Các dự án Bất động sản thành công: Do hưởng chênh lệch từ địa tô?

THCL Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VNREA) chia sẻ: “Nếu nói thành công của các dự án BĐS là nhờ vào “bôi trơn” sẽ là sự phiến diện. Thực tế, việc có mối quan hệ chỉ tác động vào sự thành công của các dự án không lớn hơn 10%”.

Nếu nói thành công của các dự án BĐS là nhờ vào “bôi trơn” sẽ là sự phiến diện

PV: Dư luận cho rằng, theo chu kỳ phát triển, một vài năm nữa thị trường BĐS sẽ bão hòa, hàng loạt DN BĐS sẽ “biến mất”, kéo theo giá nhà đất rớt thê thảm. Ông đánh giá ra sao về luồng ý kiến này?

Nếu nhận xét thị trường BĐS thời gian tới sẽ bão hòa thì đây là một nhận xét phiến diện. Bởi vì, thị trường này là một cấu thành của nền kinh tế, phát triển một cách khách quan. Thực tế, thị trường BĐS chịu tác động của 3 yếu tố.

Thứ nhất, đó là quá trình đô thị hóa, tạo ra động lực cho thị trường phát triển. Chúng ta đang trong quá trình vừa cải tạo đô thị cũ, đồng thời phát triển mở rộng đô thị mới do nhu cầu tái thiết lại các đô thị hiện nay. Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của người dân đang rất lớn. Hiện tại, diện tích ở bình quân đầu người mới chỉ đạt 15 m2/người. Trong đó, chỉ tiêu đặt ra cho kế hoạch phát triển nhà ở cần đạt được 25 m2/người. Với nhu cầu lớn như vậy thì quá trình phát triển mới ở giai đoạn đầu, đây là những con số nằm trong nhu cầu phát triển của đô thị, nó tác động vào quá trình phát triển của đô thị BĐS và cho chúng ta thấy một bức tranh đầy tiềm năng cho thị trường này.

Thứ hai, yếu tố phát triển của nền kinh tế: Kinh tế Việt Nam đang trong quá trình phục hồi - phát triển có độ tăng trưởng cao so với trước đây. Nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình hội nhập sâu rộng với nền kinh tế thế giới, vì vậy đây là cơ hội cho chúng ta phát triển kinh tế và cũng là cơ hội cho BĐS phát triển nâng cao hơn so với yêu cầu hiện nay.

Thứ ba, nền kinh tế phát triển thì đời sống của người dân được nâng cao, đây là một quy luật có tính khách quan và là mục tiêu phấn đấu của Đảng và nhà nước, mục tiêu của quốc gia, không chỉ trong kế hoạch 5 năm, 10 năm mà chúng ta đang xây dựng tầm nhìn đến năm 2050. Đó là những yếu tố rất tiềm năng để phát triển thị trường BĐS.

Gần đây, chúng ta thấy rất nhiều dự án BĐS ra đời, kéo theo đó là xuất hiện luồng ý kiến lo ngại về mất cân đối cung - cầu. Thực tế đã chứng minh, trong bất kỳ sự phát triển nào, việc mất cân đối cung - cầu một thời điểm nhất định chỉ là yếu tố quy luật khách quan, bởi sự phát triển này không phải trong một giai đoạn ngắn mà có mục tiêu phát triển lâu dài.

Khái niệm thị trường bão hòa là chưa đầy đủ, bởi quan hệ cung - cầu có thể bị phá vỡ. Nhưng theo quy luật khách quan thì quá trình phát triển có thể bị phá vỡ đó sẽ có những giải pháp và những yếu tố mới xuất hiện để cân bằng trở lại, đây chính là động lực cho sự phát triển, bản thân sự phát triển nó không có điểm dừng. Vì vậy, nếu nói rằng sự phát triển của BĐS đến một giai đoạn nào đó sẽ bão hòa dẫn đến thảm họa cho nhà đầu tư là không chính xác.

