Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CEO Group
Thứ nhất, định danh một cách chính thức và quy định cụ thể về bất động sản du lịch, các sản phẩm bất động sản du lịch
BĐS du lịch là một bộ phận quan trọng của BĐS và đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ; thị trường BĐS du lịch ngày càng sôi động. Do đó, BĐS du lịch cần được định danh chính thức trong các văn bản pháp luật có hiệu lực cao như Luật, Nghị định với những quy định cụ thể về loại hình kinh doanh, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức và hiệu lực của từng loại giao dịch về các BĐS này. Theo đó, cần quy định cụ thể theo hướng:
BĐS du lịch là một loại hình BĐS được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS;
Chủ đầu tư được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS;
Người nhận chuyển nhượng BĐS du lịch được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu BĐS du lịch.
Mở rộng diện chủ thể được sở hữu BĐS du lịch không chỉ là tổ chức, cá nhân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà cả tổ chức, cá nhân nước ngoài…
Quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch theo hướng thông thoáng, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Có chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư về vốn vay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách thuế phù hợp với đặc thù của đầu tư kinh doanh BĐS du lịch (vốn đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài…) gắn với chiến lược phát triển du lịch quốc gia.
Có chính sách ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối xung quanh các dự án BĐS du lịch để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án; chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực
Hướng dẫn cụ thể về thế chấp BĐS du lịch để vay vốn đồng thời có thể xem xét ưu tiên cho vay đầu tư các dự án BĐS du lịch nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm này trong thời gian tới. Về lâu dài, cần có chiến lược rõ ràng về việc huy động nguồn vốn cho BĐS cũng như tín dụng, cho vay để đầu tư BĐS dài hạn hơn.
Về các sản phẩm BĐS du lịch cụ thể, có thể nhận thấy rằng, các tên gọi về BĐS du lịch như condotel, resort villa, shoptel… là những từ ngoại lai, được du nhập nguyên bản từ nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam và được giới kinh doanh BĐS và khách hàng sử dụng khi giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành và pháp luật khác có liên quan hiện chưa chính thức định danh một cách cụ thể về các loại BĐS này. Theo đó, cũng chưa có bất kì chế định pháp luật nào điều chỉnh đối với loại hình kinh doanh BĐS “lai” này. Thực tế cho thấy, các loại BĐS này với đặc điểm và tính năng sử dụng khác nhau cũng sẽ có sự khác biệt về cách thức quản lý, vận hành, kinh doanh và xác lập giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể giao dịch.
Vì vậy, để tạo hành lang pháp lý cho các loại BĐS này được hoạt động một cách chính quy, có định hướng quản lý và kiểm soát của Nhà nước, trước tiên cần phải định danh một cách chính thức các loại BĐS du lịch, làm rõ đặc tính và mục đích sử dụng. Tương tự như vậy, cần làm rõ bản chất, mục đích phục vụ du lịch của biệt thư du lịch, nhà phố du lịch để tránh nhầm lẫn với nhà ở. Đây là cơ sở tiền đề để xây dựng quy chế pháp lý cho sự quản lý, vận hành và kinh doanh đối với các BĐS này một cách chính thức tại Việt Nam.
Ngoài ra, cùng với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chúng tôi đề nghị bổ sung nhà phố du lịch (shoptel) vào Điều 48 Luật Du lịch về các loại cơ sở lưu trú du lịch. Bên cạnh đó, cần bổ sung nhà phố du lịch vào các văn bản hướng dẫn của các bộ ngành liên quan tương tự như đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Việc hoàn thiện cơ sở pháp lý cho loại hình bất động sản này mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, tránh những tranh chấp pháp lý không cần thiết và đặc biệt là bảo vệ được quyền lợi của các nhà đầu tư khi đã, đang đầu tư vào loại hình bất động sản này.
Thứ hai, xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; ghi nhận hình thức hợp đồng thông minh trong giao dịch BĐS du lịch
Nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch diễn ra trên thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, phương thức giao dịch cũng giống như các hàng hóa bất động sản khác trên thị trường đó là thông qua hợp đồng bằng văn bản với các loại hình giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê lại. Quan sát cả hình thức và nội dung của các loại hợp đồng đã và đang kí kết và thực hiện trên thị trường bất động sản hiện nay cho thấy, chúng được thiết kế như một hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng tuân theo hợp đồng mẫu được Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định. Với các loại giao dịch khác nhau thì quyền và nghĩa vụ của các chủ thể mua, đi thuê, đi thuê lại cũng rất khác nhau.
