Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường BĐS trong năm 2024
DKRA Consulting - Thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển của DKRA Group – đã công bố “Báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận năm 2024”. Báo cáo tổng hợp các diễn biến quan trọng trong năm qua, phân tích các yếu tố kinh tế, hạ tầng giao thông tác động đến thị trường, đồng thời đưa ra dự báo cho năm 2025, cụ thể:
Về phân khúc đất nền, trong năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 1% so với năm 2023 và tập trung ở những dự án đã mở bán trước đó; nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 15% trên tỷ trọng nguồn cung sơ cấp và giảm khoảng 34% so với năm trước.
Sức cầu chung của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp đạt khoảng 13% trên tổng cung, giảm 15% so với năm 2023; phần lớn giao dịch phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm và nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP. HCM hay dưới 25 triệu đồng/m2 ở vùng phụ cận.
Thị trường Bình Dương dẫn dắt thị trường sơ cấp với tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ lần lượt đạt 34% và 64%; mặt bằng giá sơ cấp giảm trung bình 3% so với cùng kỳ năm 2023 và vẫn neo ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với quý I/2024.
Về phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt 23,459 căn, tăng 6% so với năm 2023. Phần lớn tập trung tại TP. HCM và Bình Dương, chiếm tỷ trọng lần lượt 53.9% và 39.9% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Căn hộ hạng A tại TP. HCM chiếm ưu thế, một số dự án mở bán mới tại khu Đông ghi nhận mức giá từ 80 - 130 triệu đồng/m².
Đặc biệt, sức cầu toàn thị trường ghi nhận tín hiệu hồi phục, lượng tiêu thụ sơ cấp tăng 24% so với năm trước, các giao dịch tập trung ở các dự án mở bán vào dịp cuối năm. Giá bán thứ cấp tại Bình Dương tăng 7%, TP. HCM dao động 6% - 14%, tại một số dự án dọc tuyến Metro số 1 tăng 19% - 25% so với cuối năm 2023, phản ánh lợi thế từ hạ tầng giao thông.
Còn đối với phân khúc nhà phố/biệt thự cũng có nhiều chuyển biến tích cực trong năm 2024. Theo đó, nguồn cung sơ cấp và nguồn cung mới ghi nhận mức tăng lần lượt là 24% và 2.3 lần so với năm 2023.
Sức cầu chung của thị trường có nhiều cải thiện đáng kể, tuy nhiên, vẫn duy trì ở mức thấp so với giai đoạn 2020 trở về trước; mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023 và tiếp tục neo cao do chịu áp lực của các loại chi phí đầu vào.
Các chính sách ưu đãi bán hàng được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản; thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 6% so với đầu năm, thanh khoản thị trường phục hồi tích cực, lượng giao dịch tập trung ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, vị trí thuận lợi liên kết về khu vực trung tâm.
Bình Dương vẫn là khu vực dẫn dắt thị trường mới khi chiếm khoảng 40.2% tỷ trọng nguồn cung mới và 50.2% lượng tiêu thụ, lần lượt gấp 2.0 lần và 3.0 lần so với năm 2023. Trong đó, TP. Thủ Dầu Một chiếm khoảng 72% tỷ trọng nguồn cung và 69% lượng tiêu thụ mới của khu vực.
Ở loại hình BĐS nghỉ dưỡng vẫn còn khá trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi. Trong đó, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực miền Nam và miền Trung tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm tỷ trọng 75% trong tổng nguồn cung.
Sức cầu thị trường thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ tương đương 56% so với cùng kỳ. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ và vẫn duy trì ở mức cao. Nhiều chủ đầu tư áp dụng rộng rãi các chính sách như: cam kết/chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… nhằm tăng thanh khoản nhưng hiệu quả chưa đạt như kỳ vọng.
Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tăng 12% so với cùng kỳ nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2022. Sức cầu thị trường tiếp tục sụt giảm, chỉ tương đương 57% so với cùng kỳ, phần lớn giao dịch đến từ các dự án mới mở bán trong năm.
Miền Trung chiếm tỷ trọng lớn nhất về nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp trên cả nước, lần lượt đạt 66% và 74%. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ, tuy nhiên kèm theo đó là các chính sách ân hạn, hỗ trợ lãi suất,… nhằm gia tăng thanh khoản.
Ngoài ra, riêng phân khúc Condotel trong năm 2024 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 31% so với cùng kỳ, đến từ 49 dự án mở bán với tổng cộng 7,795 căn. Miền Trung tiếp tục là điểm sáng của thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp trên cả nước, lần lượt đạt 71% và 79%.
Tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp; lượng giao dịch phần lớn tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện, được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh và có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group đánh giá: Trong năm 2024, thị trường BĐS nhà ở khu vực TP. HCM và vùng phụ cận đã ghi nhận sự tăng trưởng tích cực về nguồn cung lẫn sức cầu so với năm trước.
