Quy định “tối thiểu 3 tầng hầm cho nhà cao tầng”: Doanh nghiệp “tâm tư” thế nào?

THCL Theo ý kiến của các chuyên gia thì việc quy định “bố trí tối thiểu 3 tầng hầm để xe tại các công trình, khu đô thị, trung tâm thương mại…” - gây rào cản mới đối với các chủ đầu tư, DN hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trên địa bàn Thủ đô.

Dự án công trình xây mới - tối thiểu phải 03 tầng hầm thì mọi chi phí đầu tư sẽ tăng lên đáng kể

Chính sách… một chiều?

Nhằm tạo môi trường kinh doanh thuận lợi nhất cho DN, lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đang không ngừng nỗ lực để đưa ra các giải pháp xây dựng thể chế.

Thế nhưng, mới đây, trong Thông báo số 83-TB/TY, ngày 24/03/2016 của Thành ủy Hà Nội lại chỉ đạo các sở, ngành thành phố và các chủ đầu tư xây dựng công trình, khu đô thị, trung tâm thương mại, theo đó, trong thiết kế và xây dựng phải bố trí thêm tầng hầm để xe, tối thiểu 03 tầng hầm.

Thực tế hiện nay, thiếu bãi đỗ xe đang trở thành nỗi ám ảnh của không ít người dân. Tại các khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, Linh Đàm, Pháp Vân, Mỹ Đình… đều thiếu chỗ đỗ xe trầm trọng, vì hầu hết các tòa chung cư ở đây không có tầng hầm hoặc có 01 tầng hầm, chủ yếu đủ trông xe máy, xe đạp. Phải tận dụng ngay cả vỉa hè, lòng đường đề làm điểm trông giữ xe.

Từ thực trạng đó, việc chỉ đạo chính sách này của Thành ủy Hà Nội - sẽ tạo thêm diện tích để xe của dân cư trong khu đô thị và khu vực lân cận, đồng thời làm tăng diện tích bãi đỗ xe của thành phố. Áp dụng chính sách này để tạo thêm nguồn thu ngân sách, giải quyết tình trạng thiếu hụt nơi đỗ xe cho người dân. Đứng trên phương diện quản lý, chủ trương của Thành ủy Hà Nội thì chính sách này cũng là một phương án tốt, nhưng lại chỉ tạo điều kiện một chiều?

Nếu xét theo các yếu tố hiệu quả đầu tư dự án, hiệu quả kinh tế - xã hội, sức cạnh tranh trên thị trường, các DN bất động sản và DN xây dựng sẽ ra sao? Liệu rằng, việc áp dụng chủ trương của Thành ủy Hà Nội với các DN - đã thực sự hợp lý và có gây khó cho DN? Nếu quy định này được cụ thế hóa thành hiện thực, có thể nhiều phát sinh được coi là “biến động” kéo theo.

Trong cơn biến động đó, DN sẽ loay hoay, thị trường nhà ở cũng ảnh hưởng phần nào. Với dự án công trình xây mới mà tối thiểu phải 03 tầng hầm thì mọi chi phí đầu tư như chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án… sẽ tăng lên đáng kể. Ví dụ, cùng là một dự án đô thị được quy hoạch xây dựng khoảng 10 khối công trình cao tầng, nay bố trí thêm 3 tầng hầm thì tổng mức dự án sẽ tăng thêm một con số không hề nhỏ (khoảng 10%). Điều e ngại ở đây là không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực vốn để thực hiện. Một hệ quả kéo theo đối với các DN khi chi phí đầu tư tăng cao như vậy - sẽ khiến cho giá thành sản phẩm tăng cao, đồng nghĩa với việc sức mua sẽ giảm.

Thêm “giấy phép con”?

Sẽ xảy ra 02 chiều hướng nếu cùng áp mức giá cao, hoặc là DN vẫn có khả năng thu hút tầng lớp trung lưu và sẽ tiêu thụ sản phẩm từ 85% - 90%, nếu các dự án đáp ứng đủ các yếu tố thuận lợi là những căn hộ cao cấp, có vị trí đắc địa, có nhiều điều kiện tốt về an sinh xã hội; hoặc là sức cạnh tranh trên thị trường của DN “tuột dốc không phanh” nếu khách hàng là những đối tượng thu nhập thấp và dự án có vị trí ven đô?

Đặc biệt, hiện nay, những dự án đầu tư cho đối tượng có thu nhập thấp còn thiếu, chính quyền khuyến khích DN giải quyết những hạn chế đó thì DN phải xây dựng được giá bán đủ để bù đắp chi phí, thu hồi vốn và phù hợp với khả năng thanh toán của khách hàng. Tuy nhiên, với quy định tại Thông báo 83-TB/TY, DN vừa đáp ứng được các yếu tố thị trường, thị hiếu khách hàng, khả năng thanh toán…, chắc chắn sẽ chẳng có DN nào có thể mặn mà đầu tư cho được. Khuyến khích DN mà Thành ủy lại đưa ra chủ trương như vậy, liệu có phù hợp?