Theo quan điểm khách quan dựa trên thực tiễn thì biểu đồ sự phát triển BĐS không phải là sự tuyến tính mà nó là một biểu đồ hình sim, nhưng có xu hướng phát triển đi lên.

PV: Ông nhìn nhận như thế nào về động thái mới đây, khi một đại gia của phân khúc cao cấp như Vingroup lại chuyển hướng đầu tư vào BĐS tầm trung?

Việc có nhiều nguồn cung nhà ở giá rẻ thì NTD là đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất.

Theo số liệu khảo sát, người có thu nhập thấp và trung bình đang chiếm tỷ lệ áp đảo trong cơ cấu dân cư hiện nay (hơn 70% dân số). Nếu chúng ta có chính sách tốt để khuyến khích đầu tư và có những NĐT xác định trách nhiệm của mình một cách nghiêm túc, tham gia vào phân khúc này để tạo ra nhiều nguồn cung cho xã hội, theo tôi đây là một tín hiệu tích cực, cần được khuyến khích, không chỉ dừng lại ở Vingroup, mà cả các CĐT khác đã và đang có những kế hoạch, chiến lược phát triển phân khúc này.

Tuy nhiên, để đưa ra dòng sản phẩm với giá thành thấp và trung bình là khó hơn rất nhiều so với đưa ra phân khúc nhà cao cấp. Bởi vì, không phải cứ làm ít tiền đi là được thị trường chấp nhận. Nếu làm sản phẩm cao cấp, CĐT rất dễ hình thành sản phẩm cao cấp, hướng tới đối tượng người có thu nhập cao, có thể sức tiêu thụ không mạnh, nhưng người có thu nhập cao dễ dàng chấp nhận sản phẩm bởi sự hoàn hảo.

Nhưng khi CĐT đưa ra mô hình nhà giá rẻ thì bắt buộc phải tiết chế giá thành, để tiết chế giá thành nếu anh lựa chọn giải pháp không đúng tiết chế cả tiện ích của người tiêu dùng thì CĐT dễ thất bại. Đây là thách thức không nhỏ cho các CĐT khi tham gia vào phân khúc nhà ở giá trung bình - rẻ; đòi hỏi vừa phải đảm bảo yếu tố giá rẻ, nhưng phải đảm bảo cả tính cạnh tranh. Giá rẻ đơn thuần chúng ta không thể nhầm lẫn với giá rẻ theo chính sách bao cấp của Nhà nước, như nhà ở thu nhập thấp, Nhà nước có hỗ trợ, nếu Nhà nước hỗ trợ sẽ có những hạn chế nhất định.

Dòng nhà ở thương mại giá rẻ cực kỳ khó làm, về phía Hiệp hội, chúng tôi đánh giá rất cao các NĐT đã và đang có những kế hoạch đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ. Chúng ta cần tăng cường nâng tỷ trọng nhà ở giá rẻ trong thị trường BĐS cao hơn nữa, bởi thực tế dòng nhà ở giá rẻ chiếm tỷ lệ khá khiêm tốn trong các dòng sản phẩm hiện nay.

Mặt khác, Nhà nước cần phải có những chính sách ưu đãi để khuyến khích các NĐT tham gia hình thành các dòng sản phẩm này. Về phía các NĐT, cũng đòi hỏi cần phải có trách nhiệm xã hội khi thực hiện các dự án nhà ở giá rẻ, đưa dòng sản phẩm này, vừa đáp ứng được nhu cầu về giá thành nhưng đồng thời phải đáp ứng được những tiêu chuẩn đảm bảo sản phẩm phù hợp với nhu cầu cuộc sống hiện tại.

PV: Theo ông, đóng góp của ngành kinh doanh BĐS mang lại trong thời gian qua là gì?

