Mặc dù mức giá rao bán liên tục được đẩy lên cao, nhiều môi giới và nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm đều khẳng định, giá bất động sản tại khu vực này đang bị "thổi" lên quá cao so với giá trị thật. 

Đại diện một công ty bất động sản chuyên về thị trường đất nền 03 quận khu Đông của TP. Hồ Chí Minh bày tỏ: "Trong một năm qua, không ít chủ đất đã đã "ảo tưởng" về giá trị của bất động sản mình sở hữu mà đưa ra những mức giá trên trời, trong khi thực tế các lô đất có giá trị thấp hơn nhiều do các yếu tố như vị trí, hạ tầng. Thu nhập của người dân giảm do kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 khiến nhu cầu mua nhà giảm. Đúng nguyên tắc, giá nhà đất cũng phải giảm. Thế nhưng thời gian qua, giá bất động sản còn tăng vô lý và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” lớn".

 Vinhomes Central Park có vị trí thuận tiện kết nối với nhà ga số 5 của tuyến Metro số 1. Ảnh minh họa internet.

Không phải ngẫu nhiên mà nhiều nhà đầu tư tự tin tận dụng lợi thế TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh để tạo lập mức giá mới cho khoản đầu tư cũ của mình. Sự tự tin này đến từ các chủ đầu tư và môi giới đang ra sức "dựa hơi" thành phố mới để "bơm thổi". Lý do tăng giá môi giới đưa ra là do thị trường đang xác lập mặt bằng mới vì TP. Thủ Đức. Nếu thời điểm này giá đất vẫn còn tranh sáng tranh tối thì đến năm sau khi thành phố chính thức ra mắt, giá đất còn biến động mạnh hơn. Để minh chứng, nhiều môi giới đưa ra sự chênh lệch trong giá chào bán trước và sau khi có thông tin thành lập thành phố và dự báo xu hướng tăng của nhà đất các khu vực khác khi có biến động hạ tầng.

Thời gian qua do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản đều chịu tác động nặng nề. Để kích thích nhu cầu thị trường, gia tăng giao dịch, gần đây nhiều chủ đầu tư đã sử dụng phương thức kinh doanh mới dành cho khách hàng có nhu cầu đầu tư hoặc sở hữu nhà ở, chung cư nhưng nguồn vốn hạn hẹp với phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn”.

Giám đốc sàn giao dịch có trụ sở tại TP. Thủ Đức cho biết, phương thức này thường áp dụng đối với những khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu một căn nhà (hộ) để làm tài sản đảm bảo, thế chấp. Đơn cử, khi khách hàng có nhu cầu muốn mua thêm căn hộ dự án có mức giá 5 tỷ đồng, sau khi làm hợp đồng khách hàng chỉ cần đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến tận thời điểm nhận nhà mà không phải đóng thêm một khoản tiền nào. Nhưng khách hàng mua căn hộ phải làm thủ tục thế chấp căn nhà (hộ) đang ở để thanh toán 30% giá trị Hợp đồng mua căn hộ mới.

“Khách hàng nhận căn hộ mới, đồng thời cũng phải thế chấp luôn căn hộ này để đảm bảo cho khoản vay nhằm thanh toán 70% giá trị Hợp đồng mua căn hộ mới hay chính là phần giá trị hợp đồng còn lại, giám đốc sàn giao dịch giải thích thêm.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), phương thức mua nhà “không cần vốn” có thể hiểu là phương thức mua bán nhà, kết hợp hoán đổi nhà, cũng như kết hợp cả cho vay có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và cả căn hộ mới. Hình thức này vừa giúp cho khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới. Đặc biệt, với nhu cầu sở hữu nhà lớn như hiện nay sẽ có sự tác động đáng kể, giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm.

Phó tổng giám đốc phụ trách khối khách hàng tư nhân của một NHTMCP có trụ sở tại TP.Hồ Chí Minh tư vấn thêm, đối với khách hàng có nhu cầu sở hữu căn hộ trả trước 30% Hợp đồng mua nhà, nếu căn hộ trị giá 5 tỷ đồng thì khách hàng chỉ cần vay thêm 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Giả sử tại thời điểm vay, lãi suất áp dụng là 10% thì lãi vay phải trả là 29,1 triệu đồng/tháng (chỉ thế chấp tài sản một căn nhà). Còn nếu thực hiện phương thức nêu trên của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% Hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn nhà (hộ) cũ, như vậy là phải thế chấp hai căn.

Ngoài ra, nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng khách hàng phải trả lãi vay lên đến 41,6 triệu đồng/tháng. “Rõ ràng, nếu so sánh hai phương án thì khách hàng sẽ là bên bị thua thiệt hơn khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các NHTMCP thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60 - 70% giá thị trường mà thôi. Vì vậy, khách hàng cần quan tâm xem xét kỹ lưỡng để tránh rơi vào tình trạng khó khăn về tài chính. Đồng thời, để khuyến khích phát triển phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn”, quan trọng các chủ đầu tư dự án cần tuân thủ đúng quy định luật pháp, tư vấn rõ ràng cho người mua, nêu cao tinh thần đồng hành, hỗ trợ, luôn có hành vi “ứng xử đẹp”, nhằm bảo đảm tốt nhất quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng”, vị Phó tổng giám đốc NHTMCP chia sẻ.

Qua tìm hiểu thực tế của PV Thương hiệu & Công luận, tại nhiều sàn môi giới chính quy trên địa bàn khu Đông, thì thấy: Ngay khi thông tin TP. Thủ Đức được thành lập, lượng khách hàng tìm hiểu về thị trường này tăng khá nhiều, nhưng chủ yếu là tìm hiểu thông tin, khảo sát giá đất, nhu cầu mua hay lượng giao dịch thực tế lại không tăng. Các đơn vị này cho rằng, động thái nóng lên của thị trường khu Đông chủ yếu là "té nước theo mưa" trước thông tin “khủng” về quy hoạch.

Tuy nhiên giới chuyên gia nhìn nhận, khu Đông không phải là thị trường mới, tiềm lực và quỹ đất của thị trường này đã được khai thác từ trước đó khá lâu và biên độ tăng giá vốn cũng bị nhận định là ảo nhất TP.HCM. Cuộc chiến săn đất tại thị trường này diễn ra liên tục trong suốt 05 năm qua, nếu trông chờ vào một cuộc săn đất quy mô tại đây là rất khó xảy ra.

Theo tìm hiểu của PV Thương hiệu & Công luận, trong tháng 12 nhu cầu tìm kiếm nhà đất khu Đông không hề tăng đột biến, thậm chí có dấu hiệu đi xuống. Điều này cho thấy, phản ứng của thị trường với nhà đất khu Đông không hề bùng nổ như giới đầu tư kỳ vọng. Hơn nữa, việc "bơm giá" quá đà sẽ không làm thị trường bất động sản "nóng lên" mà sẽ thành thị trường bong bóng, bởi người dân vừa trải qua dịch Covid-19, khó khăn về kinh tế. 

Lê Pháp