Vì vậy, để tránh sự nhầm lẫn và gây tâm lí bất ổn cho khách hàng khi kí các hợp đồng đối với các bất động sản này thì sự cần thiết khách quan phải quy định cụ thể mỗi loại bất động sản đó được thực hiện những loại giao dịch nào. Trên cơ sở đó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch, tránh tâm lí lo sợ hiện nay của một số khách hàng kí các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch… không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi nhà đầu tư khi kí kết hợp đồng thì cam kết với khách hàng họ được hưởng quyền này.
Bên cạnh đó, cần bổ sung hình thức hợp đồng thông minh (smart contract) đối với giao dịch kinh doanh BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng. Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.
Quy định Hợp đồng kinh doanh BĐS phải lập thành văn bản chưa cập nhật, chưa linh hoạt trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0, chưa tạo thuận lợi cho việc giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng. Cùng với sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là công nghệ chuỗi khối (blockchain) hình thức Hợp đồng thông minh đã được nghiên cứu và ứng dụng bước đầu vì tính tiện dụng, minh bạch, an toàn, linh hoạt và tiết kiệm chi phí nhất là với các giao dịch quốc tế.
Theo đó, Hợp đồng thông minh là một thỏa thuận giữa hai người dưới dạng mã máy tính. Chúng chạy trên blockchain, được lưu trữ trên cơ sở dữ liệu công cộng và không thể thay đổi. Các giao dịch xảy ra trong hợp đồng thông minh được xử lý bởi blockchain, có nghĩa là chúng có thể được gửi tự động mà không cần bên thứ ba.
Với những ưu điểm vượt trội, Hợp đồng thông minh chắc chắn sẽ trở thành xu thế của tương lai, được ứng dụng rộng rãi cho các giao dịch, không chỉ trong lĩnh vực tài chính. Vì vậy, đã đến lúc cần có những thay đổi về hình thức hợp đồng cho các giao dịch nói chung và giao dịch BĐS nói riêng theo hướng bổ sung hình thức hợp đồng thông minh bên cạnh hợp đồng bằng văn bản truyền thống.
Thứ ba, bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch hình thành trong tương lai
Luật kinh doanh BĐS năm 2014 đã quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà tại Điều 59 nhưng chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai. Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư, khách hàng khi khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình không phải là nhà ở hình thành trong tương lai mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước do không có hướng dẫn triển khai chi tiết trong khi thực tiễn đã phát sinh.
Do vậy, cần xem xét bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, tạo sự linh hoạt cho quá trình kinh doanh đối với phân khúc sản phẩm này, đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.
Thứ tư, bổ sung quy định về cam kết lợi nhuận từ khai thác kinh doanh BĐS du lịch
Thực tế thị trường thời gian vừa qua cho thấy, một trong những vấn đề “nóng” là việc chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận về chi trả lợi nhuận từ hoạt động khai thác, kinh doanh BĐS du lịch cho khách hàng. Có nhiều nguyên nhân được đưa ra như mức cam kết lợi nhuận không phù hợp, năng lực của chủ đầu tư không đủ để thực hiện cam kết…Bất luận vì lý do gì thì khách hàng vẫn là người thiệt thòi và chưa có cơ chế nào đủ mạnh để tự bảo vệ mình.
Mặc dù về nguyên tắc, thỏa thuận về mức lợi nhuận là thỏa thuận dân sự tự nguyện giữa các bên, không vi phạm pháp luật nhưng nhằm tăng cường tính minh bạch của thị trường, hài hòa quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng, theo chúng tôi cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. Theo đó, cam kết lợi nhuận cao hay thấp phụ thuộc vào mức lãi suất ngân hàng (lãi doanh nghiệp vay ngân hàng, lãi suất tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng) và tiềm năng của dự án, năng lực của chủ đầu tư.
