(THCL) _ Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất vừa được Chính phủ ban hành (có hiệu lực từ ngày 29/12/2014). Xung quanh nghị định này, đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều…

“Nâng giá để làm gì?”

Nghị định 104 quy định khung giá đất ở tại đô thị tối đa dao động từ 10 - 162 triệu đồng/m2 (cao hơn mức giá hiện hành 2,4 lần), trong đó, mức giá cao nhất 162 triệu đồng/m2 được áp dụng với các đô thị loại đặc biệt tại vùng Đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ (cao gấp 2 lần so với mức giá hiện hành, 81 triệu đồng/m2).

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho hay, việc nâng khung giá đất theo cơ chế là khung giá để áp dụng bồi thường khi thu hồi đất, theo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường. Nếu năm nay, giá thị trường tăng lên thì khung giá năm sau cũng phải được điều chỉnh tăng lên cho phù hợp. Tuy nhiên, ông Liêm tỏ ra ngạc nhiên cho rằng “thị trường mấy năm trở lại đây yên ắng, thậm chí suy thoái thì không hiểu nâng giá lên để làm gì?”. Hơn nữa, nếu điều chỉnh thì chỉ chừng 10% đã là nhiều, sao lại là gấp đôi?

Cho rằng việc khung giá đất điều chỉnh tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS, ông Lê Quốc Chính, Giám đốc kinh doanh Dự án Deawoo Cleve lý giải: Đầu vào của BĐS là đất, khi tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước tăng lên thì số tiền tăng này DN sẽ hạch toán vào chi phí đầu vào, giá thành dẫn đến giá bán nhà ở sẽ tăng lên. Bên cạnh đó, thị trường BĐS đang gặp khó khăn, giá đất cao lên, các DN sẽ có xu hướng giữ giá để chờ đến lúc bán được giá cao hơn, vì thế việc tiếp cận BĐS với giá trị thực của người dân sẽ khó hơn. “Trong khi chúng ta đang có xu hướng giảm giá cho phù hợp thì điều này đi ngược lại với xu hướng giảm giá của BĐS. Việc tăng giá ở vùng này vẫn có ảnh hưởng đến vùng khác, cho dù vùng đó không được tăng trong khung giá”, ông Chính e ngại.

Thực tế, khung giá này áp dụng với dự án mới, sẽ không ảnh hưởng đến các dự án đã và đang triển khai. Tuy nhiên, không loại trừ có thể nhiều DN sẽ “bám” vào việc điều chỉnh tăng giá đất của Nhà nước để “om” hàng, giữ giá, thậm chí còn lên giá. Nếu có thì đây là tín hiệu không tốt cho thị trường về mặt dài hạn.

Doanh nghiệp: Cần có lộ trình

Việc tăng khung giá đất lần này được lý giải là để giá đất của Nhà nước tiệm cận dần với giá thị trường, đồng thời tăng thu cho ngân sách và bảo đảm lợi ích của người dân trong đền bù giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất.

TS. Phạm Sỹ Liêm lo ngại: “Lợi bất cập hại, vì khung giá tăng cao thì mức bồi thường cũng sẽ cao hơn, nghĩa là thu được nhiều nhưng cũng phải chi nhiều để xây dựng các công trình hạ tầng”.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận, việc tăng khung giá đất hiện nay đang gặp phải những khó khăn, các DN đang rất lo lắng việc tăng như vậy, sẽ tác động tới những chi phí giá thành sản phẩm, trong khi chúng ta đang muốn giảm giá thành sản phẩm để phù hợp với thu nhập của người dân. Vì vậy,  Nhà nước nên có sự cân nhắc nhằm tránh những tác động ngược tới thị trường.

Đại diện một DN BĐS cho rằng, việc tăng khung giá đất không quan trọng bằng việc phân bổ lại giá đất hợp lý. Nếu nhà nước tăng đột xuất như thế, Chính phủ sẽ hoạch định chính sách như thế nào? Có phải đưa chất lượng nhà ở trong nội đô lên cao không? Hay là tăng giá tại khu phục nội thành để góp phần dãn dân ra khu vực ngoại thành, vì giá đất tăng sẽ tạo áp lực tài chính lên đền bù giải phóng mặt bằng đối với nhiều DN, dẫn đến DN sẽ lựa chọn các địa điểm xa trung tâm để triển khai dự án thuận lợi hơn?...

Các DN kiến nghị, để công bằng trước khi tăng khung giá đất cần có vùng đệm, khu vực này bù cho khu vực kia. Đồng thời, phải có lộ trình tăng giá cho phù hợp, có kế hoạch trước và trước khi tăng phải làm thật “sạch” những “ông lớn” đầu cơ đất.

Nhà quản lý: Chưa ảnh hưởng tới thị trường

Trước nhiều ý kiến lo ngại, dưới góc độ của nhà quản lý về đất đai, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc tăng khung giá đất, trước mắt chưa tác động tới thị trường BĐS mà chủ yếu các dự án mới có thể bị ảnh hưởng.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật Đất đai, bảng giá đất chủ yếu được áp dụng để thu thuế, phí và lệ phí, xử lý vi phạm hành chính… nên việc điều chỉnh không ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, không ảnh hưởng đến giá cả nhà ở. Còn việc chủ đầu tư “mượn cớ” giá đất bị thu tăng lên để tính vào giá bán căn hộ, chỉ là một sự ngụy biện. “Chúng ta nên tôn trọng quy luật cung - cầu của thị trường. Nếu anh có đưa giá lên 2 hay 3 lần mà không có người mua thì cũng phải hạ xuống chứ, sao có thể thích thì tự nâng giá lên được”, ông Võ dẫn giải.

Cũng theo ông Võ, việc định giá trên thị trường là quan hệ giá trị, quan hệ cung - cầu, quan hệ cạnh tranh - tức là các DN đang làm nên giá của thị trường. Như vậy, không phải tại khung giá của Nhà nước, mà chính DN làm nên giá thị trường…

Khánh Yên