Thương hiệu Phát Đạt và bức tranh phát triển dự án bất động sản

 Huy động vốn qua kênh trái phiếu để phát triển doanh nghiệp

Theo tìm hiểu của Phóng viên Thương hiệu & Công luận, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HNX: PDR) hiện trong nhóm doanh nghiệp đứng đầu danh sách phát hành nhiều trái phiếu địa ốc.

Từ năm 2019 đến nay, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt) cũng tích cực huy động vốn qua kênh trái phiếu với lãi suất cao. Trong năm 2021, Phát Đạt đã phát hành 10 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.846 tỷ đồng, trong đó có 9 lô trái phiếu đáo hạn năm 2023 và 01 lô trái phiếu đáo hạn vào tháng 3/2024. Hầu hết các lô trái phiếu có lãi suất ở mức khá cao (từ 12-13%/năm) của thị trường và bảo đảm bằng chính cổ phiếu của PDR của Phạt Đạt. 10 lô trái phiếu phát hành năm 2021 được đảm bảo bằng 126 triệu cổ phiếu PDR. Cả nhà đầu tư tổ chức và cá nhân đều xuất hiện trong các đợt mua.

Tháng 02/2021, Phát Đạt phát hành lô trái phiếu mã PDRH2123001 với khối lượng 4.000 trái phiếu mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương đương giá trị 400 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo là 17.000.000 Cổ phiếu CTCP Bất động sản Phát Đạt. Công ty sử dụng số tiền thu được để tăng quy mô vốn hoạt động để tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của Tổ chức phát hành và Công ty con. Cụ thể, Phát Đạt tài trợ vốn cho dự án Phân khu 2 và Phân khu 9 thuộc khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định và tài trợ vốn cho các công ty con để thực hiện dự án Trung tâm Thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương, tỉnh Bình Dương và dự án Hạ tầng kỹ thuật Nội bộ khu I (Khu Cổ Đại).

Tháng 04/2021, Phát Đạt phát hành lô trái phiếu mã PDRH2123002 với khối lượng 1.500 trái phiếu mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương đương giá trị 150 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo là 4.900.000 Cổ phiếu CTCP Bất động sản Phát Đạt. Công ty sử dụng để tăng quy mô vốn hoạt động để tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của Tổ chức phát hành và Công ty con. Cụ thể là tài trợ vốn cho dự án Phân khu 4, phân khu 2 và Phân khu 9 thuộc khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định và tài trợ vốn cho các công ty con để thực hiện dự án Trung tâm Thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương, tỉnh Bình Dương và dự án Hạ tầng kỹ thuật Nội bộ khu I (Khu Cổ Đại).

Tháng 05/2021, Phát Đạt phát hành lô trái phiếu thứ ba có mã là PDRH2123003 với giá trị 130 tỷ đồng với tài sản đảm bảo là 4.400.000 Cổ phiếu CTCP Bất động sản Phát Đạt; Đến tháng 07/2021, Phát Đạt phát hành lô thứ tư là PDRH2123004 trị giá 230 tỷ cũng có cùng chung mục đích phát hành với tài sản đảm bảo là 6.745.000 Cổ phiếu CTCP Bất động sản Phát Đạt.

Sang lô thứ 5, 6, 7, 8, 9, 10 là PDRH2123005, PDRH2123006, PDRH2123007, PDRH2123008, PDRH2123009, PDRH2123010 với giá trị lần lượt là 200 tỷ đồng, 270 tỷ đồng, 475 tỷ đồng, 300 tỷ đồng, 150 tỷ đồng, 500 tỷ đồng cũng đều dành để Phát Đạt tài trợ cho dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương, tỉnh Bình Dương và dự án Hạ tầng kỹ thuật Nội bộ khu I (Khu Cổ Đại).

Mới đây, Phát Đạt cũng công bố thông tin về việc mua lại trước hạn lô trái phiếu mã PDRH2123009 có tổng mệnh giá phát hành là 150 tỷ đồng. Đây là lô trái phiếu kỳ hạn 02 năm, phát hành ngày 16/12/2021 và ngày đáo hạn là 16/12/2023. Ngày thực hiện việc mua lại trước hạn là 25/11/2022.

Phát Đạt cơ cấu lại các công ty con

Trong vòng mấy tháng trở lại, Phát Đạt đã bán đi 02 công ty con trong bối cảnh doanh nghiệp này đang gặp nhiều khó khăn về dòng tiền.

