Kinh tế vĩ mô - nền tảng cho “nhịp dẫn”
Nền kinh tế Việt Nam trong quý III/2025 duy trì tốc độ tăng trưởng tích cực nhờ tổng hòa nhiều yếu tố. GDP quý III tăng 8,23% - mức cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2011 (trừ năm 2022 do phục hồi sau Cocid-19). Trong 3 quý đầu năm, GPD tăng 7,84% so với cùng kỳ, gần đạt mục tiêu 8% cả năm. Chi tiêu công 9 tháng đạt 440 nghìn tỷ, tăng 37% so với cùng kỳ, trở thành động lực lớn nhất thúc đẩy GDP. Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm bước vào giai đoạn quyết liệt, từ cảng hàng không quốc tế Gia Bình, cầu Ngọc Hồi kết nối Hà Nội với Hưng Yên, đến cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành... Đây không chỉ là trụ cột cho kinh tế vĩ mô mà còn trực tiếp mở rộng biên độ phát triển cho các thị trường vùng ven.
Ngoài hạ tầng, dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, trong đó bất động sản vẫn là một trong ba ngành thu hút hàng đầu. Chỉ số quản lý mua hàng (PMI) phục hồi, sản xuất khởi sắc sau các biến động thuế quan, cùng với tiêu dùng nội địa tăng trưởng ổn định đã góp phần củng cố nền tảng cho bất động sản.
Tuy nhiên, bên cạnh đó, chính sách tiền tệ mở rộng: lãi suất giảm, xu hướng lạm phát gia tăng cũng đặt ra thách thức cho nền kinh tế.
Một điểm đáng lưu ý, trong giai đoạn 2015-2025, các kênh đầu tư tại Việt Nam đã có sự phân hóa mạnh, và năm 2025 trở thành mốc “biến chuyển lớn” về tương quan tỷ suất giữa các kênh tài sản. Vàng vươn lên dẫn đầu với mức tăng gấp 3,57 lần so với năm 2015, kế đến là đất nền với mức tăng 3,12 lần, phản ánh dòng tiền đổ mạnh vào tài sản thực gắn với kỳ vọng hạ tầng và tích lũy dài hạn. Chung cư dù không bứt phá mạnh nhất nhưng cũng tăng tốc, dần bắt kịp đất nền nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thực vừa có tiềm năng đầu tư. Chứng khoán bám sát với mức tăng 2,78 lần, khẳng định vai trò kênh đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh kinh tế phục hồi và biến động toàn cầu.
Ngược lại, gửi tiết kiệm và USD trở nên kém cạnh tranh, lần lượt chỉ tăng 67% và 24%, cho thấy lãi suất và ngoại tệ không còn là nơi trú ẩn hiệu quả. Nhìn chung, 2025 đánh dấu sự tái lập trật tự giữa các kênh tài sản, với vàng, đất nền và chung cư nổi lên dẫn dắt, trong khi chứng khoán duy trì vai trò ổn định, còn tiết kiệm và USD trở thành vùng trũng lợi suất.
Thị trường bất động sản quý III/2025 phục hồi
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý III/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa kênh mua bán và cho thuê. Sau thời điểm quý II với nhiều biến động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán nhanh chóng phục hồi, trong đó căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt, còn nhà phố và nhà riêng cũng bắt đầu cho thấy tín hiệu cải thiện. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng lượng quan tâm từ 11-22% so với đầu năm.
Trái ngược, phân khúc cho thuê lại sụt giảm sau tháng Ngâu, đặc biệt là phân khúc phòng trọ và nhà trọ. Mức độ quan tâm tháng 9/2025 ghi nhận mức giảm từ 8-24% tùy loại hình so với tháng trước.
Dù vậy, khảo sát môi giới quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn ở mức tích cực, khi gần 90% đáp viên đánh giá từ trung bình đến tốt, trong đó 4% cho rằng “rất tốt” và 25% ở mức “tốt”. Chỉ có 12% nhận định sức hấp thụ chưa khả quan.
Về triển vọng thị trường trong quý IV/2025, có 60% môi giới tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong đó 17% kỳ vọng tăng trưởng mạnh. Khoảng một phần ba cho rằng thị trường sẽ duy trì ổn định, và chỉ 6% bày tỏ lo ngại về khả năng suy giảm.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá cao nhất về tiềm năng tăng trưởng trong 6 tháng tới với 36% lựa chọn, tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng hay biệt thự chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh sự tập trung dòng tiền vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.
