Sáng 14/12, Hội nghị bất động sản Việt Nam 2022 với chủ đề Nội lực và Kỳ vọng do Batdongsan.com.vn đã được diễn ra tại Hà Nội. Đây là hội thảo thường niên được tổ chức với sự góp mặt của nhiều chuyên gia cấp cao từ Batdongsan.com.vn cùng các đơn vị, tổ chức uy tín lớn trên thị trường trong lĩnh vực bất động sản, tài chính – ngân hàng, luật…
Mở đầu chương trình, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn đã “vẽ” lên một bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022, cũng như đưa ra những lập luận kỳ vọng về tín hiệu đảo chiều của thị trường này.
Theo đại diện của Batdongsan.com.vn, năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu suy giảm từ quý 2/2022. Mức độ quan tâm và lượng giao dịch đều có xu hướng giảm do tác động tiêu cực bởi những thông tin ngoài lề. Ví dụ như chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất ở Thủ Thiêm, FED lần đầu tăng lãi suất sau 3 năm, Chủ tịch Tân Hoàng Minh bị bắt do vi phạm trái phiếu,...
Chưa dừng lại, đến tháng 11, nhiều chủ đầu tư ra chính sách cắt giảm nhân sự khiến lượng người quan tâm về bất động sản ngày một ảnh hưởng. Không chỉ vậy, người mua nhà còn khó khăn hơn trước quyết định “xuống tiền” bởi lạm phát, lãi suất tăng và giá nhà vẫn quá cao… “Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”, ông Quốc Anh nhận định.
Ông cũng hướng về giai đoạn 2008-2014 để đưa ra dự báo về thời điểm bất động sản đảo chiều. Theo vị chuyên gia này, năm 2012, mục tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, lạm phát tới 8%. Sang năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 13%, lạm phát khoảng 6%.
Trong khi đó, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 đến tháng 11/2022 đều ổn định ở mức 14%. Nếu nhà điều hành tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu đảo chiều và hồi phục ngắn hơn sẽ xuất hiện ngay trong năm sau. Thời điểm sớm nhất mà trần lãi suất huy động được dự báo có thể được điều chỉnh giảm là vào Q1/2023.
Trong bối cảnh hiện nay, đầu năm 2022, NHNN cũng có quyết định 422 yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản,... Nhưng, Nghị định 153 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng được sửa đổi. Thủ tướng cũng chỉ đạo thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản. Phía ngân hàng cũng nới thêm 1,5% room tín dụng khiến nhiều nhà môi giới tin rằng, quý 2 năm 2023, thị trường bất động sản sẽ ngày một khởi sắc.
Một đại diện khác của đơn vị tổ chức, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Bắc của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra “lằn ranh đỏ” và tình hình đầy khó khăn của doanh nghiệp bất động sản trước bối cảnh hiện tại. Theo dữ liệu, nợ/ tổng tài sản không bao gồm các khoản trả trước của người mua nhà được vượt quá 70%; Nợ ròng/ vốn chủ sở hữu không vượt quá 100%; Tỷ lệ tiền mặt/ nợ ngắn hạn phải từ 100% trở lên. Trong đó, 90% số lượng doanh nghiệp quan sát được vi phạm ranh đỏ thứ nhất và thứ hai. Và 10% số lượng doanh nghiệp quan sát được vi phạm lằn ranh đỏ thứ ba.
Tuy nhiên, theo ông các doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn nhưng thị trường đang dần phục hồi và tăng trưởng mạnh thông qua mảng cho thuê. Đặc biệt tại Hà Nội, thị trường bất động sản cho thuê đang phục hồi mạnh so với đầu năm nay. Cụ thể, nếu mức độ quan tâm của người mua bất động sản bán tại Hà Nội giảm 8% ở quý 4/2022 thì bất động sản cho thuê lại tăng tới 63%. Đặc biệt, sự tăng trưởng ở phân khúc này được diễn ra khá đồng đều, trong đó nhà riêng dẫn đầu với 77%.
Cũng trong hội nghị, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhận định, dù thị trường bất động sản có dấu hiệu ảm đạm, trầm lắng do nhà đầu tư e ngại bởi dòng tiền, nguồn vốn khó khăn hơn nhưng không lặp lại khủng hoảng.
Theo vị chuyên gia này, năm 2011 và năm 2012, nguồn cung nhiều không thể tiêu thụ trong khi hiện tại, nguồn cung “yếu tạm thời” bởi hàng loạt dự án “đắp chiếu” hoặc đang chờ được phê duyệt.
“Do vướng mắc bởi chính sách pháp luật, nếu gỡ được nút thắt này, nguồn hàng được tung vào thị trường sẽ giải quyết nhiều vấn đề tồn đọng, đảm bảo cung - cầu cân đối. Và theo chúng tôi quan sát, lực cầu đang là điểm sáng của thị trường bất động sản bởi tăng trưởng kinh tế ổn định, đầu tư công và đầu tư cơ sở hạ tầng phát triển”.
Ông nhấn mạnh, hiện tại, trên thị trường, cung ít, nhưng chưa phù hợp nhu cầu hiện tại. Trong tương lai, nguồn cung mới có thể cung cấp vào thị trường lớn, đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.Vậy nên không có chuyện khủng hoảng thị trường bất động sản. Ông cũng kiến nghị, năm 2023, Chính phủ sẽ vào cuộc điều chỉnh lại luật giúp thị trường dần ấm lên và ổn định đến cuối năm.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động điều chỉnh lại sản phẩm theo hướng rút ngắn dòng vốn, phù hợp với thị trường. Khi đó, thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.
Đồng quan điểm này, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế BIDV nhận định, năm 2023, thị trường bất động sản sẽ lành mạnh và bền vững hơn khi nguồn cung, pháp lý được tháo gỡ, bất động sản nền, khu công nghiệp, nhà ở tiếp tục điều chỉnh.
Vị chuyên gia này nhận định thị trường bất động sản năm 2023 tràn đầy tín hiệu khả quan dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2022 - 2023. Cụ thể, tăng trưởng CPI bình quân từ 3,3 lên tới 3,5%. Chỉ số sản xuất công nghiệp - IIP tăng nhẹ 0,1% lên 8,7% hay xuất khẩu cũng tăng 12% so với cùng kỳ năm trước, đạt 378 tỷ USD,... Tuy nhiên, bài toán trái phiếu doanh nghiệp, đáo hạn vẫn là một thách thức lớn cần giải quyết.
Hồng Nhung
