Khi giá tài sản tác động đến an toàn tín dụng
Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 6, dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm trước. Đáng chú ý, tín dụng trung và dài hạn chiếm khoảng 94% tổng dư nợ.
Quy mô vốn lớn cho thấy bất động sản vẫn là một khu vực hấp thụ tín dụng đáng kể. Tuy nhiên, dòng vốn càng lớn thì yêu cầu kiểm soát chất lượng tín dụng và biến động giá tài sản càng trở nên quan trọng.
Tại nghị trường Quốc hội, nhiều đại biểu cảnh báo nguy cơ phát sinh khi bất động sản bị đẩy giá bởi các giao dịch đầu cơ thay vì nhu cầu thực. Đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cho rằng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để mua đi bán lại, giao dịch lòng vòng nhằm tạo cung cầu giả có thể khiến giá tài sản bị đẩy lên vượt xa giá trị thực.
Đáng chú ý, khi bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm, biến động giá không còn là vấn đề riêng của thị trường. Nếu giá bị thổi lên trong thời gian dài rồi đảo chiều, giá trị tài sản bảo đảm có thể suy giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi vốn của tổ chức tín dụng.
Đại biểu Phạm Trọng Nhân (TP.Hồ Chí Minh) cũng nhấn mạnh mối liên hệ giữa giá tài sản và đòn bẩy tín dụng, đồng thời đề xuất ứng dụng công nghệ để theo dõi tần suất chuyển nhượng và mức độ sử dụng đòn bẩy. Đây có thể là cơ sở để cơ quan quản lý xây dựng hệ thống cảnh báo sớm thay vì chỉ xử lý khi thị trường đã xuất hiện biến động lớn.
Từ quản lý giao dịch đến quản lý dòng tiền
Một vấn đề khác được đặt ra là tình trạng huy động vốn dưới nhiều hình thức khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng cơ quan quản lý cần kiểm soát theo bản chất giao dịch thay vì chỉ dựa vào tên gọi của hợp đồng, bởi các hình thức như phiếu đặt chỗ hay thỏa thuận hợp tác có thể trở thành phương thức huy động vốn biến tướng.
Theo hướng này, việc liên thông dữ liệu đất đai, thuế và ngân hàng có thể đóng vai trò quan trọng trong nhận diện các giao dịch bất thường, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc chuyển nhượng trùng lặp.
Trong khi đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết cơ quan quản lý sẽ nghiên cứu các công cụ về thuế và tín dụng nhằm điều tiết dòng vốn, hạn chế đầu cơ và hướng nguồn lực vào nhu cầu thực tế.
Thực tế cho thấy mức độ tiếp xúc của hệ thống ngân hàng với bất động sản đang khá lớn. Thống kê từ báo cáo tài chính quý II/2026 của 12 ngân hàng cho thấy tín dụng vào lĩnh vực này vượt 1,12 triệu tỷ đồng. SHB có tỷ trọng tín dụng bất động sản 34,62% tổng dư nợ; BVBank 30,47%; VPBank 27,17%. Một số ngân hàng khác như MBBank, TPBank và VIB cũng ghi nhận tỷ trọng cho vay bất động sản tăng so với đầu năm.
Khi dòng vốn ngân hàng và giá bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ, việc xây dựng một thị trường minh bạch trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Không chỉ cần xử lý hành vi thao túng sau khi xảy ra, cơ quan quản lý cần có khả năng nhận diện những dấu hiệu bất thường từ sớm.
Nếu dữ liệu giao dịch, giá chuyển nhượng, tín dụng, thuế và quyền tài sản được kết nối, việc phát hiện những khu vực có dấu hiệu tăng giá bất thường hoặc giao dịch với tần suất cao sẽ thuận lợi hơn.
Khi đó, công cụ quản lý cũng có thể được sử dụng đúng đối tượng và đúng thời điểm, thay vì áp dụng các biện pháp kiểm soát diện rộng.
Bài toán của thị trường bất động sản vì vậy không chỉ là siết đầu cơ, mà còn là xây dựng một hệ thống dữ liệu đủ minh bạch để phân biệt dòng tiền phục vụ nhu cầu thực với dòng tiền chạy theo giá tài sản. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để bảo vệ người mua nhà, kiểm soát chất lượng tín dụng và giảm nguy cơ rủi ro lan truyền sang hệ thống tài chính.
Minh Thành (t/h)
