Rào cản khiến doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án bất động sản

Khó của doanh nghiệp cổ phần hoá

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết, dự án có sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như Luật quy hoạch, Luật đầu tư, Luật đất đai.

Đối với các dự án có sử dụng đất có nguồn gốc từ các quỹ đất do doanh nghiệp cổ phần hoá (CPH) quản lý thì còn chịu sự điều chỉnh của quy định pháp luật về quản lý sử dụng tài sản công. Khi thực hiện dự án có sử dụng đất, dự án do doanh nghiệp đề xuất phải phù hợp với hệ thống quy hoạch như: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị... Riêng dự án nhà ở còn có yêu cầu phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của Luật Nhà ở…

Ngoài các yêu cầu trên, với các quỹ đất của các doanh nghiệp đã CPH đang quản lý, việc đề xuất dự án, chuyển mục đích sử dụng đất cần phù hợp với phương án sắp xếp, xử lý lại nhà, đất và phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa theo quy định pháp luật về quản lý tài sản công.

Theo luật sư Tuấn, đây chính là một nguyên nhân vướng mắc rất lớn đối với các doanh nghiệp đang quản lý quỹ đất có nguồn gốc từ CPH khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật sư Tuấn cũng cho biết, theo điểm (m) khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị quy định: “... doanh nghiệp sau cổ phần hóa phải thực hiện đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt trong phương án cổ phần hóa doanh nghiệp… kiên quyết thu hồi đất theo quy định của pháp luật đối với các trường hợp vi phạm”.

Như vậy, trường hợp phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp không phê duyệt phương án chuyển mục đích sử dụng đất sau cổ phần hóa thì doanh nghiệp sẽ không được thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất cho dù việc chuyển mục đích này có đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai nói chung. Điều đó có nghĩa, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt phải thực hiện điều chỉnh phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp. Việc điều chỉnh phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa, đặc biệt khi doanh nghiệp đã bán hết vốn nhà nước, không có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện. Điều này dẫn đến không ít các quỹ đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa bị “kẹt” không triển khai được.

Bên cạnh đó, theo luật sư Tuấn, do nhiều nguyên nhân khác nhau như lịch sử để lại, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng… dẫn đến nhiều trường hợp doanh nghiệp CPH nhưng lại chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất. Sau khi CPH, cơ quan chức năng mới lấy ý kiến của UBND tỉnh về phương án sử dụng đất của doanh nghiệp sau CPH.

Tuy nhiên, do pháp luật chỉ có quy định UBND tỉnh có ý kiến về phương án sử dụng đất trước khi tiến hành CPH, nên doanh nghiệp không thể lấy ý kiến của UBND tỉnh về phương án sử dụng đất sau khi đã CPH dẫn đến doanh nghiệp sau CPH gặp nhiều khó khăn khi sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời gian vừa qua, Chính phủ cũng đã có chỉ đạo kiên quyết thu hồi và đấu giá đất trong trường hợp phương án sử dụng đất của doanh nghiệp chưa phù hợp với phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa, quy hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai nhưng việc triển khai trên thực tế quy định này là rất khó khăn do Luật Đất đai năm 2013 (Điều 57) cũng như Luật Đất đai năm 2024 (Điều 121) đều không có quy định trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa chuyển mục đích sử dụng đất khác với phương án sử dụng đất đã phê duyệt thì thuộc trường hợp thu hồi đất.

Luật sư Tuấn cho rằng, điều này đã và sẽ gây ra không ít lúng túng cho các địa phương khi xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất cho các dự án có nguồn gốc quỹ đất từ CPH.

Đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều quy định pháp luật

Từ thực tế trên, chuyên gia pháp lý đề xuất Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung điểm (m) khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau CPH thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.

Bổ sung quy định về điều khoản chuyển tiếp tại Nghị định số 126/2017/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP theo hướng: các doanh nghiệp đã tiến hành CPH, bao gồm cả trường hợp doanh nghiệp hiện nay không còn vốn của Nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt phương án sử đất thì UBND tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất của các doanh nghiệp đã tiến hành CPH.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia này, khi ban hành nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào.

Ngoài những vướng mắc về sử dụng đất, luật sư Tuấn còn cho biết, trong quá trình các doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản, việc lập, khớp nối được các quy hoạch (bao gồm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chuyên ngành…) cùng với các thủ tục về đất đai (bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất) là những thủ tục mất nhiều thời gian, chi phí tuân thủ và cũng là các thủ tục phức tạp nhất của hà đầu tư.

Để đơn giản hóa thủ tục pháp lý dự án, ông Tuấn cho rằng, một trong các trọng tâm là có sự thay đổi trong công tác lập và rà soát quy hoạch.

Đối với các vướng mắc liên quan đến quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp chuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu, luật sư đề xuất Chính phủ xem xét hoàn thiện và tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh năm 2025; trình Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang “kẹt” vì không có đất ở.

Hưng Phúc