Những thách thức còn tồn đọng?
Theo ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý Nhà ở xã hội (NOXH), Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng: Trong suốt thời gian qua, công tác phát triển NOXH đã được Chính phủ và các địa phương triển khai rất quyết liệt. Bộ Xây dựng đã tổng hợp và báo cáo về tình hình phát triển NOXH trên toàn quốc. Cụ thể, đến nay cả nước đã triển khai 657 dự án nhà ở xã hội, với tổng quy mô đạt khoảng 600.000 căn hộ. Trong đó, 103 dự án đã hoàn thành, cung cấp khoảng 67.000 căn nhà cho người dân. Đồng thời, 140.000 căn hộ đang được xây dựng và khoảng 414 dự án đã được chấp thuận chủ trương, với quy mô đạt 406.000 căn.
Đặc biệt, trong năm 2024, số lượng dự án nhà ở xã hội hoàn thành đã tăng 146% so với năm 2023, số dự án được chấp thuận chủ trương tăng 113%, và tổng số dự án đã được phê duyệt tăng 201%. Tuy nhiên, ông Hải thừa nhận rằng dù đã có nhiều tiến bộ, nhưng so với nhu cầu thực tế, vẫn chưa thể đáp ứng đủ mục tiêu phát triển NOXH, đặc biệt là ở phân khúc thu nhập thấp và trung bình.
Nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trong phát triển nhà ở xã hội được ông Hải phân tích gồm nhiều yếu tố. Trước hết, Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ NOXH được phê duyệt vào năm 2023 mới chỉ triển khai được hơn 2 năm, nên các bộ, ngành và địa phương vẫn cần thêm thời gian để quy hoạch và hoàn thiện các thủ tục. Thứ hai, thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội tương đối phức tạp, không khác gì các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc phải mất thời gian lâu dài để thực hiện. Cuối cùng, quá trình từ khi khởi công cho đến khi hoàn thành một dự án nhà ở xã hội ít nhất cũng phải kéo dài từ 1 đến 2 năm.
Một khó khăn lớn khác là việc thiếu quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội. Mặc dù các địa phương đã cố gắng bố trí quỹ đất, đến hết năm 2024, cả nước đã có 1.309 vị trí quy hoạch, với khoảng 9.737 ha đất dành cho nhà ở xã hội, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), đặc biệt tại các khu vực có chủ sử dụng đất phức tạp.
“Vốn không phải là yếu tố đáng lo ngại trong việc phát triển nhà ở xã hội”
Về nguồn vốn, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho rằng vấn đề vốn không phải là yếu tố đáng lo ngại trong việc phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông nhận định rằng nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn thiếu, đặc biệt là đối với các phân khúc thu nhập trung bình và thấp. Đồng thời, quá trình chuyển đổi, cải cách thủ tục và quy trình đã có nhiều cải thiện, nhưng vẫn còn một số vướng mắc, đặc biệt là về việc đấu thầu và lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án.
Theo ông Lực, cần có sự thay đổi trong tư duy và quan điểm phát triển nhà ở xã hội. Trước đây, nhà ở xã hội được coi là một “mặt trận từ thiện”, không được ưu tiên đầu tư đúng mức. Tuy nhiên, hiện nay, Chính phủ đã có cái nhìn cởi mở hơn và liên tục giao chỉ tiêu xây dựng NOXH cho các địa phương và doanh nghiệp. Một điểm quan trọng mà ông Lực nhấn mạnh là chính sách nhà ở xã hội hiện nay đã có nhiều cải tiến, chẳng hạn như không còn yêu cầu xác nhận nơi ở, thu nhập của đối tượng có nhu cầu được nâng lên từ 11 triệu đồng lên 15 triệu đồng, và không yêu cầu nộp thuế thu nhập.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện nay vẫn là thủ tục đấu thầu, khiến nhiều doanh nghiệp không mấy mặn mà tham gia vào các dự án nhà ở xã hội. Để khắc phục tình trạng này, ông Lực đề xuất cần có cơ chế chỉ định thầu, đơn giản hóa các thủ tục lựa chọn nhà đầu tư để đẩy nhanh tiến độ các dự án.
Về lợi ích cho doanh nghiệp, ông Lực cũng chỉ ra rằng hiện nay, nhiều doanh nghiệp chưa tận dụng hết các ưu đãi, chính sách hỗ trợ của Chính phủ trong việc phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, quy định cho phép doanh nghiệp sử dụng 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở xã hội để phát triển nhà ở thương mại, dịch vụ thương mại mà không bị khống chế về lợi nhuận là một lợi thế lớn. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa nhận thức hết được lợi ích này.
