Chính sách đất, nhà và nguồn thu ngân sách ở đặc khu

Trong Dự thảo Luật đơn vị hành chính-kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc (Luật đặc khu), báo cáo UBTVQH tại phiên họp thứ 23, nhiều thể chế, chính sách ưu đãi đặc thù được xây dựng nhằm tăng độ hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư vào ba đặc khu này theo tinh thần không trái với hiến pháp, có tính vượt trội, thông thoáng, tạo lợi thế để cạnh tranh quốc tế, cũng như nhất quán, ổn định và lâu dài.

Chính sách đặc thù là cần thiết để thu hút các dự án cần thiết vào đặc khu kinh tế. Nhưng thu hút dự án vào đặc khu không phải là mục đích tự thân, không thể không cân nhắc toàn diện về lợi ích và chi phí, về hiệu quả mà dự án mang lại.

Hơn nữa, lợi ích dự án không chỉ là kinh tế, mà còn chính trị, an ninh quốc gia và xã hội; lợi ích kinh tế không chỉ là tài chính, mà còn là việc làm, động lực tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế; lợi ích tài chính không chỉ là thuế, mà còn lương, thu nhập và an sinh xã hội cho người lao động…

Từ góc độ lợi ích về tài chính đất và nhà trong dự thảo Luật đặc khu có một số điểm đáng cân nhắc kỹ hơn như sau:

1. Về thời hạn giao đất và ưu đãi tài chính đất tại đặc khu

Theo Điều 32. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất tại đặc khu:

- Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại đặc khu không quá 70 năm; trường hợp đặc biệt, thời hạn sử dụng đất có thể dài hơn, nhưng không quá 99 năm.
- Tranh chấp về đất đai tại đặc khu được giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự và quy định tại Luật này.

Thứ nhất, việc giao đất dài hơn 70 năm là không cần thiết xét về thời hạn thu hồi vốn đầu tư của bất kỳ dự án đầu tư nào, trong khi lại có thể gây áp lực tiềm tàng và khó đoán định cho bảo đảm an ninh quốc gia.

Con số 70-99 năm đều là chủ quan, không phải là chuẩn phổ biến vì hàm ý so sánh với một vài trường hợp cá biệt của khu vực, trong khi bối cảnh giao và cho thuê đất tại các đặc khu Việt Nam hiện nay khác hẳn do bối cảnh tiềm ẩn tranh chấp chủ quyền lãnh thổ và an ninh quốc gia trên biển Đông; đồng thời, việc thu hồi đất cho một Chính phủ duy nhất thuê trong một thời hạn duy nhất cũng ít phức tạp hơn hẳn việc thu hồi đất cho nhiều người nước ngoài thuê với thời hạn khác nhau và đặc biệt khi thời hạn cho thuê quá dài.

Thứ hai, thực tế thế giới cho thấy, tiềm năng sinh lời của đất trong đặc khu cao hơn thông thường; Do đó, giá đất trong đặc khu cũng cao hơn ngoài đặc khu. Bởi vậy, không nên tùy tiện ”phóng tay” cấp tràn lan và cào bằng các ưu đãi về miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đất giao bất chấp tính chất và hiệu quả dự án đầu tư và đối tượng được giao đất. Dự thảo Luật đặc khu hiện có khá nhiều khoản miễn tiền thuê đất và mặt biển cho cả đời dự án, như khoản 1 Điều 45. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước, theo đó: Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước tối đa cho cả thời hạn thuê đối với các dự án đầu tư tại đặc khu mà theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành đang được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời hạn thuê; Ngoài ra, miễn cho cả: a) Dự án đầu tư khu hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển tại đặc khu; b) Dự án đầu tư tại đặc khu Phú Quốc thuộc lĩnh vực giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế đáp ứng điều kiện quy định tại Phụ lục 3 của Luật này... Ngoài ra, dự thảo cũng còn quá nhiều đối tượng dự án được miễn tiền thuế đất từ 3-30 năm và giảm tiền thuê đất phải nộp trong những năm còn lại, cùng với nhiều ưu đãi khác về miễn, giảm thuế các loại...).

