Cơ quan quản lý nhà nước đang bị động trước các cơn giá BĐS
Những biến động sau 20 năm
Bắt đầu từ giai đoạn 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết Hiệp định Thương mại Việt - Mỹ, những quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng của người sử dụng đất, những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở, đã làm nhu cầu về nhà đất gia tăng. Đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển đô thị.
Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001, kéo dài đến cuối năm 2003, khi Luật Đất đai được thông qua với những quy định mới về kiểm soát cung - cầu đất đai và thị trường BĐS. Kể từ thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành với những quy định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng. Giai đoạn 2004 - 2006, thị trường BĐS chuyển sang trầm lắng, kém sôi động, các dự án BĐS không có nhiều giao dịch, giá cả tương đối ổn định.
Từ cuối năm 2007 đến tháng 3/2008, thị trường BĐS sôi động tại một số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS. Đồng thời, do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cùng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn tới tình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy mua bán BĐS, làm cho nhu cầu nhà đất tăng đột biến, đẩy giá nhà chung cư tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định.
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển: Tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại… Trong đó, cơn sốt BĐS xảy ra vào các thời điểm năm 1993; năm 2001 - 2002; nửa cuối năm 2010; đặc biệt là cơn sốt “bong bóng” BĐS đã đạt đỉnh năm 2007.
Thị trường BĐS bị khủng hoảng suy thoái, hoặc đóng băng vào các thời điểm năm 1995 - 1999; nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009 và giai đoạn 2011 - 2013; sau đó, thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại giai đoạn 2003 - 2006; cuối năm 2009 đến giữa năm 2010; và giai đoạn từ năm 2013 cho đến nay.
Chưa thoát khỏi “vòng xoáy” đầu cơ
Phòng Nghiên cứu và phát triển (Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội) chỉ ra một số xu hướng đáng chú ý của thị trường BĐS trong thời gian gần đây.
Theo đó, thị trường BĐS (đặc biệt là phân khúc thị trường nhà đất cao cấp), có những thay đổi quan trọng. Đó là sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư BĐS từ các các tổng công ty, tập đoàn, các DN lớn thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài. Rất nhiều DN lớn đã chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang BĐS, luồng vốn đổ vào thị trường này quá nhiều, trong khi quan hệ cung - cầu không thay đổi, cung thật chưa tăng mà cầu ảo vẫn là chủ yếu.
Ngoài ra, thị trường BĐS sơ cấp, nơi Nhà nước là đại diện chủ sở hữu tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các DN và nhà đầu tư, còn mang nặng tính “xin - cho”, thiếu minh bạch dẫn tới giá cả đất đai không phản ánh cung - cầu thị trường. Luật pháp về đầu tư BĐS chưa quy định rõ các tiêu chí và trình tự khi chính quyền ở các cấp địa phương (chủ yếu là cấp tỉnh) lựa chọn nhà đầu tư để cấp đất.
Theo ước tính của CBRE Việt Nam, nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực BĐS thương mại tại các thành phố lớn là khoảng 1,5 tỷ USD mỗi năm trong giai đoạn 2010 - 2020. Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội tính toán, nhu cầu về vốn cho việc xây nhà dân dụng và văn phòng thành thị Việt Nam lên tới khoảng 5,5 - 6,5 tỷ USD mỗi năm trong giai đoạn 2010 - 2020.
Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội đánh giá, vai trò quản lý thị trường BĐS của các cơ quan quản lý nhà nước là rất mờ nhạt. Trước các cơn giá BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bị động, một số biện pháp hành chính đã được đưa ra, nhưng kết quả đem lại rất hạn chế.
Cụ thể, các cơ quan quản lý chưa theo dõi một cách có hệ thống các biến động của thị trường BĐS, do không có hệ thống thông tin, dữ liệu về biến động giá cả và giao dịch BĐS; chưa có định hướng rõ ràng trong việc điều tiết giá cả và giao dịch trên thị trường BĐS.
Chính quyền địa phương và các DNNN kinh doanh BĐS cũng bị cuốn vào vòng xoáy của đầu cơ BĐS. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các khu đô thị mới do các công ty kinh doanh BĐS cũng tăng với tốc độ không kém giá cả BĐS trên thị trường tự do, cho dù được hưởng nhiều ưu đãi.
Như vậy, việc đầu cơ kinh doanh đất, BĐS đã đem lại những khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác khó so sánh được. Tuy nhiên, Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội khuyến nghị, cần tránh tạo ra quan niệm rằng BĐS là con đường dễ dàng để làm giàu do các lợi ích ngắn hạn của một thiểu số người sẽ đưa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài hạn. Tài nguyên và nhân lực của đất nước, thay vì đổ vào các ngành kỹ thuật, công nghệ, nghiên cứu thì lại đổ vào nhà đất quá nhiều.
Phát triển minh bạch và bền vững
Nhằm mục đích đưa thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh, Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp.
Trước hết, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS. Tiếp tục rà soát những quy định còn chồng chéo, những quy định không còn phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý thị trường BĐS. Hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng từng phần và toàn bộ dự án BĐS. Đổi mới cơ chế chấp - giải chấp BĐS. Thống nhất hệ thống đăng ký sở hữu BĐS, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất một cách khoa học, đơn giản về thủ tục.
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn cần được đổi mới, bảo đảm thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, BĐS một cách tự phát.
Cần tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường BĐS phát triển bền vững. Đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường và nguồn thu cho ngân sách. Sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất một cách hợp lý. Xây dựng chính sách tài chính đất đai phù hợp để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ môi trường, khuyến khích đầu tư các ngành nghề sử dụng ít đất nhưng tạo giá trị gia tăng cao, sử dụng nhiều lao động.
Hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường BĐS, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Hoàn thiện chính sách tín dụng cho thị trường BĐS: Xây dựng cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các nguồn vốn trung, dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường BĐS, đồng thời hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả năng mua nhà ở.
Chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS, cần được hoàn thiện để khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước...
Để bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp, Bộ Xây dựng đề xuất hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS cao cấp, căn hộ cao cấp và hạ tầng các khu công nghiệp cần vốn đầu tư lớn cũng như các khu đô thị lớn mang tính đặc thù. Hạn chế giao các dự án nhỏ lẻ mà khả năng đầu tư trong nước có thể thực hiện. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ việc cam kết đưa vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam và tiến độ thực hiện dự án.
Anh Đức – Cao Huyền
