Cụ thể, theo báo cáo của CBRE Việt Nam - Công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới (tính theo doanh thu năm 2020), trong quý I/2022, TP. Hồ Chí Minh chưa có dự án văn phòng mới nào hoàn thành. Tổng diện tích văn phòng cho thuê toàn TP. Hồ Chí Minh giữ ở mức 1,5 triệu m2.
Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh ghi nhận xu hướng phục hồi tốt, với tổng diện tích hấp thụ thuần chỉ trong Quý I đã tương đương 32% so với toàn năm 2021, đạt 17.000 m2. Với việc không có thêm nguồn cung mới và tâm lý thị trường được cải thiện, tỷ lệ trống trung bình của Hạng A và Hạng B giảm khoảng 1 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm. Tỷ lệ trống hiện tại của Hạng A là 11,6% và Hạng B là 7,9%.
Tính đến quý I/2022, giá thuê của Hạng A đạt mức 44,9 USD/m2/tháng, tăng 5,1% theo quý và 5,3% theo năm. Giá thuê của hạng B khá ổn định ở mức 25,9 USD /m2/tháng, tăng 1,7% theo quý nhưng tăng đến 3,1% theo năm.
Trong khi đó, thị trường bán lẻ TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2022 chưa có nhiều chuyến biến mới. Thị trường bất động sản bán lẻ không ghi nhận nguồn cung mới trong quý I/2022, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh không thay đổi, với diện tích cho thuê là 1.068.128 m2. Hoạt động thị trường ghi nhận mức độ phục hồi không đồng đều giữa các khu vực.
Mặt bằng giá thuê khu ngoài trung tâm nhìn chung giảm từ 10-20% so với năm trước. Tuy nhiên, một số ít các trung tâm thương mại có quy mô lớn có sự phục hồi tốt với lượng khách mua sắm đông đúc, ghi nhận mức giá tăng đáng kể, dẫn tới giá trung bình khu ngoài trung tâm tăng 7,5% so với quý trước và 2,5% so với năm trước.
Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một của các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đang ở mức 35,5 USD/m2/tháng và giá thuê ở trung tâm là 145,1 USD/m2/tháng, gấp 4 lần giá thuê khu vực ngoài trung tâm (Giá thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT). Diện tích trống tại khu trung tâm rất thấp với chỉ 3,5%, tương đương 3.800 m2, chủ yếu ghi nhận tại trung tâm thương mại Icon 68 của toà nhà Bitexco Financial Centre, với khu foodcourt đóng cửa tại tầng 4.
Trong khi đó diện tích trống của khu vực ngoài trung tâm là 13,7%, tương đương 131.300 m2, tăng 2% so với qúy IV/2021 và 0,6% so với cùng kỳ năm trước.
Về số lượng yêu cầu hỏi thuê, thị trường ghi nhận số lượng yêu cầu hỏi thuê giảm đáng kể so với giai đoạn trước dịch, giảm mạnh ở ngành hàng dịch vụ ăn uống (F&B), thời trang và phụ kiện. Điểm sáng của thị trường là có một số ngành hàng đang mở mới và mở rộng. Các thương hiệu xa xỉ vẫn tiếp tục quan tâm đến thị trường Việt Nam.
Nguồn cung tương lai 2022-2024 dự kiến đạt khoảng 235.000m2, trong đó việc xây dựng các dự án ở khu vực trung tâm vẫn đang tiếp tục trì hoãn. Hoạt động cho thuê của các trung tâm thương mại mới này ghi nhận khá chậm, vì các đơn vị bán lẻ có xu hướng thận trọng hơn trước đây nhiều trong việc mở rộng.
Nhận xét về triển vọng của thị trường bán lẻ tại Việt Nam trong thời gian tới, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc, BP. Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho rằng: “Những khó khăn từ kinh tế vĩ mô đang làm giảm sức mua của người tiêu dùng trong ngắn hạn. Thị trường dự báo sẽ “ấm” dần lên và hồi phục vào những tháng cuối năm.
Lượng khách mua sắm đông đúc vào các kỳ nghỉ lễ, cuối tuần và lượng khách du lịch trong nước tăng cao vào kỳ nghỉ Tết cho thấy người tiêu dùng đã bắt nhịp với hoạt động bình thường mới. Tuy nhiên, sự mở rộng của các nhà bán lẻ dự kiến sẽ không đồng đều giữa các nhóm ngành thương mại khác nhau.”