Cần tìm nguồn vốn của quốc gia, khơi thông được lâu dài
Chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng: Gói cho vay nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội có lâu rồi. Tôi biết, ngân sách Nhà nước hàng năm cấp 2.000 đến 3.000 tỷ đồng cho ngân hàng cho các đối tượng vay, cho vay tối đa 20-25 năm, lãi suất tương đương cho vay hộ nghèo 6,6%/năm.
Trước đây lãi suất là 4,8%/năm, nhưng theo Nghị định 100 và Luật Nhà ở 2023, hiện mức lãi suất cho vay với đối tượng mua nhà ở xã hội đang là 6,6% theo mức lãi suất cho vay người nghèo. Có ý kiến cho rằng hơi cao và chúng ta cần rà soát cho vay người nghèo có phù hợp chưa?
“Theo tôi, nguồn vốn này ít lắm, vì thế nên chúng ta phải tìm nguồn vốn của quốc gia mới có thể khơi thông được lâu dài. Bên cạnh đó, cần cấu trúc nguồn vốn thế nào để đúng, đủ đối tượng; cho vay chủ đầu tư hay người mua nhà, hay cho thuê sẽ hợp lý hơn.
Quốc tế họ làm thế này: Quỹ nhà ở các nước họ cho vay đối với người mua nhà, còn một phần cho vay chủ đầu tư. Tỷ lệ là 70%-30%, cho vay và thực hiện bảo lãnh với nhà đầu tư, người mua nhà”.
Vậy chúng ta đặt ra vấn đề cho vay thuê hay mua các dự án nhà ở xã hội?
“Quan điểm tôi là linh hoạt, có thể cả hai, có những người thực sự muốn mua, chả nhẽ chúng ta lại cản trở không cho mua mà chỉ cho thuê thôi à? ”, ông Lực nhấn mạnh.
Tuy nhiên ông Lực cũng cho rằng đến thời điểm nào đó, chúng ta khuyến khích cho thuê nhiều hơn.
Liên quan đến lo ngại khi có nhiều ý kiến cho rằng quỹ nhà ở hết tiền, TS Cấn Văn Lực chia sẻ: Cách làm tại các nước tư bản là “lấy mỡ nó rán nó”. Quỹ này có nguồn thu của nó chứ không phải chỉ tiêu tiền, cơ chế thu, chi cũng cần làm rõ ràng.
“Thu là chúng ta thu từ bảo lãnh người mua nhà, chủ đầu tư. Thứ 2 là họ cho vay mà, lãi suất thế nào là phù hợp, theo tôi bằng 70-80% lãi suất thị trường là ưu đãi rồi, ta cứ đưa ra quy định là lãi suất Quỹ này là từ 50% đến 70% là được rồi. Một số nước cho phép đầu tư sử dụng Quỹ nhà ở có sinh lời an toàn, có tôn chỉ, mục đích. Lấy mỡ nó, rán nó, quỹ tiêu tiền không là quỹ chết, tiền đâu cho đủ”, ông Lực chia sẻ.
Cần xây dựng một quỹ nhà ở quốc gia
Về quỹ phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Văn Bình, Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng cần xây dựng một quỹ nhà ở quốc gia, không chỉ từ ngân sách Nhà nước mà còn từ các nguồn khác, để hỗ trợ việc giải phóng mặt bằng, bồi thường tái định cư và thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội. Một trong những phương án quan trọng là sử dụng quỹ này để hỗ trợ địa phương có ngân sách hạn chế, giúp họ giải phóng mặt bằng và phát triển các dự án nhà ở xã hội.
Ngoài ra, việc hỗ trợ doanh nghiệp và chủ đầu tư bằng các chính sách về lãi suất ưu đãi, giúp giảm chi phí cho vay, sẽ thúc đẩy việc tham gia của các doanh nghiệp vào thị trường nhà ở xã hội. Quỹ tín dụng này có thể phát triển theo mô hình các nước như Singapore, Trung Quốc, hoặc Hàn Quốc, nơi họ đã thành công trong việc huy động vốn để phát triển nhà ở xã hội thông qua các quỹ tài chính hỗ trợ.
Dù đã có những nỗ lực đáng kể từ Chính phủ và các bộ, ngành, nhưng để đạt được mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, cần phải có các giải pháp mạnh mẽ và cải tiến trong các chính sách, thủ tục hành chính, và sự hỗ trợ từ nguồn vốn. Việc tiếp tục hoàn thiện quy trình đấu thầu, tăng cường cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp, và xây dựng các quỹ tài chính phát triển nhà ở xã hội sẽ giúp Việt Nam vượt qua những thách thức trong phát triển nhà ở xã hội, mang lại một tương lai bền vững cho người dân, đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp và trung bình.
Khánh Yên