Trong giai đoạn cổ phiếu liên tục giảm mạnh, vừa qua HĐQT CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã bất ngờ thông qua chủ trương đồng ý cho công ty chuyển nhượng hơn 28,4 triệu cổ phiếu với tổng giá trị theo mệnh giá gần 285 tỷ đồng, tương đương gần 89% vốn điều lệ của CTCP Địa ốc Hòa Bình - chủ đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp trung tâm thương mại và văn phòng tại số 197 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, TP. HCM (còn gọi là Khu phức hợp Hòa Bình - Thanh Yến).

Hồi tháng 06/2022, Phát Đạt vừa nhận chuyển nhượng 89% cổ phần của công ty này. Phát Đạt cho biết việc chuyển nhượng cổ phần tại Địa ốc Hòa Bình nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư với mục đích tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn.

Như vậy, sau 05 tháng thâu tóm dự án ở Khu phức hợp Hòa Bình - Thanh Yến, đến nay, Phát Đạt tìm kiếm đối tác mua lại.

Tuy nhiên, CTCP Địa ốc Hòa Bìnhcũng không phải là trường hợp duy nhất mà Phát Đạt phải bán lại trong thời gian gần đây. Ngày 22/06, Phát Đạt đã thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ 192,3 triệu cổ phần, tương đương 99,86% vốn điều lệ của CTCP Địa ốc Sài Gòn – KL (Sài Gòn – KL) – chủ đầu tư dự án Astral City tại Bình Dương.

Thương vụ này được kỳ vọng sẽ mang về dòng tiền 3.350 tỷ đồng cho Phát Đạt, cùng với khoản lợi nhuận đáng kể dự kiến ghi nhận trong quý III và quý IV. Việc chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp dự án Astral City khả năng được hoàn tất ngay trong tháng Sáu.

Bức tranh tài chính 

Theo BCTC quý III/2022, tổng tài sản của Phát Đạt đạt 25.797 tỷ đồng, tăng 25,5% so với đầu năm. Đáng chú ý, hàng tồn kho tăng mạnh từ 12.192 tỷ đồng đầu năm lên 13.377 tỷ đồng (đến thời điểm 30/09/2022), tăng 9,7% so với đầu năm, chủ yếu là thành phẩm bất động sản.

Các khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng cũng tăng mạnh từ 664 tỷ đồng đầu năm lên 1.985 tỷ đồng, tăng 66,5% so với đầu năm.

Cùng với đó, tiền lãi vay của Phát Đạt tăng cao dẫn đến dòng tiền kinh doanh âm 1.758 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số quý III/2021 là âm 61 tỷ đồng. Tiền mặt giảm mạnh từ 494 tỷ đồng chỉ còn vỏn vẹn 50 tỷ đồng tính đến cuối tháng 9 vừa qua.

Về vay nợ của Phát Đạt, kết thúc 09 tháng đầu năm (30/09/2022) cũng phình to theo thời gian. Vào thời điểm 31/12/2021, khoản vay nợ tài chính của Phát Đạt ở mức 3.426 tỷ đồng, con số này ở thời điểm ngày 30/09/2022 tăng lên 5.264 tỷ đồng, tương ứng tăng 54%.

Mặc dù vay nợ chỉ bằng 1/3 tổng tài sản 25.797 tỷ đồng song với áp lực thanh khoản bất động sản hiện tại khi tín dụng cho lĩnh vực này bị thắt chặt, dòng tiền âm, để có tiền chi trả các khoản nợ không phải là bài toán đơn giản của doanh nghiệp này.

Cũng theo BCTC quý III/2022, các khoản vay của Phát Đạt chủ yếu là trái phiếu phát hành với giá trị phát hành tính đến cuối tháng 9 vừa qua là 2.845 tỷ đồng. Còn lại là vay ngân hàng. Hầu hết các khoản vay của Phát Đạt đều được sử dụng cổ phiếu PDR làm tài sản đảm bảo. Trong khi đó, thị giá của PDR đã sàn liên tục 16 phiên vừa qua, giảm từ vùng đỉnh gần 60.000 đồng/cổ phiếu xuống chỉ còn 12.900 đồng/cổ phiếu tính đến phiên 25/11.

Các khoản vay ngân hàng ngày càng “phình to”

Phát Đạt vốn được biết đến là một “ông lớn” trong việc phát hành trái phiếu. Điều này khiến dư nợ vay của Phát Đạt ngày một phình to. Tính đến ngày 31/12/2021, dư nợ các khoản vay và trái phiếu có bảo đảm bằng cổ phiếu PDR của Phát Đạt lên tới 2.905,4 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2020.

Trong đó, trái phiếu chiếm tới 81%, với 2.355,9 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với đầu năm. Số trái phiếu này có lãi suất từ 12%-13%/năm, bảo đảm bằng 82,79 triệu cổ phiếu PDR.