Còn tại phân khúc căn hộ, trong quý I/2022, thị trường ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm (dự án Akari City – Quận Bình Tân), tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013. Ảnh hưởng tiêu cực của vấn đề cấp phép từ năm 2019, quỹ đất ngày càng hạn chế và tâm lý thận trọng của thị trường sau khi trải qua hai năm dịch bệnh dẫn đến nguồn cung tạm thời hạn chế trong ngắn hạn.
Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với tỷ trọng hơn 50% nguồn cung mới. Các phân khúc từ cao cấp trở lên mở rộng địa bàn hoạt động khiến căn hộ trung cấp và bình dân dần vắng bóng tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc chuyển hướng tìm kiếm sang các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và xa hơn.
Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.390 USD/m2, tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm. Mức giá trung bình tiếp tục tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, tốc độ tăng chậm lại từ năm 2021 vì mức giá các nguồn cung mới đều nằm ở mức đầu của phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Tiêu biểu như các dự án hạng sang đầu tiên ở An Phú, Thảo Điền: Masterise Lumiere Riverside và Thảo Điền Green; các dự án cao cấp đầu tiên tại Bình Tân, Bình Chánh: Moonlight Centre Point, Mizuki Park MP9 - MP10 và giai đoạn tiếp theo của Akari City. Xu hướng chuyển dịch cơ cấu sản phẩm khiến giá sơ cấp trung bình của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm nhẹ khoảng 1,2% theo quý, trong khi bình dân và trung cấp tăng 1,6 – 4,7% theo quý.
Quý I/2022 ghi nhận 1.247 căn hộ được tiêu thụ, giảm 78% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung mới khan hiếm là nguyên nhân chính khiến số lượng căn hộ bán được giảm, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ của dự án mới ở mức 90%, cho thấy lượng cầu nhà ở trên thị trường vẫn duy trì tốt.
Mặc dù quý đầu tiên của năm 2022 có số lượng chào bán ít nhưng CBRE ghi nhận một loạt các hoạt động khác của chủ đầu tư để chuẩn bị cho việc ra hàng trong những quý tiếp theo như giới thiệu dự án mới, tổ chức lễ ra quân, nhận giữ chỗ (Lancaster Legacy, Urban Green, The 9 Stellars, The Peak Garden). Những dự án này thu hút nhiều sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là các dự án cao cấp và hạng sang có vị trí tốt, nằm ở khu vực đông dân cư và đầy đủ tiện ích sống. Các chủ đầu tư hiện vẫn đang tiếp cận thị trường theo hướng thăm dò và khá thận trọng.
Nhận định về thị trường nhà ở, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam: “Các tín hiệu tích cực từ các dự án cơ sở hạ tầng như cầu Thủ Thiêm 2, sân bay Long Thành là động lực thúc đẩy thị trường khu Đông nói riêng và TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai nói chung. Bên cạnh đó, việc các chủ đầu tư đẩy mạnh mở rộng quỹ đất cho thấy định hướng phát triển của các doanh nghiệp đầu ngành cũng như triển vọng lạc quan của thị trường.”
Còn tại thị trường khách sạn 4 – 5 sao TP. Hồ Chí Minh, sau hai năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, du lịch Việt Nam bắt đầu có nhiều tín hiệu khởi sắc. Theo Tổng cục Du lịch, trong quý I/2022, lượng khách quốc tế đến và khách nội địa đạt lần lượt 91.000 lượt và 26,5 triệu lượt, tăng 89% và 58% so với cùng kỳ năm trước.
Tính đến hết năm 2021, thị trường khách sạn 4 – 5 sao TP. Hồ Chí Minh có tổng cộng 11.182 phòng với 51 dự án, trong đó năm 2021 chỉ có thêm một nguồn cung mới 237 phòng từ dự án Wink Hotel Saigon Centre khai trương vào tháng Tư. Trong quý I/2022, thị trường không có thêm nguồn cung mới. Dự kiến trong năm 2022 sẽ có thêm 03 dự án mới được mở bán với tổng cộng 616 phòng.
Nhờ tác động tích cực của việc mở cửa du lịch, tình hình hoạt động thị trường khách sạn 4 – 5 sao sẽ hồi phục tương đối mạnh mẽ, nhất là trong giai đoạn nửa cuối 2022. Giá thuê phòng năm 2022 dự kiến tăng 23% và công suất phòng 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Nguyễn Tùng