Riêng tại TP. HCM trong năm 2024, theo Sở Xây dựng, thành phố đã hoàn thành đưa vào sử dụng 5/15 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 2.377/12.000 căn; 1/15 dự án nhà lưu trú công nhân hoàn thành 1 phần, với quy mô 368/12.000 căn.
Có 4 dự án đang thi công với quy mô 2.874 căn (gồm 3 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà lưu trú công nhân). 6 dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, với quy mô 6.054 căn (5 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà lưu trú công nhân).
Trong đó, dự kiến sử dụng vốn đầu tư công 3 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 3.630 căn, gồm: dự án nhà ở xã hội tại khu đất phường Hiệp Thành, quận 12 quy mô 2.240 căn; dự án nhà ở xã hội tại khu đất phường Tân Thới Nhất, quận 12, quy mô 540 căn; dự án nhà ở xã hội tại số 4 Phan Chu Trinh, phường 12, quận Bình Thạnh, quy mô 850 căn.
Đối với dự án sử dụng vốn doanh nghiệp là 3 dự án, với quy mô 2.424 căn (2 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà lưu trú công nhân). Đối với thị trường BĐS thương mại, Sở đã thông báo xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai 4 dự án, gồm 1.611 căn nhà và toàn bộ thuộc phân khúc căn hộ cao cấp.
Thời gian tới, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP. HCM chỉ đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc khẩn trương hoàn tất việc đánh giá, rà soát và thống nhất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và lộ trình điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu đối với 88 dự án nhà ở xã hội và 94 dự án nhà ở thương mại đang kiến nghị cập nhật vào danh mục Kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố giai đoạn 2021-2025.
Ngoài ra, chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường tập trung giải quyết các thủ tục hành chính về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính.
Dự kiến nguồn cung căn hộ dao động từ 13. 000 – 15. 000 căn trong năm 2025
Theo dự báo từ DKRA Consulting, năm 2025 được kỳ vọng là năm phục hồi của thị trường BĐS, nguồn cung tăng ở hầu hết các phân khúc và khu vực nhờ động lực từ chính sách pháp lý và hạ tầng giao thông.
Trong đó, phân khúc đất nền dự kiến tăng và dao động ở mức 3,000 - 3,500 nền, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An - các địa phương hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay Long Thành.
Các khu vực khác như TP. HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm. Giá sơ cấp có thể tăng nhẹ và vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, trong khi giao dịch thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà hồi phục, tập trung ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín và đa dạng tiện ích nội, ngoại khu.
Phân khúc căn hộ, nguồn cung dự kiến dao động từ 13,000 - 15,000 căn, tập trung tại hai thị trường là TP. HCM và Bình Dương. Căn hộ hạng A tại TP. HCM được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, tập trung tại khu Đông; căn hộ hạng B và hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh còn lại.
Về phân khúc nhà phố/biệt thự thì nguồn cung mới dự kiến tăng tích cực so với năm trước, dao động từ 3,000 - 3,500 căn, tập trung tại Đồng Nai, Long An và Bình Dương - những khu vực có quỹ đất lớn và kết nối thuận tiện với TP. HCM. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ so với năm 2024 do áp lực của các loại chi phí đầu vào; các dự án được hoàn thiện pháp lý, đảm bảo tiến độ thi công và có liên kết vùng thuận tiện sẽ là điểm sáng trong thanh khoản.
Còn đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới có sự tăng nhẹ so với cùng kỳ, dự kiến dao động trong khoảng 2,500 - 3,000 căn condotel; 1,000 - 1,500 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 1,500 - 2,000 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng được đưa ra thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ so với năm 2024 nhưng khó có đột biến trong những tháng đầu năm 2025. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào tăng mạnh. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2025.
Bên cạnh những dự báo từ phía DKRA Consulting, theo Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định: Năm 2025 là 1 năm thay đổi hoàn toàn từ thể chế, tư duy, cách thức hoạt động đến văn hoá, tiêu dùng, thói quen đầu tư và tất cả các yếu tố liên quan đến thị trường BĐS. Các quy định rõ ràng, minh bạch hơn, bắt buộc các thành phần tham gia thị trường phải làm đúng, làm đủ.
“Loại hình nhà ở xã hội sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận thị trường, đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận dân chúng, góp phần ổn định kinh tế xã hội. Bên cạnh đó, loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc cao cấp, tiếp tục dẫn dắt thị trường. Loại hình biệt thự/liền kề dần trở thành “tâm điểm" thị trường, nhất là các dự án thuộc các đại đô thị tiếp tục tạo chú ý với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng ấn tượng, cùng với đó là mức giá bán cũng “neo” ở tầm cao” – Ông Đính đánh giá.
Ngoài ra, theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế tại TP. HCM nhận định: Năm 2025 là thời điểm tốt để người dân “săn” bất động sản giá mềm. Trên thị trường, nhiều căn nhà đã được giảm giá khá sâu do chủ nhà bị “ngộp” dòng tiền.
Thuận Yến
