Nguồn cung căn hộ có sự dịch chuyển
Tại buổi họp báo mới đây, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường CTCP DKRA Việt Nam nhận định, nguồn cung căn hộ TP HCM đã giảm liên tục từ quý IV/2017 đến quý III năm nay.
Theo ghi nhận của DKRA, trong quý III/2018, có 18 dự án được mở bán, bao gồm 12 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo của dự án cũ trước đó. Những dự án này cung cấp ra thị trường khoảng 7.152 căn hộ, bằng 79% so với quý trước (là 9.032 căn) và bằng 88% nguồn cung của cùng kỳ năm ngoái (khoảng 8.137 căn). Nguồn cung sơ cấp khan hiếm, đa phần tập trung ở phân khúc hạng sang (trên 15 tỷ đồng/căn).
Lượng tiêu thụ của nguồn cung mới này khoảng 5.915 căn (chiếm 83% nguồn cung), bằng 81% so với quý trước (là 7.302 căn) và bằng 91% so với năm trước (là 6.466 căn). Như vậy, cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ đều có sự sụt giảm nhẹ.
Nếu quý II, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông, thì đến quý III, nguồn cung mới đã dịch chuyển sang khu vực phía Nam với tỷ lệ chiếm 49% tổng cung, tương ứng gần 3.500 căn. Phía Đông và phía Tây – mỗi khu vực chiếm khoảng 1.400 căn; phần còn lại đến từ khu trung tâm (bao gồm cả quận 10, quận 4…).
Đại diện DKRA báo cáo về thị trường bất động sản TP. HCM quý III/2018
So với quý trước, khu vực phía Nam đã tăng từ 27% lên 49% (bao gồm cả căn hạng A và B, có 1.336 căn hạng A, chiếm 36% toàn thị trường; hạng B có 2.132 căn, chiếm 60% toàn thị trường), trong khi đó các khu vực khác đều sụt giảm nguồn cung.
Về tỷ lệ hấp thụ, phân khúc căn hộ hạng sang đã hấp thụ toàn bộ nguồn cung là 135 căn nói trên, trong khi hạng A hấp thụ 3.088 căn, tương ứng 53% nguồn cung, căn hộ hạng B hấp thụ 2.692 căn, chiếm 46% nguồn cung.
Ông Nguyễn Hoàng thông tin: “Trước đó, DKRA đã có báo cáo năm với chủ đề “mặt bằng giá mới”, trong đó đề cập đến giá bán căn hộ hiện nay trên thị trường đã thiết lập mặt bằng mới. Ở khu Đông (ngay cả những khu vực vùng xa của quận 9) hiện nay cũng khó tìm thấy dự án chung cư nào có giá bán dưới 23 triệu đồng/m2, thấp nhất cũng 26 triệu đồng/m2, các dự án ở Thảo Điền (quận 2) thậm chí lên đến 150 triệu đồng/m2; phía Tây rơi vào khoảng giá 26 – 50 triệu đồng/m2; phía Nam 75 triệu đồng/m2. Còn ở khu trung tâm trong quý vừa qua có nhiều dự án có giá bán trung bình 70 - hơn 70 triệu đồng/m2… Cần lưu ý là những mức giá này đều chưa tính thuế”.
Công ty này dự báo, trong quý IV, nguồn cung căn hộ mới dao động ở mức 8.000 – 10.000 căn. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi đó căn hộ hạng C không có nhiều dự án mới. Nguồn cung căn hộ khu vực phía Đông có xu hướng tăng lên và chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường. Quý cuối năm, sức cầu của thị trường có thể tăng nhẹ so với quý III do tâm lý người dân và xu hướng dòng tiền trong thời gian cuối năm.
Nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm
Theo đánh giá của đại diện công ty nghiên cứu thị trường này, “căn hộ hạng C” là khái niệm dùng để chỉ những căn hộ có giá dưới 1.000 USD/m2, tương ứng với mức dưới 23 triệu đồng/m2. Vị trí các dự án có căn hộ hạng C thường ở xa trung tâm, giao thông không mấy thuận lợi, các dự án nhà hạng C cũng không được đầu tư quy mô lớn…
Xét theo mức giá, quý III DKRA ghi nhận 52% nguồn cung là căn hộ hạng A, 46% là căn hộ hạng B (hai hạng này đã chiếm đến 98% tổng nguồn cung toàn thị trường), chỉ có 2% là căn hộ hạng sang (đó là 135 căn ở Thủ Thiêm). Đặc biệt, quý này nguồn cung mới không ghi nhận thêm bất cứ căn hộ hạng C nào, nguồn cung căn hộ hạng C liên tục giảm từ quý I - III năm nay và đang di chuyển dần về phía Tây thành phố.
Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc CTCP DKRA cho biết, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C có sự sụt giảm mạnh và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A, B, thậm chí có những tháng không có nguồn cung mới.
“Từ quý IV/2017 tỷ lệ nguồn cung hạng C là 48%; đến quý I/2018 giảm còn 32%; quý II còn 29% và đến quý III này thì không xuất hiện luôn. Ba tháng vừa qua, ai muốn mua căn hộ hạng C là gần như không có. Tình hình khan hiếm căn hộ hạng C có thể sẽ kéo dài sang những tháng tiếp theo”, ông Lâm nói.
Ông Phạm Lâm cho biết, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C có sự sụt giảm mạnh và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A, B.
Cùng với sự sụt giảm về nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Ở thời điểm những năm 2016 - 2017, căn hộ hạng C có thể được tìm mua ở quận 8, quận 9... Tuy nhiên, hiện tại các dự án căn hộ hạng C đều tập trung ở một số khu vực thuộc các quận, huyện ngoại thành như quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh... với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông chưa đồng bộ. Ngoài ra, một số dự án căn hộ hạng C còn bị đánh giá là kém hấp dẫn người dân bởi chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu, quản trị chung cư, chính sách bán hàng, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà...
DKRA đánh giá, thị trường đang có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng căn hộ. Trên thực tế, nguồn cung căn hộ hạng C phải chiếm tỷ trọng lớn hơn nguồn cung các phân khúc còn lại vì đây là phân khúc đáp ứng đa phần nhu cầu nhà ở của người mua.
"Hiện nay, Việt Nam có tỷ lệ dân số trẻ chiếm đa số và có mức thu nhập không cao, hướng đến căn hộ hạng C với nhu cầu mua nhà lần đầu để ở. Đồng thời, trong quá trình đô thị hóa và các chương trình cải tạo, chuyển đổi chung cư cũ, tái định cư nhà ở ven kênh rạch, căn hộ hạng C được xem là phân khúc phù hợp với nhu cầu nhà ở bức thiết và điều kiện tài chính của người dân", Tổng Giám đốc Phạm Lâm phân tích.
Trúc Mai
