Chung cư 93 Láng Hạ: Thương hiệu của Vinaconex và cách thỏa thuận, đối thoại với người dân

Chậm tiến độ kéo dài, mất 8 năm để... đổi tên Chủ đầu tư

Theo văn bản số 4067/UBND-XDĐT về dự án đầu tư xây dựng công trình tại số 93 Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội, (ngày 26/6/2008), UBND TP Hà Nội chấp thuận đề xuất của Sở Quy hoạch Kiến trúc; giao Sở này nghiên cứu rà soát, cập nhật quy hoạch khu vực Khu tập thể Thành công và hướng dẫn Công ty CP bất động sản An Thịnh (Công ty An Thịnh) nghiên cứu lập quy hoạch xây dựng cải tạo lại các nhà L1, L2 khu Nam Thành Công đảm bảo hiện đại, phát triển hài hòa với khu vực.

Cam kết thực hiện dự án không quá 36 tháng của Công ty An Thịnh từ năm 2010 đến nay vẫn đang nằm trên giấy

Đến ngày 25/5/2011, UBND TP cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 01121000992 cho Công ty trên thực hiện Dự án. Đến 25/12/2015, Tổng công ty Cổ phần Vinaconex đã tiến hành giao dịch nhận chuyển nhượng cổ phần từ các cổ đông của Công ty An Thịnh. Công ty An Thịnh sau đó đã đổi tên thành Công ty Cổ phần bất động Vinaconex.

Ngày 27/1/2016, UBND TP có văn bản điều chỉnh chứng nhận nhà đầu tư và sau đó vài tháng, nhà đầu tư thực hiện dự án chính thức mang tên Công ty Cổ phần bất động sản Vinaconex.

Theo văn bản số 430/UBND-KH&ĐT về việc điều chỉnh nội dung chứng nhận nhà đầu tư thì tiến độ thực hiện dự án là 2016 đến 2019. Tuy nhiên, đến thời điểm này tức là giữa tháng 8/2018, khâu giải phóng mặt bằng và việc thỏa thuận đền bù với các hộ dân vẫn chưa thực hiện xong.

Như vậy, rõ ràng, trong khoảng thời gian từ năm 2008 đến năm 2016, Dự án nói trên chỉ loay hoay ở các khâu xin chứng nhận đầu tư và thủ tục liên quan, rồi đổi tên CĐT. Còn tiến độ dự án thì ì ạch, chưa xong khâu đền bù, bồi thường, GPMB.

Sự thật đằng sau việc “đòi hỏi quá mức” của các hộ tầng 1

Thực tế đến thời điểm giữa tháng 8/2018, phần lớn các hộ dân tại chung cư cũ 93 Láng Hạ đã nhận tiền, phương án đề bù, hỗ trợ để bàn giao mặt bằng, còn lại 11 hộ dân chưa đồng ý.

Theo báo cáo của CĐT với UBND quận Đống Đa và một số cơ quan chức năng thì các hộ tầng 1 có hệ số đền bù bình quân theo diện tích hợp pháp là 2.7 đến 3.2 tùy theo diện tích sử dụng và diện tích cơi nới của các hộ. Tuy nhiên, theo ý kiến của các hộ dân thực tếlại không đúng như vậy. Bởi, những hệ số về diện tích cơi nới, tỷ lệ 70% để giảm diện tích kiot, rồi trừ vào diện tích nhà căn hộ tái định cư, mà CĐT sử dụng không được nêu trong văn bản quy định pháp luật nào.

Phiếu chuyển đơn từ Ban Tiếp Công dân Trung ương

“Trong khi đó, tổng diện tích của cả chung cư L1, L2 số 93 Láng Hạ hiện nay khoảng 1.682m2, diện tích cơi nới khoảng 300m2, tổng số khoảng 2.000m2. Trong khi diện tích được phê duyệt sử dụng đất của dự án là 50% đất vào khoảng 2.700m2 của tổng diện tích cả khu là 5.500m2. Như vậy, diện tích dân sử dụng thì nói rằng không hợp pháp, không hợp lý (trong khi việc cơi nới từ những năm 1987 và không có tranh chấp với ai) còn cấp cho CĐT vượt cả diện tích đang sử dụng lên đến 2.700m2 thì hợp lý, hợp pháp?” Ông Phạm Mạnh Chính hộ dân tầng 1 đặt vấn đề.

