HoREA chỉ ra bất cập sau 3 tuần thực hiện Quyết định 67
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thường trực HĐND, UBND và một số cơ quan cấp Sở của TP.HCM, góp ý nhằm tiếp tục hoàn thiện quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố.
HoREA cho biết, Hiệp hội hoan nghênh Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của UBND TP.HCM về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố.
Theo HoREA, quy định mới tạo cơ sở để người dân thực hiện quyền tách thửa, hợp thửa nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình. Tuy nhiên, sau khoảng 3 tuần triển khai, Hiệp hội cho rằng một số bất cập đã bộc lộ, đặc biệt đối với trường hợp “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất”, như đất vườn, ao, đất nông nghiệp.
Đây là nhóm đất có tính chất đặc thù, thường xuất hiện tại các khu dân cư hiện hữu và có liên quan trực tiếp đến nhu cầu tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất của người dân.
Đề nghị bổ sung trường hợp đất ở và đất khác trong cùng thửa
Theo HoREA, các loại thửa đất đã đưa vào sử dụng đều được xác định số thửa trong hệ thống đăng ký đất đai và đang được số hóa cơ sở dữ liệu theo hướng xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, chính xác và được cập nhật thường xuyên.
Hiệp hội phân loại thành 4 nhóm gồm thửa đất ở; thửa đất nông nghiệp; thửa đất phi nông nghiệp và thửa đất có đất ở cùng đất khác trong cùng thửa. Trong đó, HoREA cho rằng thửa đất ở, thửa đất nông nghiệp và thửa đất có đất ở cùng đất khác trong cùng thửa thuộc nhóm được phép tách thửa, hợp thửa theo các quy định của Luật Đất đai 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Quyết định 67/2026/QĐ-UBND.
Riêng đối với thửa đất phi nông nghiệp, việc tách, hợp thửa phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ được thực hiện theo pháp luật về đầu tư và các quy định pháp luật có liên quan.
Theo HoREA, trường hợp này không thuộc phạm vi giải quyết tách thửa, hợp thửa được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 1 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND.
Từ thực tế trên, Hiệp hội đề nghị bổ sung một khoản tại Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND để quy định rõ việc tách thửa, hợp thửa đối với “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất”.
Theo HoREA, việc bổ sung sẽ giúp phạm vi điều chỉnh của Quyết định 67 bao quát đầy đủ hơn các trường hợp tách thửa, hợp thửa phát sinh trên địa bàn TP.HCM, đồng thời bảo đảm sự thống nhất với các quy định liên quan của Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15.
Có thể tách thửa đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất
Một nội dung đáng chú ý khác được HoREA đề xuất là quy định rõ cách xử lý đối với trường hợp người dân vừa có nhu cầu tách thửa, vừa xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Theo Hiệp hội, trong thực tế có thể phát sinh nhiều trường hợp khác nhau. Có người muốn tách thửa đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với toàn bộ phần đất khác trong thửa đất. Nhưng cũng có trường hợp chỉ muốn chuyển một phần diện tích sang đất ở, phần diện tích còn lại sau khi tách thửa vẫn tiếp tục sử dụng làm đất nông nghiệp.
Do đó, HoREA đề nghị quy định theo hướng UBND cấp xã căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất để xem xét từng trường hợp cụ thể, giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở đồng thời với thủ tục tách thửa.
Theo HoREA, đề xuất này có thể kế thừa quy định tại điểm a khoản 2 Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của UBND TP.HCM.
Hiệp hội cho rằng, cách quy định như trên sẽ sát hơn với thực tế sử dụng đất tại các khu dân cư hiện hữu, nơi tồn tại nhiều thửa đất có nguồn gốc và mục đích sử dụng hỗn hợp.
Nhiều thửa đất trong khu dân cư có nguồn gốc sử dụng hỗn hợp
HoREA dẫn thực tế tại nhiều khu dân cư hiện hữu, kể cả các khu vực nội thành TP.HCM, vẫn tồn tại những thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa.
Trong một số trường hợp, phần đất ở đã có nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Một số trường hợp khác, phần diện tích có nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận riêng.
Trong khi đó, phần diện tích còn lại trên cùng thửa đất có thể được ghi nhận là đất nông nghiệp, chẳng hạn đất trồng cây ngắn ngày hoặc đất trồng cây lâu năm.
HoREA cho biết, trên thực tế, không ít diện tích đất nông nghiệp trong những thửa đất này không còn được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, nhất là khi nằm trong khu dân cư đã hình thành.
Khi người dân có nhu cầu tách thửa, vấn đề phát sinh là phải xử lý đồng thời phần đất ở và phần đất có mục đích sử dụng khác. Vì vậy, theo Hiệp hội, việc có quy định cụ thể về cơ chế tách thửa gắn với chuyển mục đích sử dụng đất sẽ giúp quá trình giải quyết hồ sơ phù hợp hơn với hiện trạng sử dụng đất.
HoREA cũng đề nghị quy định rõ rằng thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định 67/2026/QĐ-UBND.
Theo Hiệp hội, việc quy định rõ nguyên tắc này sẽ vừa bảo đảm điều kiện tách thửa, vừa tạo cơ sở để cơ quan quản lý xem xét nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân trong từng trường hợp cụ thể.
Đề xuất của HoREA được đưa ra trong bối cảnh Quyết định 67/2026/QĐ-UBND mới được triển khai, qua đó phản ánh yêu cầu tiếp tục rà soát những tình huống phát sinh từ thực tiễn để hoàn thiện quy định về tách thửa, hợp thửa tại TP.HCM.
Nếu được bổ sung theo hướng HoREA kiến nghị, nhóm thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa sẽ có thêm cơ sở pháp lý cụ thể hơn khi người sử dụng đất thực hiện đồng thời nhu cầu tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất.
Phúc Hưng
