Đừng để cung - cầu nhà ở rơi vào "khủng hoảng"

Sáng nay (22/9), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản và Trao chứng nhận cho các DỰ ÁN ĐÁNG SỐNG 2023. Chương trình, có sự tham gia của các nhà hoạch định chính sách, đại diện các hiệp hội, các doanh nghiệp kinh doanh và hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Tại Diễn đàn, các chuyên gia đã thảo luận về giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản, tháo gỡ “nút thắt” cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Luật “chồng chéo” luật!

Phát biểu tại Diễn đàn, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều hành động rất quyết liệt để tháo gỡ những khó khăn cho lĩnh vực bất động sản. 

Tuy nhiên, qua làm việc với các địa phương và doanh nghiệp, ông Hải đánh giá, hiện có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc, hoặc dừng triển khai thực hiện có liên quan đến pháp luật về đất đai. Điển hình là việc triển khai chậm quy định về phương pháp định giá đất.

Đồng ý kiến với ông Hải, trong phiên thảo luận giữa các chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường hiện nay dù sức cầu tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính. Trong đó, vấn đề về việc tuyên truyền chính sách vay vốn và sự quan tâm của các cơ quan chức năng còn chưa thể hiện rõ ràng.

Theo ông Đính:

“Qua khảo sát, 70% doanh nghiệp nhận thấy chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trong đó, 2/3 các doanh nghiệp cho biết, chính quyền địa phương - nơi họ có hợp đồng kinh doanh đã bắt đầu tuyên truyền hướng dẫn tổ chức hỗ trợ chính sách, nhưng chỉ có 15% doanh nghiệp đánh giá về những chính sách hỗ trợ về đất đai, gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất đạt mức độ hiệu quả…; 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi…”.

Về vấn đề luật pháp đối với thị trường bất đọng sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều tiềm năng, nhưng cũng gặp không ít vướng mắc, đáng nói nhất đó là sự chồng chéo về mặt luật pháp.

“Riêng bất động sản, có 12 luật tác động chi phối, nếu rộng ra, có thêm các luật liên quan như Luật Quy hoạch, Luật Phòng cháy chữa cháy… muốn gỡ khó cho thị trường, thì cần phải có giải pháp đồng bộ, căn cơ”, ông Hiệp nói.

Một trong những ví dụ điển hiện có thể thấy như Luật Đấu thầu, vừa thông qua đã xuất hiện những bất cập. Theo ông Hiệp, trong thời gian tới, Hiệp hội sẽ có kiến nghị gửi cơ quan quản lý.

Bên cạnh đó, vấn đề về thủ tục hành chính, gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, ông Hiệp cũng đánh giá cao Bộ Xây dựng đã nhanh chóng có dự thảo xử lý việc rút gọn thủ tục hành chính và một số chính sách liên quan tới bất động sản.

Cơ cấu sản phẩm giữa các phân khúc còn "chênh lệch"...

Phân tích về phân khúc thị trường, các chuyên gia nhận xét, cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện nay là chưa được hợp lý. Phân khúc giá cao đang bị dư tồn, trong khi phân khúc cho người lao động còn thấp.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Quan Đức Hoàng  – thành viên HĐQT Công ty CP Quản lý quỹ Amber (AFM), Chủ tịch Quỹ A+ đã dẫn chứng thực tế về sự kiện nóng gần đây, nhằm nâng cao tầm quan trọng của việc phát triển mạnh phân khúc nhà ở giá rẻ.

“Qua nghiên cứu chúng tôi nhận thấy, thị trường nhà ở xã hội là rất cần thiết, đặc biệt vụ việc cháy chung cư mini tại Hà Nội mới đây, khiến chúng tôi càng quyết tâm đầu tư cho thị trường nhà ở xã hội”, ông Hoàng chia sẻ.

Đối với TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, phân khúc nhà ở giá rẻ đang rơi vào “khủng hoảng”.

“Bất động sản là sản phẩm thiết yếu dài hạn, do đó khi mất cân bằng cung - cầu, sẽ xảy ra khủng hoảng. Lần này là khủng hoảng thiếu cung. Trong khi đó, doanh nghiệp lại thiếu vốn, không thể mở thêm dự án, do đó thị trường bất động sản rơi vào “đóng băng”, ông Nghĩa nhận xét.

Bên cạnh đó, chỉ số mua hàng ở mức “lẹt đẹt” cho thấy, nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V.

Cũng theo vị chuyên gia, thanh khoản gặp khó khăn nghiêm trọng ở nhiều ngành, không riêng bất động sản. Trước tình hình trên, ông Nghĩa dự báo, thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý II, quý III sang năm.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh:

“Chúng ta chưa vào “tâm bão”, chúng ta chưa đẩy được cung của nguồn nhà ở giá rẻ, thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp đi vào nhà ở giá rẻ được “tự do”. Cần thiết - Chính phủ quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc, tránh làm các nhà đầu tư nhà ở giá rẻ nản lòng.

Chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở bất động sản, thì chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường”...

Thảo Nguyên