Mới đây, ông Phí Văn Vinh, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Vinaconex đã trả lời cơ quan báo chí liên quan tới sự việc. Ông này cho rằng việc đòi hỏi của các hộ dân tầng 1 là quá mức và CĐT không đáp ứng được. Các hộ đầu hồi tiền đền bù hơn 2,5 đến 2,8 tỷ. Có lẽ cao nhất Hà Nội. Chưa có dự án nào có hệ số đền bù cao như các hộ dân tại nhà L1, L2 93 Láng Hạ.

Thế nhưng trên thực tế, có đúng như vậy không, hay chỉ là cách “chơi chữ” của Phó Tổng Giám đốc trên. Bởi, theo cách so sánh của hộ tầng 1 là ông Đinh Lai Thịnh (P.106) với hộ tầng 5 đồng trục thì hiện nay phương án đền bù của CĐT cho hộ tầng 5 là nhiều hơn. Như vậy, cách tính của CĐT là theo cách nào. Tại sao Chủ đầu tư trong suốt quá trình dài triển khai dự án, lập các phương án đền bù hỗ trợ, lại không tổ chức đối thoại với dân tại một hội nghị chung cư chính thức nào có đầy đủ các hộ dân để mọi thứ được công khai, minh bạch mà lại làm theo tách “tỉa” từng hộ như hiện nay.

Trên thực tế, chưa bàn về tiểu tiết, cách tính theo hệ số cụ thể, thì các hộ tầng 1 thời điểm mua nhà theo giá thị trường thì giá trị cao hơn gấp khoảng 2 đến 2,5 lần hộ tầng trên cùng trục, cùng vị trí. Bản thân các hộ tầng 1 cũng sử dụng đất và đóng tiền thuế đất nhiều hơn hộ tầng trên. Đa phần các hộ tầng 1 cũng đang sử dụng làm mặt bằng, là nơi sinh sống và mở dịch vụ là nguồn thu duy nhất để kiếm sống. Do đó, đây là vấn đề mà đại diện CĐT cần “đứng vào vai” của các hộ dân trong việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, đền bù.

Theo nhiều phản ánh của các hộ dân tầng 1, nếu đúng bản chất CĐT đã và đang đền bù, hỗ trợ hệ số 2.7 đến 3.2 như phát ngôn thì tất cả các hộ dân đều cam kết nhận tiền và đồng thuận bàn giao mặt bằng ngay.

Vấn đề pháp lý của dự án có hoàn toàn “ổn”?

Bản chất của dự án cải tạo chung cư cũ L1, L2 số 93 Láng Hạ là dự án thương mại. Do đó, nhiều ý kiến Luật sư cho rằng chủ đầu tư buộc phải thỏa thuận để đạt được thỏa thuận giữa 2 bên.

Thương hiệu của Vinaconex và cách đối thoại với các hộ dân còn không ít vấn đề cần bàn

Thế nhưng, quá trình thỏa thuận phương án đề bù chưa xong, UBND quận Đống Đa đã ban hành Quyết định cưỡng chế. Sau nhiều phiếu chuyển đơn của các cơ quan chức năng như: Ban Dân nguyện Quốc hội; Ban Tiếp Công dân Trung ương; Văn phòng Chính phủ; Thành ủy Hà Nội...thì mới đây CĐT mới tiến hành mời các hộ dân lên để thực hiện hình thức đối thoại với từng đợt hộ dân.

Tại các cuộc làm việc này, đại diện CĐT nhiều lần viện dẫn căn cứ pháp lý để thực hiện Dự án cải tạo chung cư cũ L1, L2 số 93 Láng Hạ thực hiện theo Quyết định 48/2008/ QĐ-UBND ngày 28/7/2008 của UBND TP về cải tạo chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn TP. Tuy nhiên theo nghiên cứu của các Luật sư thì Quyết định này đã hết hiệu lực từ thời điểm tháng 10/2015 khi Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Mà nếu áp dụng theo Nghị định 101 thì có không ít điểm tại dự án đã và đang thực hiện sai. Như căn cứ tại Điều 9, Điều 14 thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạm cư thì việc lựa chọn Chủ đầu tư, thông qua phương án bồi thường, tái định cư phải được thông qua Hội nghị nhà chung cư. Song thực tế, không có hội nghị nhà chung cư nào được tổ chức...

PV