Bên cạnh đó, Phát Đạt còn vay 400 tỷ đồng từ Công ty TNHH MTV Mirae Asset (Việt Nam) với lãi suất dao động từ 7,5% - 11%/năm để tài trợ vốn lưu động cho nhóm công ty. Các khoản vay này được bảo đảm bằng 16,7 triệu cổ phiếu PDR.

Tại thời điểm cuối quý III/2022, công ty cũng ghi nhận dư nợ 1.148 tỷ đồng (trong đó cả ngắn hạn và dài hạn) từ 04 khoản vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh 11 thành phố Hồ Chí Minh (Vietinbank), Ngân hàng TPCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Định (Vietcombank), Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Đà Nẵng (MBBank) và Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Sài Gòn (MBBank). Trong đó, khoản vay từ Vietcombank với dư nợ 89.9 tỷ đồng sẽ đến hạn trả gốc từ ngày 30/12/2022 đến 14/03/2023 và khoản vay từ Vietinbank với dư nợ 257,8 tỷ đồng sẽ đến hạn trả gốc trong tháng 9/2023.

Tại thời điểm cuối quý III/2022, tổng nợ phải trả của công ty là 15.395 tỷ đồng, trong đó, nợ tài chính là 5.265 tỷ đồng, tăng lần lượt 24% và 53,6% so với đầu năm. Theo đó, tỷ lệ nợ tài chính/vốn chủ sở hữu của Phát Đạt ở mức 0,50 lần; còn tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 1,48 lần.

Phát Đạt liên tục phải bổ sung tài sản đảm bảo là các dự án

Dư nợ vay ngày một phình to, dẫn tới việc Phát Đạt liên tục phải bổ sung tài sản đảm bảo là các dự án cho trái chủ.

Theo đó, vào ngày 14/11, Phát Đạt thông qua việc sử dụng tài sản quyền sở hữu và quyền khai thác tài sản thuộc dự án chung cư 239 Cách Mạng Tháng Tám (TP. HCM) do Công ty CP Đầu Tư Thương Mại Dịch Vụ AKYN làm chủ đầu tư để bổ sung tài sản bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ của Phát Đạt liên quan đến các đợt phát hành trái phiếu lần 1, lần 3, lần 6, lần 7 của năm 2021 và lần 1 năm 2022.

Đến ngày 17/11, Phát Đạt tiếp tục sử dụng tài sản là quyền sở hữu và quyên khai thác tài sản thuộc Dự án chung cư 239 Cách mạng Tháng Tám Quận 3 Tp.HCM để bổ sung tài sản đảm bảo cho đợt phát hành trái phiếu lần 1, lần 3, lần 6, lần 7 năm 2021 và Lần 1 năm 2022.

Trước đó, Phát Đạt cũng dùng quyền sở hữu tài sản gồm toàn bộ cổ phần và quyền sử dụng đất tại dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải (dự án Tropicana) với diện tích 126.336,5 m2 do công ty Bến Thành Long Hải làm chủ đầu tư để bổ sung tài sản đảm bảo cho người sở hữu trái phiếu.

Trước đó, ngày 21 và 25/10, Phát Đạt cũng đã thực hiện tất toán trước hạn khoản vay vốn lưu động có giá trị tổng cộng 220 tỷ đồng cho Tập đoàn tài chính Mirae Asset (Hàn Quốc).

Chia sẻ với báo chí hôm 22/11, ông Bùi Quang Anh Vũ - Thành viên HĐQT, Tổng giám đốc của Phát Đạt khẳng định, công ty luôn trả đúng hạn lãi và nợ gốc trái phiếu, cũng như các khoản vay. Gần đây nhất, Phát đạt đã thanh toán 120 tỷ đồng, trước đó trong tháng 10 cũng trả 100 tỷ đồng và sang tháng sau sẽ tiếp tục thanh toán khoản vay đến hạn cho tập đoàn tài chính của Hàn Quốc.

“Cứ đến hạn là Phát Đạt trả đúng cam kết và trong tương lai, khi thu xếp được dòng tiền, công ty có thể cân nhắc khả năng mua lại trước kì hạn” ông Vũ khẳng định trước các lo ngại về áp lực thanh toán các khoản trái phiếu. Như vậy, nhiều khả năng Phát Đạt đã bán đi các công ty con là để có nguồn tiền tất toán các khoản trái phiếu trước hạn, giảm áp lực nợ vay, duy trì niềm tin cho nhà đầu tư trong bối cảnh thị giá cổ phiếu bốc hơi 80% từ đỉnh.

Minh An

*Bài viết có sử dụng một số nguồn tư liệu của báo bạn