Chuyên gia lý giải chuyện ngân hàng chật vật thanh lý tài sản thế chấp, bán đi bán lại vẫn 'ế'

Chật vật thanh lý tài sản thế chấp, hạ giá vẫn ế

Đơn cử như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) vừa thông báo đấu giá tài sản quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 404 Điện Biên Phủ, quận Thanh Khê, TP. Đà Nẵng. Tài sản này được thế chấp cho khoản nợ của Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Lắp máy Miền Nam (trụ sở tại Khu công nghiệp Hòa Khánh, quận Liên Chiểu) do ông Lê Bá Huy làm giám đốc.

Số nợ thế chấp từ tài sản này tính đến ngày 29/06/2023 là hơn 355 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ gốc hơn 133 tỷ đồng và hơn 3,7 triệu USD cùng nợ lãi hơn 75 tỷ đồng và 2,4 triệu USD. Đây là lần thứ hai Agribank rao bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cổ tại Đà Nẵng trên có giá khởi điểm hơn 246 tỷ đồng.

Trước đó, Agribank cũng báo bán đấu giá loạt khoản nợ thế chấp bằng bất động sản tại Phú Quốc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh với tổng dư nợ gần 500 tỷ đồng.

Ngoài ra, Agribank còn đang phát mại nhiều bất động sản khác tại TP. Hồ Chí Minh như quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất có diện tích 75m2 tại số 104 Yên Thế, phường 2, quận Tân Bình với giá khởi điểm gần 20 tỷ đồng; quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có diện tích 604,2m2 tại 4/8 đường số 6, khu phố 1, phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức), giá khởi điểm hơn 40,6 tỷ đồng; quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có diện tích 198,8m2 tại phường An Phú, quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) giá khởi điểm hơn 28,7 tỷ đồng...

Tương tự, Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB) đang bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Quảng Ngãi với giá khởi điểm là 4,05 tỷ đồng. Tài sản bán đấu giá bao gồm nhà và đất tại thửa đất số 4, tờ bản đồ số 39, có địa chỉ phường Trần Phú, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CY 009961 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi cấp ngày 04/11/2020.

Cũng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) đang rao bán đấu giá lô đất có diện tích quyền sử dụng đất 1.774 m2 (nằm tại số 28-30 Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5, TP Hồ Chí Minh) là loại hình đất ở đô thị với thời hạn sử dụng đất lâu dài. Giá khởi điểm Sacombank đưa ra lần này là hơn 282 tỷ đồng. Như vậy, nếu so với mức giá 530,5 tỷ đồng rao bán hồi tháng 06/2022, giá khởi điểm của lô đất đã giảm gần một nửa.

Còn Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cũng thông báo phát mại ngôi biệt thự diện tích 300 m2 tại BT2-7 Khu Đô thị mới Nghĩa Đô, phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm với giá khởi điểm 63,66 tỷ đồng. Mức giá khởi điểm được Vietcombank phát ra lần này cao gần gấp đôi mức giá khởi điểm 35,55 tỷ đồng khi rao bán cách đây 02 năm. Ngôi biệt thự là tài sản đảm bảo cho khoản vay của Công ty CP Sản xuất và Thương mại hóa chất An Phú (Công ty An Phú).

Thông thường các tài sản sau nhiều lần rao bán bất thành, giá trị giảm từ 30 - 50%, thậm chí có tài sản giảm giá đến 70% vẫn ế. Nhưng, tại thời điểm Vietcombank rao bán vào tháng 10/2021, ngoài mức giá khởi điểm thì thông tin về pháp lý của căn biệt thự không được công bố. Do vậy, sự chênh lệch về giá cả ở 2 lần rao bán được giới chuyên môn cho rằng nằm ở tính pháp lý của bất động sản.

Ngân hàng cần đánh giá phương án sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp khi cho vay vốn?

Nhận định về vấn đề trên, Luật sư Trần Đình Triển, Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Hiệp hội Ngân hàng Nhà nước phân tích: Khi doanh nghiệp vay được khoản vay để đầu tư, sản xuất kinh doanh thì hệ thống ngân hàng phải đánh giá phương án sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp có sinh lời và khả năng thu hồi vốn hay không. Bên cạnh đó, để tránh trường hợp rủi ro thì Luật các tổ chức tín dụng cho phép áp dụng các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp cầm cố. Vấn đề này hầu như hệ thống ngân hàng bỏ qua, khi khát nguồn vốn doanh nghiệp sử dụng vốn đó đi đâu, làm gì cũng không theo dõi được.

Theo Luật sư Triển, khi doanh nghiệp sử dụng vốn không đúng mục đích sản xuất, kinh doanh và không hiệu quả thì lại tìm mọi cách gia hạn nợ. Sau khi gia hạn nợ không thành, ngân hàng sẽ tính phương án lãi suất nợ quá hạn (ngân hàng sẽ đưa vào hệ thống doanh nghiệp nợ quá hạn) và doanh nghiệp đó không thể vay ngân hàng khác được nữa. Không vay được các ngân hàng, thì doanh nghiệp lớn gặp khó khăn còn doanh nghiệp nhỏ dừng đóng băng không hoạt động. Do vậy, các doanh nghiệp lớn thường thành lập một công ty khác trực thuộc công ty mẹ để vay vốn. “Cho đến nay, thông tin hệ thống doanh nghiệp của mình với chủ đầu tư trong quản lý kinh doanh cực kỳ nới lỏng, dẫn đến nguồn vốn bị thất lạc không thể tập trung được”, Tiến sỹ Triển nói.

Cũng theo Luật sư Triển thì, khi doanh nghiệp nợ quá hạn, ngân hàng thường áp dụng nguyên tắc kiện ra tòa, thỏa thuận và áp dụng Nghị quyết Quốc hội cho 04 Ngân hàng thương mại quốc doanh, Ngân hàng Nông nghiệp, Ngân hàng Công thương và Ngân hàng Đầu tư & Phát triển được thí điểm tự bán tài sản thế chấp. “Một là họ tự bán, hai là giữa các tổ chức tín dụng thỏa thuận với đương sự để bán đấu giá tài sản và thứ ba là theo bản án của tòa”, Luật sư Triển nói.

Thông thường khi bán tài sản bất động sản hay động sản thì không bao giờ đủ để trả số tiền gốc+lãi trong hạn+lãi nợ quá hạn của ngân hàng. Thế thì nguyên nhân từ đâu? Từ ngân hàng định giá tài sản không đúng với giá định thật, vì trong quy định của ngân hàng cho vay giá trị tài sản khoản tiền cho vay không vượt quá 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hay bảo lãnh,…

Minh An