Theo quy định mới, chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng đất trong phạm vi dự án được quyền chủ động đề xuất thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư nếu nhận được sự đồng thuận của toàn bộ các chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng đất nằm trong ranh giới dự án về việc góp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Đây được xem là bước thay đổi quan trọng trong tư duy quản lý và phát triển đô thị của thành phố, chuyển từ cơ chế phụ thuộc chủ yếu vào cơ quan quản lý hoặc doanh nghiệp sang cơ chế tăng cường vai trò chủ thể của người dân. Khi cư dân trực tiếp tham gia lựa chọn nhà đầu tư và xây dựng phương án cải tạo, quá trình triển khai dự án được kỳ vọng sẽ sát với nhu cầu thực tế hơn, đồng thời tạo sự đồng thuận cao ngay từ giai đoạn chuẩn bị.
Theo nghị quyết, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư phải được lập thành dự án cụ thể. Doanh nghiệp được các chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng đất thống nhất lựa chọn sẽ đóng vai trò chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết, trình UBND TP Hà Nội phê duyệt và tổ chức triển khai dự án theo đúng quy hoạch được duyệt cũng như các quy định pháp luật liên quan.
Một điểm mới khác được nhiều người dân quan tâm là tỷ lệ đồng thuận để thông qua phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được điều chỉnh xuống còn từ 51% số chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất trở lên. Mức này thấp hơn đáng kể so với đề xuất trước đây là 75%, qua đó tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ bị đình trệ trong nhiều năm.
Việc giảm tỷ lệ đồng thuận được đánh giá là giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo các khu nhà xuống cấp, đồng thời vẫn bảo đảm quyền tham gia ý kiến của cư dân. Trong thực tế, nhiều dự án trước đây gặp khó khăn do không đạt được tỷ lệ đồng thuận quá cao, dẫn đến kéo dài thời gian triển khai, làm gia tăng nguy cơ mất an toàn tại các khu chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng.
Nghị quyết cũng cho phép nhà đầu tư và cư dân tự thỏa thuận các nội dung liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tạm cư, trong đó có hệ số K - yếu tố quyết định quyền lợi tái định cư của người dân sau cải tạo. Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, hệ số K được áp dụng theo quy định của thành phố, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa cư dân và nhà đầu tư.
Đối với chủ sở hữu căn hộ chung cư, hệ số K tối đa không vượt quá 2 lần diện tích sử dụng căn hộ hợp pháp. Nếu không tự thỏa thuận được, hệ số K mặc định là 1 lần đối với các căn hộ từ tầng 2 trở lên và 1,2 lần đối với căn hộ tầng 1. Đồng thời, lợi nhuận định mức của chủ đầu tư được khống chế ở mức tối đa 15% sơ bộ tổng mức đầu tư dự án nhằm bảo đảm tính minh bạch và cân bằng lợi ích giữa các bên tham gia.
Bên cạnh chính sách bồi thường, Hà Nội cũng đưa ra cơ chế hỗ trợ tạm cư tương đối toàn diện cho người dân trong thời gian chờ tái định cư. Thành phố sẽ xem xét bố trí quỹ nhà tái định cư, nhà tạm cư phù hợp hoặc hỗ trợ chi phí thuê nhà. Trong đó, người dân được hỗ trợ 100% tiền thuê nhà trong thời gian thực hiện dự án nhưng không quá 3 năm. Từ năm thứ tư đến hết năm thứ năm, thành phố hỗ trợ 50% chi phí thuê nhà, phần còn lại do chủ đầu tư chi trả. Nếu dự án kéo dài quá thời hạn này, chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ tiền thuê nhà cho người dân.
Theo thống kê, Hà Nội hiện có hàng trăm khu chung cư cũ được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước, trong đó không ít công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Tuy nhiên, tiến độ cải tạo trong thời gian qua còn chậm do vướng mắc về cơ chế, nguồn lực và sự đồng thuận của cư dân. Đến nay, thành phố mới có 11 dự án đang triển khai và 3 dự án hoàn thành.
Việc ban hành cơ chế mới được kỳ vọng sẽ tạo động lực thúc đẩy quá trình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn, góp phần chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân và khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai trong khu vực nội đô. Đồng thời, đây cũng là bước đi quan trọng trong chiến lược tái thiết đô thị của Hà Nội theo hướng hiện đại, đồng bộ và bền vững, gắn với phát triển hệ thống giao thông công cộng trong tương lai.
Minh Thắm
