VNREA: Điều chỉnh thông tư 36 sẽ tác động tiêu cực tới thị trường BĐS

THCL Hiệp hội BĐS Việt Nam vừa có văn bản đề nghị Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan có liên quan nghiên cứu không thực hiện việc điều chỉnh thông tư 36/2014/TT-NHNN như dự thảo đề xuất để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường BĐS.

VNREA cho rằng rất có thể thị trường BĐS sẽ quay lại trầm lắng nếu dự thảo thông tư 36 sửa đôi của NHNN đi vào thực tế.

Liên quan tới việc gần đây, NHNN đang dự thảo sửa đổi thông tư 36/2014/TT-NHNN (gọi tắt là thông tư 36) trong đó dự kiến giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về bất động sản từ 150% lên 250%.Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho rằng:Nếu điều chỉnh thông tư 36 theo hướng như dự thảo với các nội dung trên, chắc chắn sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS.

Theo VNREA đây là bước đi ảnh hưởng xấu đến các nỗ lực và các thành quả đã được Chính phủ, trong đó có công sức của NHNN, Bộ Xây dựng và cộng đồng các DN BĐS  tạo dựng trong tiến trình phục hồi thị trường BĐS. Điều này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS mà còn tác động xấu đến nhiều thị trường khác có liên quan và tác động xấu đến cả nền kinh tế Việt Nam.

Lý giải cho đề xuất chưa thay đổi điều chỉnh thông tư này,VNREA đưa ra 4 nguyên nhân: Thứ nhất, theo VNREA, thị trường BĐS hiện nay đang phát triển theo xu hướng tốt, bền vững và đang có các đóng góp tích cực cho sự phát triển chung của nền kinh tế, góp phần thực hiện an sinh xã hội, ổn định xã hội.

Điều này được thể hiện ở các giao dịch BĐS trong năm 2015 đã tăng một cách đều đặn, người mua nhà chủ yếu là sử dụng để ở cho gia đình mình; hàng tồn kho giảm xuống đáng kể song vẫn cần giảm tiếp; nợ xấu giảm xuống mức kỳ vọng; giá BĐS bình quân cơ bản ổn định; đặc biệt là với các chính sách về BĐS hiện nay đã tạo điều kiện phát triển cân đối hàng hóa trong thị trường BĐS, nhiều dự án “đắp chiếu” nhiều năm nay đang có cơ hội phát triển; Người dân đặc biệt cán bộ công chức, công nhân và người lao động đã có cơ hội mua, thuê được ngôi nhà riêng của mình. Điều này góp phần thực hiện chính sách an sinh, ổn định xã hội.

Với sự hồi phục của thị trường BĐS BĐSở hai thành phố lớn là TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minhnhiều thị trường, nhiều ngành kinh tế đã được cộng hưởng phát triển như thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường xây dựng, ngành sản xuất vật liệu xây dựng, giao thông vận tải, … và nhiều thị trường, ngành kinh tế khác phát triển đồng bộ theo.

Thứ hai, thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay đang được quản lý khá hiệu quả do rút kinh nghiệm từ các bài học trong quá khứ.

Việc kiểm soát năng lực các DN tốt hơn thông qua Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở với quy định nâng cao vốn pháp định của DN BĐS từ 6 tỷ lên 20 tỷ VNĐ. Số lượng các DN lớn, có tính dẫn hướng thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều, tính chuyên nghiệp được nâng lên cao và các dự án thực sự hiệu quả. Việc bán hàng hóa BĐS được kiểm soát tốt hơn nhiều, đặc biệt đối với việc bán các sản phẩm hình thành trong tương lai. Từ việc phải thực hiện bảo lãnh của Chủ đầu tư đối với nhà ở hình thành trong tương lai đến việc “Tiền kiểm” do Sở Xây dựng các địa phương thực hiện trước khi bán nhà ở. Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực BĐS như Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn của Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước ... tạo thành hệ thống các cơ sở pháp lý quan trọng, đồng bộ để khắc phục được các nhược điểm của giai đoạn trước và vẫn tạo ra  động lực để phát triển thị trường BĐS.

Thứ ba, với tổng dư nợ tín dụng BĐS đang ở mức hợp lý, khoảng 360 nghìn tỷ đến 380 nghìn tỷ trên tổng dư nợ toàn hệ thốngNH là khoảng 4 triệu nghìn tỷ. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng dưới 10% trong khi đó mức thông thường cần phải áp dụng các biện pháp là khoảng 15%.

Thứ Tư, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt tại các đô thị lớn và các đô thị tại nông thôn còn rất cao, nhiều dự án vừa mới bắt đầu được hồi phục lại, ở nhiều địa phương thị trường BĐS vẫn còn khó khăn nhiều.

Với tốc độ đô thị hóa của nước ta đang đứng đầu các nước trong khu vực khoảng gần 35%; diện tích bình quân đất canh tác trên đầu người nông dân ở nước ta ít nhất trong khu vực mà số lượng nông dân chiếm đa số dân số nước ta; với xu thế hội nhập mạnh mẽ TPP, ACE …việc thu hút đầu tư các khu công nghiệp, phát triển các đô thị dẫn đến sự dịch chuyển dân cư từ nông thông ra đô thị mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở trở nên càng ngày càng cấp bách.

Trong khi đó, kênh vốn chủ yếu cho thị trường BĐS hiện nay là tín dụng NH. Khi hệ thống chính sách để phát triển các quỹ đầu tư BĐS còn chưa có hiệu quả thì mọi động thái của NH đối với tín dụng cho BĐS sẽ mang tính dẫn hướng quan trọng cho toàn thể thị trường.

Trong giai đoạn trước đây, chúng ta đã có một số bài học về điều chỉnh chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS gây tác động tiêu cực đối với nền kinh tế.Việc điều chỉnh này sẽ làm các DN, nhà đầu tư trong, ngoài nước và của người dân giảm lòng tin vào sự ổn định của chính sách vĩ mô đối với thị trường ở nước ta. Điều này sẽ làm tăng lại lượng hàng hóa tồn kho, tăng dự án dở dang, tạo thêm khó khăn cho các DNBĐS, khó khăn cho các dự án đang có cơ hội phục hồi và đặc biệt giảm cơ hội mua nhà chính đáng của nhiều người dân, cán bộ công nhân viên chức và người lao động, tác động xấu đến sự phát triển Kinh tế- xã hội chung của cả nước.

Kiều Tuyết