Việc cho thuê và miễn tiền thuê đất trong thời hạn kéo dài để đổi lấy những lợi ích chưa rõ ràng, giả tưởng và kỳ vọng là sự ”nhẹ dạ, cả tin”, cần bị coi là sự thiếu trách nhiệm trong quản lý nhà nước làm thất thoát tài sản công; Hơn nữa, đây sẽ phải coi là hành vi cố tình và tội phạm nếu sự cho phép kéo dài thời hạn giao, thuê đất và ưu đãi tài chính đất trong đặc khu bị lạm dụng trục lợi, chi phối vì lợi ích nhóm, cục bộ, trước mắt; hoặc vì bị khống chế, lũng đoạn, gây sức ép từ những thế lực không thân thiện, với những mưu toan ấp ủ dài hàng thế kỷ... Bởi lẽ, chúng không chỉ làm hao kiệt nguồn thu NSNN thực tế và đầy tiềm năng, mà còn là sự vay mượn, bội chi, ”tiêu lạm” vào quyền và làm tổn thương lợi ích của thế hệ tương lai đối với tài nguyên đất và biển, cũng như an ninh lãnh thổ quốc gia.

Bởi vậy, trong Luật đặc khu chỉ nên ghi thời hạn là 50 năm theo mức chung như trong cả nước, hoặc không quá 60 năm trong trường hợp đặc biệt, với các tiêu chí cho phép kéo dài cụ thể, rõ ràng, xác đáng, chứ không ”khoán trắng” để tùy Thủ tướng linh hoạt xem xét và quyết định như ghi trong dự thảo Luật đặc khu. Chúng ta cần nhớ, việc có dự án FDI được kéo dài 70 năm ngược quy trình và vượt khung luật trong thời gian qua là sự cố đắt giá và đã bị xử lý hình sự. Mốc này không thể trở thành tiền lệ cho thông lệ mới được.

Thứ ba, trong Điều 32 cần bổ sung quy định về trường hợp thu hồi và tước bỏ quyền sử dụng đất đã giao, dù chưa hết hạn dự án, nếu đất đó bị chuyển đổi sai mục đích sử dụng ban đầu, gây nguy hại an ninh quốc gia và sự ổn định kinh tế- xã hội trong đặc khu.

Đồng thời, trong Điều 32, 45 và những điều khác liên quan đến cấp ưu đãi tài chính đất (miễn, giảm tiền thuê đất) cũng cần bổ sung những quy định về rút ngắn thời hạn ưu đãi hoặc tước bỏ các ưu đãi tài chính với đất đã giao cho các dự án, nếu phát hiện có việc chuyển nhượng đất giao không đúng đối tượng được ưu đãi và không tuân thủ mục đich sử dụng đất được duyệt giao ban đầu.

Nói cách khác, câu hỏi đặt ra chưa rõ câu trả lời trong dự thảo Luật đặc khu là: Dự án có giao quyền sử dụng đất và dự án thuộc đối tượng hưởng miễn giảm tiền thuế liên quan đến đất (thí dụ, hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, y tế) khi được chuyển nhượng trong hạn hưởng ưu đãi thuế, nhưng bên nhận chuyển nhượng sử dụng cho mục đich không còn/phải là đối tượng được hưởng ưu đãi miễn thuế (chuyển sang kinh doanh khách sạn), vậy họ còn được nhận ưu đãi miễn giảm thuế kế thừa từ nhà đầu tư trước hay không?

Thứ tư, trong dự thảo Luật đặc khu hiện vẫn còn “khoảng trống” về quy định thu thuế những bất động sản là căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel) và các loại hình tương tự khác. Đặc biệt, cần lưu ý là nhóm đối tượng nhà, BĐS này sẽ ngày càng chiếm tỷ lệ lớn trong tổng quỹ nhà và BĐS kinh doanh trên địa bàn cả ba đặc khu.

Theo Điều 34. Quyền sở hữu căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng làm việc kết hợp lưu trú

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel) và các loại hình tương tự khác thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế từ chủ đầu tư dự án hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữu bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng bất động sản tại đặc khu, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy hoạch đặc khu.