Xu hướng dịch chuyển quan tâm ra thị trường vùng ven
Dữ liệu thị trường quý III/2025 từ Batdongsan.com.vn phác họa một bức tranh rõ rệt, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Miền Bắc: Hải Phòng, Hòa Bình và Bắc Giang (cũ) chiếm ưu thế
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tại hai đô thị trung tâm trong quý III đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang (+0%) hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới (-1%).
Trái ngược, các tỉnh lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt.
Bức tranh bất động sản miền Bắc quý III/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang (cũ) trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một với chỉ số 100, Hưng Yên đứng thứ hai (62) và Bắc Ninh (35) xếp thứ ba.
Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Hòa Bình dẫn đầu với +65%, tiếp đến là Bắc Giang (+61%), Hải Phòng (+50%) và Bắc Ninh (+48%). Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc (cũ) cũng duy trì đà tăng 26-42%. Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội - nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.
Miền Nam: Bình Dương cũ dẫn sóng
Trong khi miền Bắc chứng kiến sự vươn lên của các tỉnh vệ tinh Hà Nội, thì tại miền Nam, bất động sản tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh của TP.HCM trước sáp nhập. Cụ thể, Bình Dương cũ nổi lên như “ngôi sao sáng” khi chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền và đứng đầu với chỉ số 100. Các địa phương khác như Đồng Nai (38), Bà Rịa - Vũng Tàu (34) và Long An (28) cũng góp mặt trong nhóm thu hút lớn, tạo thành một “vành đai vệ tinh” sôi động quanh TP.HCM.
Tại phía Nam, bất động sản tập trung sôi động quanh TP.HCM cũ, khu vực Bình Dương cũ. So với đầu năm, Bình Dương chứng kiến mức tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 98%, còn Long An cũng bứt phá 88%. Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP.HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.
Miền Trung: Đà Nẵng, Khánh Hòa dẫn dắt
Trong khi đó, thị trường miền Trung duy trì nhịp tăng ổn định với mức độ quan tâm tăng 13% so với cùng kỳ 2024. Đà Nẵng và Khánh Hòa tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu”, chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Đà Nẵng dẫn đầu với chỉ số 100, Khánh Hòa theo sau với chỉ số 58; bên cạnh đó, Lâm Đồng (18), Quảng Nam (14) và Thanh Hóa (10) cũng có dấu hiệu khởi sắc.
Về giá bán, Khánh Hòa dẫn đầu với mức tăng 34%, Quảng Nam tiếp tục gây bất ngờ với +44%, còn Đà Nẵng tăng 25%. Thanh Hóa và Lâm Đồng tăng khiêm tốn hơn, lần lượt 4% và 13%. Những con số này cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển mạnh sang các thị trường ven biển giàu tiềm năng, gắn liền với du lịch và hạ tầng đang bứt tốc.
Hà Nội và TP.HCM tăng trưởng giá ấn tượng
Thị trường bất động sản Việt Nam đang thể hiện khả năng phục hồi và thích ứng mạnh mẽ trước những biến động vĩ mô, với điểm sáng nổi bật ở các đô thị trọng điểm. Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng và Đà Nẵng tiếp tục khẳng định sức hút vượt trội, ghi nhận mức tăng trưởng giá ấn tượng trong chu kỳ 2021-2025.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, Hà Nội dẫn đầu với mức tăng tới 112%, theo sau là Hải Phòng (+71%), Đà Nẵng (+53%) và TP.HCM (+42%).
Tại Hà Nội, thị trường bất động sản 2025 chứng kiến mức độ quan tâm có dấu hiệu phục hồi, giá bán tiếp tục tăng nhưng tốc độ đã chậm lại. Cụ thể, giá rao bán năm 2025 tăng lên 13%, giảm tốc so với mức tăng 39% ghi nhận trong năm 2024.
Trong quý III/2025, chung cư tiếp tục là tâm điểm, tăng giá +95% so với quý I/2023, đặc biệt tại phân khúc cao cấp ở Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá phổ biến 130-210 triệu đồng/m2. Điều này khiến 56% người khảo sát đánh giá chung cư hiện tại “khó tiếp cận”.
Ngược lại, phân khúc phổ thông - trung cấp (<55 triệu đồng/m2) lại ghi nhận hiệu suất tăng giá vượt trội (+57% đến +71% so với quý I/2024), đồng thời duy trì lợi suất cho thuê tốt nhất. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu sang Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên ngày càng rõ rệt.
