Khảo sát thực tế cho thấy mặt bằng giá đất nền tại nhiều khu vực ngoại thành và ven đô đã điều chỉnh đáng kể so với giai đoạn đỉnh sốt năm 2025. Tại khu vực Long Biên cũ, giá đất hiện phổ biến từ 60 - 135 triệu đồng/m², giảm khoảng 2 - 6 triệu đồng/m² so với đầu năm trước. Trong khi đó, Gia Lâm cũ ghi nhận mức giá dao động từ 40 - 90 triệu đồng/m², giảm khoảng 1 - 4 triệu đồng/m².
Tại Đông Anh cũ, nơi từng liên tục xuất hiện các đợt tăng giá mạnh nhờ thông tin quy hoạch và hạ tầng, mặt bằng giá hiện dao động khoảng 35 - 80 triệu đồng/m², giảm từ 2 - 6 triệu đồng/m². Khu vực Hoài Đức cũ cũng ghi nhận mức giảm khoảng 1 - 5 triệu đồng/m², với giá phổ biến từ 45 - 90 triệu đồng/m².
Ở các khu vực xa trung tâm hơn như Đan Phượng, Thanh Oai hay Thường Tín cũ, thị trường cũng không còn cảnh mua bán sôi động như vài năm trước. Giá đất nền phổ biến quanh mức 25 - 35 triệu đồng/m² và đang có xu hướng đi xuống nhẹ.
Điều dễ nhận thấy nhất lúc này là thanh khoản thị trường giảm mạnh. Tại nhiều khu vực từng đông đúc môi giới và nhà đầu tư ra vào liên tục, không khí hiện trở nên trầm lắng hơn hẳn. Nhiều lô đất được rao bán suốt nhiều tháng nhưng không phát sinh giao dịch, dù chủ đất đã chủ động giảm giá hàng trăm triệu đồng.
Anh Nguyễn Xuân Biên, một môi giới lâu năm tại khu vực Hoài Đức cũ cho biết, lượng khách tìm hiểu thị trường vẫn có nhưng số giao dịch thành công giảm rất sâu so với giai đoạn 2021 - 2024.
“Có những lô đất chủ nhà chấp nhận hạ giá khoảng 500 triệu đồng nhưng vẫn rất khó bán. Người mua bây giờ tâm lý dè chừng hơn nhiều, ai cũng sợ mua xong giá lại tiếp tục giảm nên nghe ngóng rất kỹ”, anh Biên nói.
Theo anh Biên, thị trường hiện rơi vào trạng thái giằng co khi người bán chưa muốn cắt lỗ quá mạnh vì vẫn kỳ vọng giá phục hồi, trong khi người mua lại chờ thị trường giảm sâu hơn mới xuống tiền.
Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong quý I/2026, mức độ quan tâm tới đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 23% so với quý IV/2025. Đây được xem là mức giảm khá mạnh trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung đang dần có tín hiệu phục hồi ở một số phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư hay nhà phố.
Theo phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS), mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cùng xu hướng kiểm soát tín dụng bất động sản đang khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm đáng kể. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” đất nền không còn dễ dàng như trước, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản thị trường giảm mạnh. 
Áp lực hiện nay không chỉ đến từ chi phí vay vốn mà còn xuất phát từ tâm lý thị trường thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch, xây cầu hay đề xuất lên quận là giá đất có thể tăng chóng mặt trong thời gian ngắn, thì nay nhà đầu tư đã thận trọng hơn rất nhiều.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam nhận định, dòng tiền hiện nay đang ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền ổn định và pháp lý rõ ràng thay vì chạy theo các cơn “sóng” quy hoạch như trước.
“Người mua hiện quan tâm nhiều hơn tới tính thanh khoản, khả năng khai thác thực tế và mức độ an toàn của sản phẩm. Những lô đất chỉ tăng giá theo tin đồn hoặc tâm lý đám đông sẽ ngày càng khó hút dòng tiền”, bà Ánh cho biết.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng, đất nền vẫn là phân khúc có tiềm năng trong dài hạn, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh thay vì tăng nóng diện rộng như trước đây.
Theo các chuyên gia, những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, hạ tầng rõ ràng và gắn với nhu cầu ở thực vẫn có khả năng giữ thanh khoản. Ngược lại, các khu vực từng tăng giá quá nhanh nhờ hiệu ứng đầu cơ sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng và không nên kỳ vọng vào các đợt “lướt sóng” ngắn hạn như trước.
“Giá đất phải phản ánh đúng giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế. Nhiều khu vực thời gian qua đã bị đẩy giá lên quá cao so với giá trị thật nên việc điều chỉnh là điều khó tránh khỏi”, ông Quê nhận định.
Sau giai đoạn sốt nóng kéo dài từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực của Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 50%, thậm chí có nơi tăng cao hơn nhiều lần. Trong bối cảnh dòng tiền đầu cơ dần rút lui và thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn, cơn sốt đất từng bao trùm nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội cũng đang dần hạ nhiệt.
Minh Thắm