2. Quyền, nghĩa vụ về đất đai của nhà đầu tư và của người sở hữu căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng làm việc kết hợp lưu trú và các loại hình tương tự khác được xác định tương ứng với hình thức giao đất, cho thuê đất của dự án đầu tư xây dựng bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Chính phủ quy định quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu bất động sản quy định tại Điều này.

Việc để ngỏ những quy định này và cộng hưởng với sự ”lỏng tay và lót tay, bôi trơn” trên thực tế sẽ là nguy cơ lớn dễ gây thất thoát nguồn thu NSNN ngày càng tăng trong cả ba đặc khu.

Đặc biệt, để bảo đảm lợi ích quốc gia và chống thất thu NSNN, trong Luật đặc khu cần bổ sung quy định mới, với nội dung khẳng định:

- Không thu tiền sử dụng đất một lần suốt đời dự án, mà chỉ thu theo mức ổn định 3-5 năm;

- Thu ở mức cao thuế và phí chuyển nhượng dự án, chuyển đổi mục đích, công năng sử dụng đất và bất động sản, có lũy tiến theo thời hạn, quy mô sử dụng đất và mục tiêu chuyển đổi sai quy hoạch;

- Không cho phép góp đất công dưới hình thức góp cổ phần liên doanh với đối tác nước ngoài trong dự án kinh doanh;

- Sẽ thu hồi đất và quyền và được miễn giảm thuế đất, mặt nước khi chuyển nhượng dự án không đúng đối tượng và sử dụng đất sai mục đích được duyệt;

2. Về xử lý tranh chấp bất động sản tại đặc khu

Trong dự thảo Luật đặc khu có Điều 6. Áp dụng pháp luật nước ngoài hoặc tập quán quốc tế đối với các hợp đồng dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động có yếu tố nước ngoài:

1. Đối với các hợp đồng dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động được ký kết giữa tổ chức, cá nhân có trụ sở chính hoặc nơi cư trú tại đặc khu, trong đó có ít nhất một bên tham gia là tổ chức, cá nhân nước ngoài, các bên được thỏa thuận trong hợp đồng việc áp dụng pháp luật nước ngoài hoặc tập quán quốc tế.

Trường hợp đối tượng của hợp đồng là bất động sản tại Việt Nam hoặc hợp đồng lao động ảnh hưởng đến quyền lợi tối thiểu của người lao động, hợp đồng tiêu dùng ảnh hưởng đến quyền lợi tối thiểu của người tiêu dùng theo quy định của pháp luật Việt Nam thì áp dụng pháp luật Việt Nam.

2. Việc áp dụng pháp luật nước ngoài hoặc tập quán quốc tế theo quy định tại khoản 1 Điều này không được gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng theo quy định của luật và không được trái với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam.

Xuất phát từ thực tế, những tranh chấp đất đai và áp dụng luật nước ngoài về đất đai là nhạy cảm nhất, bởi vậy, cần viết lại Điều 6 trên đây theo hướng tách riêng phần nội dung bất động sản trong khoản 1 thành một khoản riêng, khẳng định rõ ”Các tranh chấp về đất và nhà ở trong đặc khu phải và chỉ có thể được xét xử theo tòa án và pháp luật Việt Nam”, chứ không thể theo cơ quan tài phán và luật, thông lệ nước ngoài nào khác.

Cần nhấn mạnh rằng, sự hào hứng, ngộ nhận và dễ dãi trong xây dựng cơ chế về bất động sản đất và nhà phù hợp cho các đặc khu rất dễ dẫn tới tình trạng thiếu hiệu quả trong quản lý tài sản công và đầu tư xã hội;

Lợi thế người đi sau giúp chúng ta có điều kiện để rút kinh nghiệm của người đi trước, nhưng cũng cần thiết phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, cẩn trọng cho việc xây dựng và vận hành các khu kinh tế đặc biệt, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để mô hình này thật sự phát huy hiệu quả, góp phần tích cực tạo sức vươn mạnh mẽ cho kinh tế đất nước.

TS. Nguyễn Minh Phong