Bên cạnh đó, nhà riêng tăng mạnh +63% so với quý I/2023, nhờ tính an toàn trong đầu tư (43%) và tâm lý sở hữu bất động sản nhà riêng của người Hà Nội cao (41%). Đất nền cũng tăng +50%, đặc biệt bứt phá tại khu vực cận trung tâm và vùng ven (+95% và +75%). Mặc dù giá tăng nhưng do tính chất đầu tư, đầu cơ nên đất nền nhạy cảm trước các biến động vĩ mô, mức độ quan tâm chưa có dấu hiệu phục hồi.
Thị trường bất động sản TP.HCM cũng đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng, với dấu hiệu tăng trưởng cả về giá bán lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Dữ liệu quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, ngay sau khi thông tin về việc sáp nhập đơn vị hành chính được công bố, TP.HCM mới chứng kiến sức bật mạnh mẽ khi giá rao bán trung bình tăng liên tục, đạt 99 triệu đồng/m2 - mức cao nhất trong hai năm qua. Cùng với đó, chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản bán cũng lập đỉnh mới, phản ánh tâm lý lạc quan và kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.
Cụ thể, trong quý III vừa qua, loại hình chung cư cũng ghi nhận sự chuyển động tích cực. Tại TP.HCM cũ, giá bán trung bình trong quý II/2025 đạt 72 triệu đồng/m2, tăng 35% so với đầu năm 2023; trong khi Bình Dương tăng mạnh 30%, lên 41 triệu đồng/m2. Mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư đang cùng trở lại. Ở chiều ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu dù giá nhích nhẹ nhưng vẫn chưa thu hút được lực cầu mới, phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa các địa phương vệ tinh.
Xét riêng trong nội đô TP.HCM theo đơn vị hành chính cũ, chung cư khu vực trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc hạng sang tập trung ở Quận 1 duy trì mức giá cao nhất, khoảng 222 triệu đồng/m2, tăng 39% trong hai năm. Tuy nhiên, điểm sáng đáng chú ý nằm ở TP. Thủ Đức, nơi giá chung cư đã tăng từ 32–48% kể từ đầu 2023, đặc biệt tại các khu vực quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức. Hạ tầng đồng bộ, quy hoạch đô thị hiện đại và vai trò “thành phố trong thành phố” đã giúp Thủ Đức trở thành cực tăng trưởng mới, thu hút mạnh dòng vốn đầu tư trung – dài hạn.
Tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM cũ, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có sự chuyển biến rõ rệt. Giá chung cư ở Vũng Tàu tăng 12% lên 45 triệu đồng/m2, trong khi Thuận An và Dĩ An tăng từ 6–8%. Đặc biệt, Thủ Dầu Một ghi nhận lợi suất cho thuê đạt 5,1% – cao nhất khu vực, gấp đôi so với TP.HCM cũ. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đầu tư cho thuê đang dịch chuyển dần về các khu vực lân cận, nơi giá còn “mềm” và tỷ suất sinh lời thực tế hấp dẫn hơn.
Về tổng nguồn cung căn hộ các dự án đang mở bán, các khu vực vùng ven tiếp tục đóng vai trò chủ lực. Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với hơn 13.000 căn hộ mới mỗi khu vực, mức giá phổ biến từ 40–60 triệu đồng/m2; trong khi TP. Thủ Đức có khoảng 11.800 căn, nhưng giá cao hơn, dao động 80–120 triệu đồng/m2. Việc nguồn cung tập trung dọc các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh đang được hiện thực hóa rõ nét.
Trong khi đó, phân khúc đất nền tại TP.HCM cũ và Bình Dương đã “ấm” trở lại sau nhiều quý chững lại. Giá đất trung bình tại TP.HCM cũ tăng khoảng 6%, đạt 69 triệu đồng/m2; còn Bình Dương ghi nhận mức tăng 5%, lên 21 triệu đồng/m2 so với quý II/2025.
Trái ngược, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn khá im ắng khi giá giảm 10% và lượng quan tâm giảm 13%. Sự chênh lệch này phần nào cho thấy xu hướng dòng tiền đang ưu tiên những khu vực có quỹ đất rộng, hạ tầng hoàn thiện và kết nối thuận tiện với trung tâm, trong đó Bình Dương nổi lên như “vệ tinh” phục hồi nhanh nhất nhờ hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhìn nhận thị trường TP.HCM sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh hơn, nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.
“Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường”, ông Đinh Minh Tuấn cho biết.
Thu Trang
