Thị trường bất động sản Hà Nội mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu

Năm 2024, tại khu vực Hà Nội, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm.

Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn. Công ty Savills Việt Nam nhận định, đây là yếu tố tích cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô.

Khảo sát của Savills cho thấy, trong năm 2024, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận thêm nguồn cung mới với khoảng 12.100 căn hộ; trong đó, có tới 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông.

Cùng đó, khu vực lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Đến năm 2026, phân khúc thấp tầng dự kiến sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Các dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận xét, việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai được thông qua kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường. Đáng chú ý, quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua.

“Do vậy, có thể tin rằng năm 2024 – 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn. Các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính. Từ đó, thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm” – bà Hằng phân tích.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn ghi nhận thách thức từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu, đặc biệt là nhà ở bình dân. Cụ thể như quý cuối của năm 2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 10 năm qua ở cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Theo bà Hằng, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn.

Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Đánh giá chung về thanh khoản trên thị trường, bà Hằng cho rằng, mặc dù hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá vẫn cao khiến giá sơ cấp tăng. Phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Trong khi đó, tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những quan ngại. Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán được chủ yếu là những dự án từ chủ đầu tư uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính…

Do đó, dù được hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực nhưng người mua vẫn thận trọng. Mặt khác, ngân hàng cũng quan ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án để hoàn tất thủ tục vay.
Điều này cũng ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán. Bởi vậy, thực tế dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn không cao.

Phân tích về tình huống này, Tiến sỹ Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, hiện lãi suất cho vay của các ngân hàng đang giảm nhưng việc có vay hay không phụ thuộc rất nhiều vào năng lực tài chính của mỗi người, tức là thu nhập, tài sản... của người dân. Bởi vì, lãi suất ngân hàng tuy có giảm nhưng vẫn ở mức cao.

Thậm chí, trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều khó khăn dẫn đến việc làm ăn, kinh doanh, buôn bán… của người dân cũng “đi xuống”. Điều này khiến cho các giao dịch, mua bán bất động sản cũng giảm theo, bất chấp lãi suất thấp.

Hồng Nhung (t/h)