tăng trên 1,2 triệu người, trong đó phần lớn là gia tăng cơ học từ người nhập cư. Việc gia tăng dân số tại các quận lõi nội đô đang tạo ra nhiều sức ép như quá tải đối với công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, quản lý an ninh, trật tự công cộng, bảo đảm môi trường sống… Hà Nội đã đặt mục tiêu di dời 215.000 dân ra khỏi khu vực nội đô, nhưng để hoàn thành mục tiêu này không phải là chuyện một sớm một chiều.
Trong lúc đó, mật độ dân số trong khu vực lõi vẫn tiếp tục gia tăng, dẫn đến cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội không đáp ứng nổi cả về số lượng và chất lượng. Không gian sống cũng ngày càng bức bí, thiếu cây xanh, thiếu không gian công cộng, nơi vui chơi giải trí, rèn luyện sức khỏe… Trong khi đó, tầng lớp cư dân mới, thường là từ 8x trở về sau, cuộc sống mưu sinh không còn gắn với việc buôn bán nhỏ nữa nên họ có sự lựa chọn mới về nhà ở, thường là không mấy thiết tha với khu vực lõi trung tâm đô thị.
Một mặt, do giá nhà ở khu vực trung tâm rất đắt đỏ, nếu ở vị trí thuận lợi thì cần khoản tài chính rất lớn; còn nếu với khoản tài chính trung bình sẽ phải chấp nhận diện tích chật hẹp hoặc ở trong ngõ ngách rất bất tiện. Còn nếu mua để đầu tư thì đây là khu vực đã ổn định nên địa tô chênh lệch đã được tính hết vào giá, vì vậy trong tương lai cả trung và dài hạn đều ít có khả năng tăng giá, nếu giá có tăng theo thời gian thì là do trượt giá chứ không phải phát sinh lợi nhuận. Mặt khác, không gian sống và các tiện ích đi kèm trong khu phố cổ, phố cũ thường không thể đáp ứng cuộc sống hiện đại, và đây mới là lý do chính khiến các gia đình trẻ chọn nơi ở tại các khu đô thị mới, nhất là các đại đô thị.
Xu hướng dịch chuyển sống ra các đại đô thị xanh tích hợp đa tiện ích
Ở Hà Nội, các gia đình trẻ trước đây có xu hướng tìm kiếm nhà ở tại khu vực phía Tây. Tuy nhiên, trong thực tế, trào lưu này đang có xu hướng dịch chuyển dần về phía Đông. Khu vực phía Đông được quy hoạch bài bản hơn cả ở tầm đô thị cũng như trong nội bộ dự án. Vấn đề hạ tầng, nhất là giao thông (kể cả nội bộ và liên kết vùng) được hết sức chú trọng. Đặc biệt, khi dự án đường vành đai 4 và hệ thống cầu vượt sông Hồng được hoàn chỉnh thì việc kết nối với nội thành và kết nối vùng, kể cả liên tỉnh sẽ hết sức thuận lợi. Điều này đã tạo sức hút mới cho sản phẩm bất động sản khu Đông bởi cả việc được thụ hưởng những tiện ích phong phú, đầy đủ khi mua để ở, cũng như khả năng tăng giá nếu mua để đầu tư, hoặc mục đích mua để ở nhưng nếu khi cần bán thì cũng dễ thanh khoản và lợi nhuận cao.
Đặc biệt, đây cũng là khu vực đã và đang phát triển các đại đô thị hiện đại theo xu hướng xanh – thông minh và tích hợp all in one – tất cả trong một nên đã khẳng định được vị thế của nó trong xu hướng sống hiện đại của tầng lớp cư dân mới.
Thứ nhất, các khu đô thị mới này đều có diện tích cây xanh và không gian công cộng lớn nên tạo được môi trường sống hài hòa, gần gũi với thiên nhiên, tăng sự giao tiếp cộng đồng, có lợi cho sức khỏe, nhất là với lớp trẻ thường có cường độ lao động và áp lực công việc cao nên rất cần nơi nghỉ ngơi, thư giãn để tái tạo sức lao động.
Thứ hai, vì là các đại đô thị với quy mô lớn nên tích hợp đầy đủ các tiện ích từ chăm sóc sức khỏe đến mua sắm, y tế, vui chơi giải trí, luyện tập thể thao…, do đó giúp cư dân giảm được thời gian đi lại, nhất là trong công việc nội trợ và chăm sóc sức khỏe bản thân.
Đặc biệt về giáo dục – mối quan tâm hàng đầu của các gia đình trẻ – thường được xây dựng khá hoàn chỉnh với sự liên thông từ nhà trẻ, mẫu giáo đến các cấp học phổ thông (thậm chí có nơi có cả cấp đại học) với chất lượng tốt đã giải tỏa được nỗi lo cho các cặp vợ chồng trẻ trong việc nuôi dạy, chăm sóc con cái, trong điều kiện hệ thống trường công lập quá tải còn các trường “tự phát” vừa không bảo đảm chất lượng vừa thiếu an toàn. Hệ thống trường học trong các đại đô thị không chỉ đáp ứng về giáo dục trí lực mà còn chú trọng cả về thể chất và đặc biệt là về ngoại ngữ và kỹ năng sống.
Mặt khác, vì là đại đô thị nên ở đó cũng đa dạng các sản phẩm bất động sản và tiện ích, dịch vụ, do đó vừa thích hợp cho các gia đình trẻ nhưng cũng đáp ứng cho các đối tượng khác như người cao tuổi, trung niên hay trẻ nhỏ… Trong các đại đô thị đó, thường bao gồm nhiều loại hình như biệt thự, liền kề, nhà phố, shophouse…, nhưng theo nghiên cứu của chúng tôi, loại hình căn hộ chung cư trung và cao cấp thường được quan tâm hơn cả.
Bởi vì, căn hộ chung cư trung, cao cấp vừa đáp ứng được về tiện nghi, lối sống hiện đại, không gian sống tốt…, bảo đảm chất lượng sống đồng thời lại có mức giá không quá cao nên phù hợp với nhiều đối tượng cư dân. Mặt khác, tầng lớp trung lưu ở Việt Nam được dự báo sẽ còn gia tăng trong cả trước mắt và trung, dài hạn, vì vậy việc đầu tư vào phân khúc căn hộ trung – cao cấp sẽ có khả năng sinh lời cao và dễ thanh khoản trong tương lai.
Như vậy có thể nói, chính môi trường và tiện ích là tiêu chí hàng đầu của lối sống hiện đại của một tầng lớp cư dân mới và chính điều này đã tạo sự dịch chuyển cư dân từ chỗ bám vào vùng trung tâm nội đô Hà Nội sang các khu đô thị mới, nhất là các đại đô thị với môi trường sống gần gũi với thiên nhiên và những tiện ích được tích hợp tối đa trong một khu vực. Trong đó, căn hộ chung cư trung và cao cấp ngày càng trở thành phân khúc có tính thanh khoản cao bởi cả nhu cầu ở thực cũng như mục đích đầu tư do xu hướng sống trên ngày càng phổ biến và tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng ở Việt Nam./.
Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam
