Nguồn cung căn hộ chung cư "lập đỉnh"
CBRE cho biết, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất của nửa đầu năm kể từ năm 2020. Riêng quý II tiếp tục chứng kiến hàng loạt dự án ra hàng, phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung sau nhiều năm khan hiếm.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang thay đổi nhanh chóng khi quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu).
Thay vào đó, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc 80-110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng lượng căn hộ mở bán mới.
Riêng nhóm căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m2 đã bổ sung hơn 3.000 căn từ bốn dự án tại các khu vực Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh, cho thấy phân khúc cao cấp và hạng sang đang ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong bức tranh thị trường.
Mặt bằng giá sơ cấp cũng tiếp tục thiết lập mức cao mới. Trong quý II, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 12% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo CBRE, việc nguồn cung mới tập trung nhiều tại khu vực nội đô đã kéo mặt bằng giá bình quân tăng mạnh.
Trong khi đó, thị trường thấp tầng ghi nhận gần 2.100 sản phẩm mở bán mới trong nửa đầu năm, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II có hơn 1.110 căn, trong đó gần 80% nguồn cung đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), phản ánh xu hướng mở rộng nguồn cung ra các khu đô thị quy mô lớn vùng ven.
Thanh khoản bắt đầu chững lại
Tuy nhiên, trái ngược với sự sôi động của nguồn cung, sức hấp thụ của thị trường căn hộ đã bắt đầu chững lại.
Theo CBRE, quý II/2026 ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được giao dịch, tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán mới. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi nhiều quý thị trường đạt tỷ lệ hấp thụ trên 90%, thậm chí lượng giao dịch còn vượt số căn mở bán.
Theo lý giải của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn là yếu tố chi phối lớn đến quyết định của người mua. Thay vì xuống tiền nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để tính toán dòng tiền, khả năng trả nợ và lựa chọn thời điểm phù hợp.
Diễn biến giá cũng bắt đầu có sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá sơ cấp tiếp tục tăng thì giá căn hộ thứ cấp trung bình giảm gần 3% so với quý trước, xuống còn khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là lần đầu tiên thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội ghi nhận điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022. Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm cũng giảm xuống còn khoảng 13%, thấp hơn nhiều so với mức 24-26% của giai đoạn 2024-2025.
Ở phân khúc thấp tầng, thanh khoản cũng suy giảm rõ nét. Quý II chỉ ghi nhận hơn 660 giao dịch, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 209 triệu đồng/m2, giảm khoảng 9% so với cả quý trước và cùng kỳ năm ngoái.
Theo CBRE, nửa cuối năm 2026, thị trường Hà Nội dự kiến tiếp tục đón lượng nguồn cung lớn. Tổng số căn hộ mở bán mới trong cả năm có thể đạt gần 39.000 căn, vượt kỷ lục hơn 37.000 căn của năm 2019.
Bà Nguyễn Hoài An cho rằng, điều này sẽ buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh mạnh hơn về chiến lược giá bán, cơ cấu sản phẩm và chính sách hỗ trợ tài chính trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng. Diễn biến của giá bán và thanh khoản trong thời gian tới sẽ phụ thuộc đáng kể vào xu hướng lãi suất cũng như sự phục hồi niềm tin của người mua nhà.
Thu Trang
