Thị trường tín dụng bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Trong khi dòng vốn ngân hàng được định hướng ưu tiên cho sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp nhỏ và vừa, xuất khẩu, công nghệ cao hay các dự án xanh, khoản vay phục vụ nhu cầu mua bất động sản không còn hưởng mặt bằng lãi suất thuận lợi như trước.
Điều đáng chú ý không nằm ở mức lãi suất được quảng bá ban đầu, mà ở chi phí người vay phải thực sự gánh khi hết thời gian ưu đãi.
Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) trong quý II/2026, lãi suất thực trả phổ biến của người vay mua nhà sau khi hết ưu đãi dao động 13-15%/năm. Một số khoản vay có thể chịu mức cao hơn khi được điều chỉnh theo lãi suất thị trường cộng biên độ.
Tại một số ngân hàng, lãi suất cho vay mua bất động sản trong thời gian đầu có thể ở mức trên 10%/năm. Sau thời gian ưu đãi, nếu áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi, chi phí vay có thể tăng đáng kể. Đây là yếu tố khiến bài toán tài chính của người mua nhà thay đổi nhanh chóng, nhất là với những khoản vay kéo dài 15-25 năm.
Khoản vay dài hạn không còn là “bài toán của vài phần trăm”
Với người mua nhà, chênh lệch lãi suất tưởng như chỉ vài điểm phần trăm nhưng khi nhân với dư nợ lớn và thời gian vay dài sẽ tạo ra khoản chi phí đáng kể.
Chị Lan Anh, một khách hàng vay mua nhà tại Hà Nội, cho biết lãi suất khoản vay của chị đã tăng lên 14,5%/năm từ tháng 4/2026. Dù số tiền gốc đã giảm sau nhiều năm trả nợ, tiền lãi hằng tháng vẫn tăng thêm khoảng 1,5 triệu đồng so với năm trước. Áp lực này khiến chị phải tính đến phương án huy động nguồn tiền khác để giảm dư nợ.
Trường hợp trên phản ánh một thực tế đang rõ hơn trên thị trường: khả năng trả nợ mới là yếu tố quyết định sức mua, thay vì chỉ nhìn vào giá căn hộ hoặc mức lãi suất ưu đãi ban đầu.
Dữ liệu từ Công ty Chứng khoán SSI cũng cho thấy dư nợ cho vay mua nhà tại một số ngân hàng bán lẻ lớn đã tăng chậm, thậm chí giảm so với quý trước. Techcombank giảm 1,4%, HDBank gần như đi ngang, trong khi VPBank chỉ tăng 2,4%.
Diễn biến này cho thấy người mua đang có xu hướng trì hoãn quyết định khi chi phí vay trở thành một phần đáng kể trong tổng chi phí sở hữu nhà.
Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư cũng phải tăng sức hấp dẫn của sản phẩm bằng các chương trình hỗ trợ lãi suất, chiết khấu hoặc kéo dài thời gian thanh toán. Tuy nhiên, những chính sách này chỉ có tác dụng giảm áp lực ban đầu, không loại bỏ hoàn toàn rủi ro khi khoản vay chuyển sang lãi suất thị trường.
Sức chịu đựng của người vay trở thành phép thử với thị trường
Lãi suất cao không chỉ tác động đến nhu cầu mua nhà mà còn có thể ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng. Theo đánh giá từ Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nợ nhóm 2 có xu hướng gia tăng trong nhiều quý là tín hiệu cần theo dõi, bởi đây thường là dấu hiệu sớm cho thấy một bộ phận khách hàng bắt đầu gặp khó khăn về dòng tiền.
Rủi ro cũng không phân bổ đồng đều. Những ngân hàng có tỷ trọng cho vay bán lẻ và khách hàng cá nhân cao có thể chịu áp lực lớn hơn nếu khả năng trả nợ của người vay suy giảm.
Trong bối cảnh đó, theo các chuyên gia kinh tế, khuyến nghị người mua nhà cần chuẩn bị nhiều kịch bản tài chính trước khi quyết định vay. Không nên chỉ tính toán dựa trên mức lãi suất ưu đãi, mà cần giả định cả trường hợp lãi suất đi ngang, tăng nhẹ và tăng mạnh.
Đặc biệt, người vay cần duy trì một khoản dự phòng đủ lớn để ứng phó với những biến động về thu nhập hoặc chi phí vốn. Khi khoản trả nợ hàng tháng chiếm tỷ trọng quá cao trong thu nhập, rủi ro mất khả năng thanh toán sẽ tăng nhanh.
Xu hướng tín dụng hiện nay cũng cho thấy ngân hàng đang ưu tiên nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực tạo ra dòng tiền, thay vì mở rộng mạnh tín dụng bất động sản tiêu dùng.
Vì vậy, trong ngắn hạn, thị trường mua nhà có thể tiếp tục chứng kiến sự phân hóa. Người có dòng tiền ổn định, vốn tự có lớn sẽ có lợi thế, trong khi nhóm phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ phải cân nhắc kỹ hơn.
Khi thời kỳ tiền rẻ không còn, giá trị của một căn nhà không chỉ nằm ở mức giá mua, mà còn ở khả năng người sở hữu có thể duy trì khoản vay trong suốt hành trình dài hạn. Đây sẽ là phép thử quan trọng đối với cả sức mua của thị trường và khả năng hấp thụ tín dụng bất động sản trong thời gian tới.
Nam Sơn (t/h)
