Diễn đàn có sự tham gia của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh; Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản Hoàng Hải; Trưởng ban Tuyên giáo Đảng ủy Bộ Xây dựng, Tổng Biên tập Báo Xây dựng Nguyễn Anh Dũng, cùng nhiều Hiệp hội, chuyên gia bất động sản, các nhà đầu tư...
Phát biểu chỉ đạo khai mạc Diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: Từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết, Chỉ thị, Công điện và nhiều chỉ đạo quyết liệt, linh hoạt để thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; các Bộ, ngành, địa phương cũng đã tích cực vào cuộc để triển khai tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án bất động sản tại các địa phương. Kết quả là thị trường bất động sản cuối năm 2023 đã có nhiều chuyển biến tích cực hơn, nguồn cung đã từng bước cải thiện, nguồn vốn dần được khơi thông.
Cụ thể, trong quý IV/2023, về nguồn cung nhà ở thương mại đã hoàn thành 29 dự án với quy mô khoảng 13.646 căn (tăng 38,1% so với quý III/2023); cấp phép mới 20 dự án với quy mô khoảng 11.539 căn (tăng 33% so với quý III/2023); đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai 47 dự án với quy mô khoảng 14.566 căn (ngang bằng với quý III/2023); đang triển khai 854 dự án với quy mô khoảng 402.570 căn (ngang bằng so với quý III/2023).
Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị trong quý IV/2023 (có 16 dự án, 9.302 căn): Đã hoàn thành 7 dự án với quy mô 4.019 căn, đã được cấp phép, khởi công xây dựng 9 dự án với quy mô 5.283 căn. Trong năm 2023 (44 dự án, 36.626 căn): Đã hoàn thành 28 dự án với quy mô 13.864 căn, đã được cấp phép, khởi công xây dựng 16 dự án với quy mô 22.398 căn. Trong giai đoạn 2021 – 2023 (495 dự án, 402.898 căn): Đã hoàn thành 70 dự án với quy mô 35.566 căn; đã khởi công xây dựng 127 dự án với quy mô 107.896 căn; chấp thuận chủ trương đầu tư mới 298 dự án với quy mô 259.436 căn.
Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng – nhà ở đã hoàn thành 68 dự án với quy mô khoảng 4.935 ô/nền (tăng 88% so với quý III/2023); đang triển khai xây dựng 524 dự án với quy mô khoảng 40.981 ô/nền (tăng 123,93% so với quý III/2023); được cấp phép mới 29 dự án với quy mô khoảng 3.116 ô/nền (tăng 26% so với quý III/2023).
Về lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), lượng giao dịch trong phân khúc đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý IV giảm hơn với quý III/2023 (trong quý IV/2023 có 81.476 giao dịch đất nền, bằng khoảng 89,26% so với quý III/2023); đối với giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý IV/2023 có 27.590 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 92,82% so với quý III/2023.
Về tồn kho bất động sản, lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà chung cư trong quý IV bằng khoảng 88,42% so với quý III/2023; lượng tồn kho thuộc phân khúc đất nền bằng khoảng 115,66% so với quý III/2023 và lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 78,93% so với quý III/2023.
Về giá bất động sản, trong quý IV/2023, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực trung tâm; giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ trong năm 2023 tại các địa phương có xu hướng giảm đều theo quý và giảm từ 10-14% so với năm 2022; giá cho thuê văn phòng tại các thành phố lớn như: Thành phố Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có xu hướng giảm giá thuê 9-22% so với quý trước; giá bán và lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục giảm và hạn chế về giao dịch; giá thuê bất động sản công nghiệp có xu hướng tăng nhẹ so với quý trước.
Về dư nợ tín dụng bất động sản, tính đến ngày 31/11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.022.532 tỷ đồng. Tức là so với giai đoạn trước bắt đầu tăng lên, nguồn tài chính đổ vào thị trường bắt đầu sôi động hơn.
Về tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản thì theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong cả năm 2023 tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận là 311.240 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản là 73.200 tỷ đồng (chiếm 23,5% tổng giá trị; tăng 40,8% so với năm 2022).
Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thì theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ngành Kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký; tăng 4,8% so với năm trước.
Về hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì hoạt động của doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản vẫn đang có nhiều khó khăn, thách thức. Cụ thể, khó khăn, vướng mắc về pháp lý dự án, cụ thể như việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, có thể nói dù đã có những dấu hiệu tích cực hơn vào cuối năm nhưng nhìn tổng thể năm 2023 là một năm có nhiều khó khăn, thách thức đối với thị trường bất động sản. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành, địa triển khai các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cụ thể như sau:
Thứ nhất, tiếp tục triển khai thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững tại Nghị quyết số 33/NĐ-CP của Chính phủ; Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023; Công điện số 1376/CĐ-TTg ngày 17/12/2023 của Thủ tướng Chính phủ; Giải pháp về tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng, thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững tại Công điện số 1177/CĐ-TTg ngày 23/11/2023 của Thủ tướng Chính phủ.
Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp lý cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, thời gian qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Về các tổ chức tín dụng đã được Quốc hội thông qua. Có thể thấy thời quan qua Chính phủ đã tích cực trình Quốc hội 4 dự án Luật lớn để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, với nhiều chính sách thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Thứ ba, tăng cường khả năng tiếp cận nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước linh hoạt hơn trong chính sách tiền tệ, xem xét thực hiện chính sách hoãn nợ, giãn nợ, giảm lãi suất để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; chỉ đạo triển khai gói tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp. Về trái phiếu, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 với nhiều điểm mới mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thêm phương án xử lý trái phiếu, giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp không có tiền trả nợ đối với trái phiếu đến hạn phải thanh toán.
Thứ tư, tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ luôn quan tâm, chỉ đạo hết sức quyết liệt các Bộ, ngành, địa phương triển khai Nghị quyết 01, phấn đấu 2024 hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội. Thúc đẩy các phân khúc của thị trường bất động sản tốt lên.
Thứ năm, triển khai thực hiện một cách quyết liệt từ tinh thần Nghị quyết 33, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các dự án của các doanh nghiệp gặp khó.
Để thị trường bất động sản tốt hơn, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh mong muốn các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thực hiện một số giải pháp như: Về nguồn vốn đầu tư, đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…); Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Về hoạt động đầu tư, tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản.
Tại Diễn đàn, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, những thay đổi liên quan Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vừa được Quốc hội chính thức thông qua cuối tháng 11/2023 sẽ là bước tiến lớn về chính sách và là một trong những khung pháp lý quan trọng, với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng. “Trước hết sau 8 năm cả hai Luật đã cơ ban hoàn thành sự mệnh của mình, tạo ra cho thị trường bất động sản phát triển và tạo ra được nhiều thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, theo thời gian thì cơ bản vẫn còn những hạn chế. Về những thay đổi, liên quan đến Luật Nhà ở 2023 có 7 điểm mới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì có 11 điểm mới, được đánh giá phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật”, ông Hoàng Hải nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đánh giá thị trường bất động sản đang trong tiến trình phục hồi. Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2023, ông Châu cho rằng đây là năm khó khăn bậc nhất. Ông Châu lấy dẫn chứng về về hoạt động kinh doanh bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng âm (-11,58%), 9 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng âm (-8,71%), cả năm 2023 tăng trưởng âm (-6,38%) so với cùng kỳ.
Cả năm 2023, TP. Hồ Chí Minh đã có 19 dự án nhà ở thương mại được thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Tổng cộng có 17.753 căn được đưa ra thị trường (gồm 16.500 căn hộ chung cư và 1.253 căn nhà thấp tầng).
Theo ông Châu, thời gian qua, Chính phủ, các Bộ, ngành đã có tổ chức nhiều cuộc hop, đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như: Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh, bền vững; Chính phủ ban hành Nghị định 08 về tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản được đáo hạn trái phiếu; Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được ban hành; Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, nhiều vướng mắc, trở ngại đã được đưa ra bàn thảo và đề xuất giải pháp…
Theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực: "Chưa bao giờ cùng lúc chúng ta sửa một lúc 4 Luật quan trọng về bất động sản và có hiệu lực vào 1/1/2024 sẽ đồng bộ hóa, nhất quán hóa các chính sách tăng tính công khai cho các chính sách để thị trường phát triển minh bạch.
Sắp tới việc giao dịch qua sàn sẽ được chuyển đổi số, minh bạch thị trường bất động sản. Luật sẽ góp phần khai thác nguồn lực của thị trường bất động sản. Qua thống kê của chúng tôi có 10 điểm mới của Luật Nhà ở, 13 điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản sẽ góp phần giải quyết những tồn đọng trong lịch sử".
Tiến sỹ Cấn Văn Lực đã kiến nghị với các cơ quan quản lý: Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung; Sớm giải quyết dứt điếm, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua; thực hiện tốt các nghị định, nghị quyết, thông tư...
Đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công; Hoàn thiện thế chế theo hướng: ban hành hướng dân thực hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Tổ chức tín dụng...; sửa đổi phù hợp Nghị định 65 (2022) về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ...
Trúc Mai