Một thực tế không thể phủ nhận đó là hiện nay BĐS không chỉ mang lại lợi ích riêng cho sự phát triển nội tại, mà sự phát triển của thị trường này còn kéo theo sự phát triển nhiều lĩnh vực khác.

Đồng thời, BĐS tham gia đóng góp vào sự phát triển GDP không nhỏ cho kinh tế đất nước (hiện nay, giá trị đầu tư sản phẩm của BĐS tham gia vào GDP của quốc gia chiếm tới gần 30%).

Khi phát triển BĐS, chúng ta tận dụng khai thác tài nguyên đất một cách hiệu quả nhất, góp phần vào sự tăng trưởng, tạo ra giá trị vật chất rất cụ thể cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, vấn đề là chúng ta quản lý thế nào để thị trường BĐS phát triển theo đúng định hướng, hướng tới mục tiêu ổn định bền vững? Mặc dù đã có định hướng, nhưng việc quản lý, vận hành nó như thế nào để phát triển theo đúng định hướng lại là một vấn đề nan giải.

Nhìn lại quá trình phát triển trước đó, mặc dù BĐS cũng có đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế, nhưng mang tính tự phát nhiều hơn, nhiều dự án đầu tư được hình thành trên cơ sở nhìn nhận có tính chủ quan của các NĐT chưa đánh giá hết được nhu cầu của thị trường, cho nên có nhiều dự án bị đổ bể; nhiều CĐT chưa đưa ra được cơ cấu sản phẩm hợp lý, không đánh giá được nhu cầu sản phẩm phù hợp với thị trường, mất cân đối nghiêm trọng dẫn đến nợ xấu, bong bóng…

Những tồn tại đó trong những năm qua đã và đang được khắc phục. Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tỷ lệ nợ xấu BĐS đã giảm đáng kể. Đó là do Chính phủ đã có những chính sách điều tiết hợp lý, quy định mới để định hướng tạo ra hành lang pháp lý phát triển thị trường BĐS theo hướng ổn đinh, bền vững.

Các NĐT cần phải bám sát nhu cầu thực tế của thị trường, phải có tầm nhìn chiến lược cho dự án của mình, đưa ra những sản phẩm đảm bảo được khai thác hiệu quả nhất…

PV: Có thông tin cho rằng, kinh doanh BĐS thành công là nhờ chạy chọt – “bôi trơn”… Theo ông, điều này có oan cho DN BĐS?

Thực tế, nhiều NĐT có sự may mắn khi tiếp cận các dự án thành công nhờ vào các mối quan hệ. Do các quy định pháp lý của chúng ta còn lỏng lẻo, đồng thời quá trình vận hành chưa chuẩn mực cho nên tạo cơ hội cho một số NĐT tận dụng những mối quan hệ để tiếp cận dự án nhanh hơn, thuận lợi hơn. Điều này là có thật.

Tuy nhiên, nếu nói thành công của các dự án là nhờ vào “bôi trơn” là không hoàn toàn đúng. Vì không phải tất cả các dự án, các CĐT đều thành công bởi những mối quan hệ được “bôi trơn”. Thực tế, việc có mối quan hệ chỉ tác động vào sự thành công của các dự án không lớn hơn 10%, hơn 90% còn lại là do rất nhiều yếu tố tác động như mô hình sản phẩm; vấn đề kiến trúc công trình, quản trị kinh doanh, khai thác thị trường, marketing… tạo ra kết quả của dự án, chứ không đơn thuần chỉ là nhờ “quan hệ”.

Mối quan hệ chỉ là giai đoạn ban đầu, còn quyết định sự thành công của dự án là do năng lực thực tế của CĐT và tài năng của người lãnh đạo DN. Để có được sự thành công của dự án cũng đòi hỏi sự trả giá, sự lao tâm khổ tứ và chính sách bán hàng phù hợp; làm thị trường tốt; đầu tư hiệu quả…

Trân trọng cảm ơn ông!

 Phương Thảo (Thực hiện)