Những yếu tố kích cầu
Theo ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, tài chính cho nhà đất đã được đề cập khá sớm tại Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg Phê duyệt định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020.
Nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh: Giải pháp quan trọng cho BĐS
Theo đó, vốn dành cho BĐS gồm các nguồn chính đó là vốn ngân sách nhà nước, vốn ngoại, vốn tín dụng - bảo lãnh, vốn tư nhân (vốn tự có, vốn góp).
Liên quan đến nguồn vốn ngân sách nhà nước, theo ông Lực, hiện nay đang có 2.000 tỷ đồng, trong đó, 800 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở cho người có công, 1.200 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội. Năm 2018, Chính phủ có kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng đối với chương trình cho người thu nhập thấp vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Trong đó, vốn nhà nước cấp là 500 tỷ đồng, NH chính sách xã hội tự huy động 500 tỷ đồng.
Theo ông Lực, nguồn vốn như vậy là khá eo hẹp. Bởi, chỉ cần một số dự án với quy mô lớn đã ngốn hết nguồn vốn này. Chính vì vậy, nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh được coi như một trong những giải pháp quan trọng.
Ngoài ra, cũng phải kể đến nguồn vốn ngoại, bao gồm cả nguồn vốn trực tiếp với khoảng 12 quỹ và gián tiếp. Theo Tổng cục Thống kê, năm 2017, FDI đăng ký 3,05 tỷ USD vào lĩnh vực BĐS; hết 4 tháng đầu năm 2018, FDI đăng ký đạt 807,5 triệu USD vào lĩnh vực này, chiếm 10% tổng vốn đăng ký.
Ông Lực cho biết: “Hiện có một số chính sách tác động đến thị trường BĐS. Trong đó, phải kể đến Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 “Phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”. Hay như Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25/1/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và một cơ hội - theo ông Lực thì rất tốt đó chính là Hội nhập quốc tế sâu rộng giai đoạn 2018 - 2020, cụ thể là triển vọng FTA VN-EU, CPTPP…), đây sẽ là những nhân tố kích cầu BĐS tăng lên.
Cần thiết một quỹ nhà ở
NHNN cho biết, tính đến 31/12/2017, tổng dư nợ cho vay đầu tư và kinh doanh BĐS là 471.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 7,2% tổng dư nợ), tăng 8,3% so với đầu năm. Theo đó, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS và xây dựng chiếm khoảng 15,8% tổng dư nợ (theo Ủy ban Giám sát tài chính tiền tệ quốc gia).
Ngoài ra, tín dụng tiêu dùng hết năm 2017 đạt khoảng 1,1 triệu tỷ đồng (chiếm 17% tổng dư nợ), trong đó, dư nợ cho vay sửa - mua nhà, thuê nhà chiếm khoảng 8% tổng dư nợ.
Trong khi đó, theo Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), sắp tới, các DN BĐS sẽ khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng NH, do NHNN đang tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường BĐS. Nhiều tổ chức quốc tế đã khuyến nghị Chính phủ không nên nới lỏng thêm tiền tệ.
Lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng NH vào BĐS đã bắt đầu kể từ Thông tư 06/2016/TT-NHNN, ngày 27/5/2016, của NHNN. Cuối năm 2017, Thông tư 06/2016/TT-NHNN cũng được điều chỉnh bởi Thông tư 19/2017/TT-NHNN, ngày 28/12/2017, cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình 45% (Từ ngày 1/1 - 31/12/2018), giảm xuống 40% (từ ngày 1/1/2019).
Tuy nhiên, mới đây, NHNN có Công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.
Chỉ ra một trong những hạn chế, tồn tại trong tài chính BĐS, ông Lực cho rằng, Quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được, chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm… chưa phù hợp với thị trường. Hệ thống các định chế tài chính chưa đa dạng, cụ thể là chưa có hoặc chưa phát triển các định chế tài chính như quỹ tín thác đầu tư - REIT, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở… được chỉ ra đang là những rào cả khiến thị trường tài chính nhà ở chưa thể phát triển. Vì vậy, cần thiết phải có một quỹ tiết kiệm nhà ở chung giống như các nước như Thái Lan, Singapore đã làm thành công.
Bên cạnh đó, theo ông Lực, cần phát triển - tạo nguồn vốn trung và dài hạn, cân đối cấu trúc thị trường tài chính; tạo vốn mồi tại các quỹ tiết kiệm nhà ở, chương trình nhà ở xã hội... Đặc biệt, trong đó chú trọng định hướng thu hút đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS mục tiêu như cơ sở hạ tầng thiết yếu, hạ tầng giao thông; triển khai tốt nghị định về hình thức đầu tư PPP...
Khánh Yên