Chính  phủ, các bộ, ngành ngày càng đổi mới tư duy, coi DN là những đối tượng phục vụ, giảm tối đa các thủ tục hành chính rườm rà cho họ. Ấy vậy mà, chủ trương trên, chẳng hóa ra lại tạo thêm một kiểu “giấy phép con” cho DN? Cụ thể, đối với các đồ án, dự án đã xong về thủ tục quy hoạch chi tiết, kiến trúc, chỉ còn là vấn đề kỹ thuật xây dựng. Nhưng trong thời gian các sở, ban, ngành thành phố triển khai chủ trương này thì liệu dự án của DN có được các cơ quan chuyên môn thẩm định, phê duyệt giải pháp thiết kế xây dựng các công trình của dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt hay không? Trở đi cũng dở, trở lại cũng vướng. Nếu dự án bị kéo dài do thời gian cấp phép thì chắc chắn, sẽ là vô vàn khó khăn, trắc trở, sẽ là những thiệt hại lớn cho DN khi đánh mất niềm tin đối với nhà đầu tư.

DN phải đi vay vốn, phải trả lãi ngân hàng, lại còn phải chịu sức ép của khách hàng. Khó khăn chồng chất khó khăn. Ai sẽ chịu trách nhiệm bồi thường cho DN về thời gian chờ đợi?

Không thể vội vàng

Theo nhiều chuyên gia và DN, chủ trương của Thành ủy đưa ra hoàn toàn chưa hợp lý.

Đa số DN bất động sản không đồng tình với chủ trương này của Thành ủy. Những quy định đó còn quá rộng và theo hướng một chiều, gây khó khăn cho DN. Nếu chỉ nhằm bảo đảm diện tích để xe cho dân cư khu đô thị và cho thành phố, thì không nên áp dụng chủ trương này đối với những dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Sở dĩ, những dự án này xét theo các yếu tố mật độ, quy mô, chiều cao công trình đều đã đươc phê duyệt.

Chủ trương này áp dụng cho những dự án nhà ở có vị trí ngoài đô thị cần phải xem xét kỹ càng, vì mật độ dân số ở những khu vực đó thưa thớt không bị áp lực về chỗ để xe. Đồng thời, mức thu nhập của họ còn thấp nên sức ép từ giá cả sẽ là vấn đề nan giải. DN hiểu lòng dân, nhưng ai sẽ hiểu cho DN?

Một điều cũng rất đáng quan tâm đó là khi chủ trương đề ra, chúng ta nên thận trọng; càng không thể vội vàng, cần phải có những hướng dẫn cụ thể, công khai về thời gian và đối tượng dự án áp dụng. Làm như vậy, các dự án đang trình phê duyệt mới không trong tình cảnh “chờ đợi mỏi mòn”.

Thành phố cũng có thể áp dụng quy định này trong các dự án khu đô thị, phần quỹ đất 20% chủ đầu tư bàn giao lại cho thành phố; sẽ bố trí trong đó xây dựng bãi đỗ xe cao tầng lắp ghép kết hợp cơ giới hóa. Tính theo hướng đó - sẽ tiện ích hơn rất nhiều cho DN, vì những bãi đỗ xe này chiếm ít diện tích hơn, chi phí sẽ tiết kiệm được rất nhiều hơn là phải xây tầng hầm. Ngoài ra, có thể tổ chức đấu thầu công khai để các DN có đủ năng lực thực hiện. Việc này có thể triển khai ngay, sau khi chủ đầu tư hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Trước những vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự tiếp cận và cần xây dựng chính sách đa chiều, thận trọng và càng không thể vội vàng.

Thiết nghĩ, Thành ủy Hà Nội cần xem xét lại nội dung của chủ trương, làm rõ và tiếp thu, chọn lọc những ý kiến đúng đắn, hợp lý nhất, làm sao để tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng, thuận lợi hơn cho DN phát triển, thực sự tương tác - đồng hành cùng DN. DN sống khỏe thì mới có điều kiện đóng góp được cho ngân sách, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung

Không phải chủ đầu tư nào, DN nào cũng đủ năng lực vốn để thực hiện “tối thiểu phải 03 tầng hầm”. Một hệ quả kéo theo đối với các DN khi chi phí đầu tư tăng cao như vậy - sẽ khiến cho giá thành sản phẩm tăng cao, đồng nghĩa với việc sức mua sẽ giảm.

Khánh Huyền