Chưa động thổ đã công khai thu tiền nhận giữ chỗ?
Hiện nay có rất nhiều dự án dù chưa đủ điều kiện để huy động vốn, pháp lý chưa rõ ràng, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thành, thậm chí chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn lách luật huy động vốn bằng hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, phiếu đăng ký giữ chỗ. Và dự án The Grand Manhatan cũng là một trong số đó.
Dự án The Grand Manhatan tọa lạc tại địa chỉ 100 Cô Giang, Phường Cô Giang, Quận 1, TP.HCM
Được biết, Dự án The Grand Manhatan tọa lạc tại địa chỉ 100 Cô Giang, Phường Cô Giang, Quận 1, TP.HCM do Đất Việt làm chủ đầu tư và tập đoàn Novaland là đơn vị phát triển dự án. Có tổng diện tích hơn 1,4ha, với quy mô gồm 3 tòa tháp cao 39 tầng. Trong đó, có 4 hầm đậu xe, tầng 1 và 2 được làm trung tâm thương mại, tầng 4 đến tầng 7 dùng làm khách sạn, từ tầng 8 đến 39 là căn hộ thương mại cao cấp.
Theo tìm hiểu của phóng viên, phải đến ngày 27/10/2018, Novaland mới chính thức thông báo lễ mở bán đợt 1 dự án The Grand Manhatan. Tuy nhiên, ở nhiều website The Grand Manhatan được rao bán rầm rộ với những lời lẽ có cánh như sở hữu vị trí kim cương đắc địa ngay trung tâm Quận 1 với 2 mặt tiền đường Cô Bắc và Cô Giang, cùng nhiều tiện ích 5 sao cao cấp. Được khởi công xây dựng quý 3/2018, dự kiến bài giao quý 3/2021. Tuy nhiên đến nay dự án này vẫn đang được quây tôn kín và chưa có dấu hiệu sẽ khởi công xây dựng.
“Nhà mẫu hiện tại là chưa có, dự án đang triển khai mặt bằng, nên thời điểm này chủ đầu tư nhận phiếu giữ chỗ cho khách.”
Không chỉ vậy, vì dự án nằm ở vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện nên mức giá mà Tập đoàn Novaland đang chào bán cũng có giá cao ngất ngưởng, căn 2 phòng ngủ rơi có giá thấp nhất cũng rơi vào khoảng 11 tỷ đồng/căn, mức giá dao động từ 12 tỷ cho đến 16 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.
Được biết, đợt mở bán sắp tới chỉ mở bán hơn 180 căn hộ, nhưng đến nay Novaland đã nhận hơn 200 phiếu đăng ký ưu tiên giữ chỗ của khách hàng. Phiếu đăng ký giữ chỗ có giá trị 200 triệu đồng, và mỗi khách hàng chỉ được đăng ký tối đa 2 căn.
Trong vai một khách hàng muốn mua nhà, chúng tôi được nhân viên Sale của Novaland cho biết: “Nhà mẫu hiện tại là chưa có, dự án đang triển khai mặt bằng, nên thời điểm này chủ đầu tư nhận phiếu giữ chỗ cho khách.”
Khi thấy khách hàng tỏ ra lưỡng lự về giấy phép của dự án thì được nhân viên Sale ngay lập tức trấn an: “Dự án đã có pháp lý đầy đủ, được phép mở bán rồi. Sắp tới, sau khi mở bán bên em sẽ mở một lễ gọi là lễ khởi công, lúc đó thông tin sẽ public. Còn bây giờ, chỉ mới nhận giữ chỗ với khách nên tất cả thông tin còn chưa dám công khai với khách”.
Ghi nhận thực tế ngày 21/10, hiện trường dự án The Grand Manhatan mọi việc vẫn đang dừng ở việc ép cọc thử tải, còn lại chưa có dấu hiệu thi công. Bảng hiệu thông tin công trình rất sơ sài, ngoài tấm bảng dự án The Grand Manhatan và logo biểu tượng của Novaland, chủ đầu tư dự án Đất Việt còn lại thì không hề có thông tin khác như giấy phép xây dựng, đơn vị thiết kế, đơn vị thi công, tư vấn giám sát…?
