Người mua trẻ trước áp lực lãi suất
Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà có dấu hiệu nhích lên vào dịp cuối năm, nhóm người mua trẻ đang thể hiện rõ tâm lý thận trọng hơn trong các quyết định tài chính. Tuy nhiên, theo đánh giá của Savills Việt Nam, sự điều chỉnh này chưa đủ lớn để làm lung lay nhu cầu ở thực – yếu tố đang đóng vai trò trụ cột, giúp thị trường nhà ở duy trì thanh khoản ổn định.
Cuối năm 2025, một số ngân hàng bắt đầu kết thúc các gói vay ưu đãi, khiến lãi suất cho vay mua nhà tăng thêm khoảng 1–2%. Diễn biến này tác động trực tiếp đến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng để hiện thực hóa nhu cầu an cư. Dù vậy, Savills cho rằng mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, qua đó giúp thị trường giữ được trạng thái ổn định tương đối.
Bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp của Savills Việt Nam, nhận định việc lãi suất tăng khiến người mua cân nhắc kỹ lưỡng hơn về dòng tiền và khả năng trả nợ dài hạn. Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện nay, Savills chưa ghi nhận sự suy giảm rõ nét của nhu cầu ở thực, vốn đang là lực đỡ chính cho thị trường nhà ở.
Số liệu từ Báo cáo Bất động sản quý III/2025 của Savills cho thấy, thanh khoản tại hai thị trường lớn nhất cả nước tiếp tục duy trì ở mức tích cực. Tại TP HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt tới 91%, phản ánh sức mua vẫn rất tốt bất chấp những điều chỉnh về lãi suất và tín dụng.
Tại Hà Nội, diễn biến còn sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Riêng các dự án mở bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 81%, cho thấy lực cầu ở thực vẫn đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.
Theo Savills, kết quả này phản ánh tâm lý thị trường đã ổn định hơn, trong đó người mua tập trung vào nhu cầu ở thực, lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và giá trị sử dụng lâu dài.
Phân khúc vừa túi tiền và lực đẩy từ hạ tầng vùng ven
Một điểm đáng chú ý của thị trường giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp. Tại TP HCM, căn hộ hạng B và C chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, phân khúc hạng B chiếm khoảng 73% nguồn cung sơ cấp. Việc các chủ đầu tư tập trung phát triển dòng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông đã thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven ngày càng rõ rệt.
Sự dịch chuyển này không chỉ giúp giảm áp lực nhà ở khu vực nội đô mà còn tạo động lực tăng giá dựa trên giá trị thực của hạ tầng. Savills cho biết, giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước, trong đó các khu vực phát triển theo mô hình TOD, đặc biệt là khu Đông, ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 16%.
Theo bà Mai Thanh Thảo, mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven đang ngày càng phản ánh rõ giá trị thực của hệ thống hạ tầng đã và đang hình thành, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với các tuyến giao thông trọng điểm, metro, vành đai hoặc các trục kết nối liên vùng có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ trong trung và dài hạn.
Thực tế cho thấy, các khu vực như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Dĩ An hay Thuận An đang trở thành lựa chọn thay thế của người mua trẻ. Mặt bằng giá tại đây tăng lên trong thời gian qua, phản ánh niềm tin của thị trường vào tiến độ triển khai thực tế của hạ tầng giao thông và khả năng kết nối ngày càng hoàn thiện.
Savills đánh giá mức tăng giá hiện nay tương đối hợp lý khi được hỗ trợ bởi chi phí đầu vào gia tăng, sự khan hiếm kéo dài của phân khúc nhà ở tầm trung và giá trị hạ tầng đã hiện hữu. Đáng chú ý, mức giá này vẫn nằm trong ngưỡng mà thị trường có thể hấp thụ, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý minh bạch và tiến độ triển khai đảm bảo.
Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, Savills cho rằng người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, cần tiếp cận thị trường với tâm thế chọn lọc và tính toán dài hạn. Việc ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối đã vận hành, tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày và khả năng chi trả bền vững sẽ giúp giảm thiểu rủi ro tài chính.
Các chuyên gia cũng lưu ý rằng việc chạy theo các “cơn sốt hạ tầng” trong khi chưa cân nhắc đầy đủ chi phí lãi vay, chi phí sinh hoạt và đi lại có thể tạo áp lực lớn trong tương lai. Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ giải bài toán an cư hiệu quả hơn, đồng thời đứng vững trước những biến động của chu kỳ thị trường tiếp theo.
Khánh Yên