Chính vì vậy, có thể nghiên cứu quy định về mức trần lợi nhuận cam kết bằng mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay đầu tư; quy định các bên có quyền thỏa thuận (mà không phải là quy định bắt buộc) về biện pháp bảo lãnh đối với nghĩa vụ chi trả lợi nhuận của chủ đầu tư...
Có thể nghiên cứu quy định tương tự như bảo lãnh Ngân hàng đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai hoặc mô hình bảo hiểm BĐS ở một số quốc gia, tức là hãng bảo hiểm đứng ra bảo lãnh cho khách hàng về các rủi ro liên quan đến tài sản bất động sản của họ khi xảy ra kiện tụng, tranh chấp, nhưng tất cả đều trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên.
Phối cảnh tổ hợp Sonasea Vân Đồn Habor City
Thứ năm, sửa đổi, bổ sung quy định về quyền sở hữu BĐS du lịch của người nước ngoài
Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước, chúng tôi đề xuất một số giải pháp liên quan tới cơ chế, chính sách nhằm thu hút người nước ngoài đầu tư vào BĐS du lịch Việt Nam trong thời gian tới, cụ thể như sau:
Quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu BĐS của người nước ngoài. Theo quy định hiện hành, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở, chưa được mua các loại hình BĐS khác như BĐS du lịch trong khi nhu cầu thực tế của người nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. Tham khảo kinh nghiệm nước ngoài, dễ thấy rằng những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở đối với việc cho phép người nước ngoài mua BĐS như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… cũng là những nước có thị trường BĐS lớn mạnh và bền vững.
Do đó, chúng tôi đề xuất sửa đổi quy định về quyền được mua BĐS du lịch của người nước ngoài. Theo đó, thay vì xác định người nước ngoài được mua những loại BĐS nào nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại BĐS mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội (ví dụ: BĐS tại khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; nhà ở xã hội; BĐS có mức giá dưới một ngưỡng giá nào đó để không ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá trung bình cho đại đa số người dân và thu hút đầu tư vào loại hình BĐS có giá trị cao).
Điều này vừa thể hiện chính sách thông thoáng, thu hút đối với người nước ngoài vừa thuận tiện cho quá trình tìm hiểu thông tin của nhà đầu tư. Cụ thể, ngay từ đầu người nước ngoài có mong muốn đầu tư BĐS tại Việt Nam đã xác định được những loại BĐS nào không được phép mua, sở hữu và tập trung tìm kiếm thông tin về các loại BĐS khác được phép.
Xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu BĐS cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam. Các nước trong khu vực như Malaysia, Thái Lan đều có chính sách thu hút người nước ngoài mua BĐS và trên cơ sở đó có thể cư trú dài hạn tại nước sở tại. Với chương trình Malaysia My Second Home (MM2H), Malaysia cho phép người nước ngoài cùng gia đình (vợ hoặc chồng và con dưới 21 tuổi chưa kết hôn) sống tại đây với visa lên tới 10 năm (có thể được gia hạn) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn, thu hút 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 2018.
Sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu BĐS của người nước ngoài. Mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.
Vì vậy, với nhiều dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì cơ quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do: cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 “Người sử dụng đất’, Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” của Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai.
Chúng tôi đánh giá đây là một điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, cần được sửa đổi trong thời gian sắp tới. Theo đó, cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Cùng với quy định về ưu đãi, thu hút người nước ngoài đầu tư vào BĐS du lịch, cần có các quy định bảo đảm an toàn cho người nước ngoài đồng thời với việc kiểm soát hoạt động của họ một cách chặt chẽ. Theo đó, có thể xây dựng một chương trình Quốc gia để giao quyền cho các địa phương, có nghĩa là các địa phương cần có chính sách với người nước ngoài nhập cư, cư trú theo hướng vừa có thể theo dõi và quản lý được, nhưng không khống chế tự do, vì đối với người nước ngoài, đặc biệt là người đến từ các nước châu Âu thì vấn đề nhân quyền đối với họ rất quan trọng.
Có thể nói, Việt Nam hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển BĐS du lịch. Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam là một trong những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của BĐS du lịch, góp phần xây dựng Việt Nam hùng cường.
Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch CEO Group, Đoàn Văn Bình