Không chỉ có The Grand Manhatan, trước đó Novaland cũng bị khách hàng tố chiếm dụng vốn tại dự án Sunrise Riverside. Theo đó tại dự án Sunrise Riverside, dù hợp đồng đã ký, khách hàng cũng đã đóng tiền đặt cọc 15 đợt tương đương 35% giá trị hợp đồng, Novaland bất ngờ mời khách hàng lên thương lượng gia hạn hợp đồng hoặc chuyển dự án khác. Khi khách hàng phản ứng thì Novaland hứa sẽ trả lại tiền cọc cho khách hàng vì dự án đang gặp vấn đề bất khả kháng.
Dự án mới dừng lại ở việc ép cọc thử tài nhưng đã được rao bán dầm dộ
Trong khi Nnân viên sale Novaland thì liên tục khẳng định dự án đã xây dựng được đến lầu 6, bị chậm tiến độ so với kế hoạch. Nhưng thực tế Dự án Sunrise Riverside block E2 chỉ mới hoàn thiện xong tầng hầm, tầng hầm này là dùng chung cho cả Block E và E1. Như vậy có nghĩa là cả thời gian qua, Công ty Novaland đã không hề xây dựng Dự án Block E2". ...
Mọi rủi ro đổ dồn về phía khách hàng
Luật sư Nguyễn Văn Lập - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo quy định của pháp luật, việc chủ đầu tư tiến hành huy động vốn dưới hình thức nhận tiền đặt cọc, nhận phiếu giữ chỗ đối với các dự án là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở trong khi dự án này chưa được xây dựng là không đúng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.
Cụ thể, tại khoản 1, điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải thỏa mãn các điều kiện sau: “có giầy tờ về quyền sử dụng đất, có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dụng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của toàn nhà đó.
Khoản 2 điều 55 và khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng quy định điều kiện đối với chủ đầu tư: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cao kết.”
Theo luật sư Lập, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện sẽ có những rủi ro cơ bản:
Thứ nhất, rủi ro về pháp lý, khách hàng thường chịu thiệt do phát sinh liên quan đến các vướng mắc thủ tục pháp lý của dự án trong suốt quá trình triển khai xây dựng chưa được phê duyệt, chủ đầu tư không đóng tiền sử dụng đất; chưa được phép mở bán; nợ thuế, chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất… Mặt khác, có thể khách hàng bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà, cùng một căn nhà nhưng được rao bán cho nhiều người, chủ đầu tư nhận tiền và bỏ trốn mà không tiến hành xây dựng, hoàn thành dự án như đã cam kết.
Thứ hai, rủi ro về tài chính, chủ đầu tư một lúc thực hiện nhiều dự án hoặc lấy vốn dự án này “đắp” cho dự án khác dẫn đến việc sử dụng vốn sai mục đích, làm chậm tiến độ dự án, nghiêm trọng hơn có thể sẽ đóng băng dự án khi nhà đầu tư không cân đối được vấn đề tài chính.
Thứ ba, rủi ro về phê duyệt dự án, nếu đưa dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng chủ đầu tư lại đưa vào kinh doanh và thu tiền của khách hàng, tuy nhiên, trong quá trình thực hiện dự án bị vướng mắc, thiếu sót dẫn đến dự án không được phê duyệt thì rủi ro về việc không bàn giao được nhà sẽ rất cao, lúc này chủ đầu tư đã sử dụng hết nguồn vốn để đầu tư dự án nên tiền trả lại cho khách hàng sẽ không còn. Vì vậy, người chịu thiệt thòi nhất vẫn là người mua nhà.
Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện vẫn chưa có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh cho dự án The Grand Mannhata do Novaland làm đơn vị phát triển, bởi Novaland vẫn đang trong quá trình thương thảo với các ngân hàng.
Hải Đăng
