Bất động sản nhà ở: TP. HCM nguồn cung hạn chế, Hà Nội nguồn cung tăng trưởng tại dự án hạng sang
Đối với phân khúc căn hộ thương mại, thị trường BĐS TP.HCM đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. Chênh lệch cung-cầu bị nới rộng vì quy trình phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lý.
Trong Q2/2025, TP.HCM có 1.600 căn hộ chung cư mới, tăng 38% theo năm. Nguồn cung sơ cấp hạn chế ở mức 5.400 căn hộ và lượng bán chỉ đạt 2.400 căn hộ; lượng hấp thụ đạt 45%. Lũy kế từ đầu năm, nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu 2025 (6T/2025) đạt 6.800 căn hộ và lượng bán đạt 3.800 căn hộ. Nguồn cung tương lai cho giai đoạn 2025-2027 dự kiến đạt 39.000 căn hộ. Tuy nhiên, trong dài hạn với những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, cho đến các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo nên những kỳ vọng phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Trong khi đó, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục thể hiện sự ổn định trong năm 2025, được hỗ trợ bởi sự nâng cấp của cơ sở hạ tầng , cải cách quy hoạch và nguồn cầu mạnh mẽ. Trong Q2/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch, tăng theo năm 2024. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường.
Còn đối với phân khúc Biệt thự/ Nhà liền kề, nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP.HCM vẫn còn gặp nhiều khó khăn, với nguồn cung sơ cấp trong Q2/2025 giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn và nguồn cung mới khiêm tốn với chỉ 80 căn. Thiếu nguồn cung đã dẫn đến tình hình hoạt động kém với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% với 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua tương đối hạn hẹp. Tính đến 6T/2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn với 170 giao dịch. Nguồn cung tương lai dự kiến sẽ tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường tính đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.
Tại Hà Nội, phân khúc nhà ở thấp tầng ghi nhận tăng trưởng đáng kể nhờ sự xuất hiện của các đại dự án. Trong Q2/2025, có 267 căn được mở bán từ 06 dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn, trong đó có 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%. Nguồn cung tương lai từ năm 2025 đến 2027 dự kiến đạt 6.443 căn. Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2021–2025 chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.
Bất động sản Thương mại: Tăng trưởng ổn định
Về phân khúc văn phòng, tại TP.HCM, thị trường văn phòng cho thấy sự tăng trưởng ổn định trong những năm gần đây. Tính đến Q2/2025, nguồn cung văn phòng đạt 2,9 triệu m2, tăng nhẹ theo quý với sự gia nhập của các dự án Hạng C. Do nguồn cung mới ít, tình hình hoạt động của phân khúc này ổn định với giá thuê trung bình 843.000 đồng/m2/tháng và công suất ở mức 88%. Các giao dịch mới chủ yếu đến từ các ngành công nghệ thông tin, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm và giáo dục.
Dự kiến đến cuối năm 2027, nguồn cung văn phòng mới sẽ đạt khoảng 234.000 m2. Khu vực trung tâm sẽ ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung văn phòng hạng A. Trong bối cảnh nguồn cung hiện tại còn hạn chế, thị trường vẫn có tiềm năng để phát triển thêm các dự án chất lượng cao. Trong ngắn hạn, mối quan hệ cung – cầu được kỳ vọng sẽ duy trì trạng thái cân bằng.
Diễn biến tương tự được ghi nhận tại Hà Nội khi trong Q2/2025, thị trường văn phòng tại đây cho thấy sự ổn định trước những bất ổn toàn cầu. Tổng nguồn cung đạt khoảng 2,28 triệu m² diện tích sàn cho thuê (NLA) từ 193 dự án, trong đó khu vực Nội thành và khu vực phía Tây chiếm tỷ trọng lớn, còn khu Trung tâm (CBD) tiếp tục thiếu hụt nguồn cung văn phòng hạng A. Các dự án mới chất lượng cao ngoài Trung tâm thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ khách thuê, đặc biệt là các tòa nhà hạng A vừa hoàn thành với mức chi phí hợp lý hơn. Hoạt động cho thuê chủ yếu đến từ nhu cầu chuyển địa điểm và mở rộng, phản ánh xu hướng dịch chuyển đến các khu vực phi tập trung, tiết kiệm chi phí hơn. Thị trường duy trì sự ổn định với mức giá thuê trung bình khoảng 564.000 VNĐ/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy đạt 83%.
Hệ thống hạ tầng giao thông tiếp tục được cải thiện, bao gồm các tuyến metro, xe buýt nhanh (BRT) và xe buýt điện, góp phần nâng cao khả năng kết nối và thúc đẩy sự phát triển của các trung tâm thương mại mới nổi có vị trí kết nối thuận tiện.
Từ nay đến cuối năm 2027, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 284.500 m² văn phòng từ 17 dự án sắp triển khai, trong đó vẫn còn 5 dự án chưa xác định rõ quy mô cung cụ thể. Đáng chú ý, trong tương lai gần sẽ không có nguồn cung văn phòng hạng A mới tại khu vực Trung tâm.
Phân khúc bán lẻ ghi nhận sự đối lập giữa 2 thị trường TP HCM và Hà Nội. Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bán lẻ hiện đại tại TP.HCM vẫn có quy mô nhỏ, với tổng diện tích cho thuê thuần (NLA) khoảng 1,6 triệu m². Nguồn cung mới hạn chế, thị trường chỉ ghi nhận thêm 5.000 m² NLA từ các dự án hiện hữu.
Hiệu suất thị trường duy trì ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao đạt 93% và giá thuê tầng trệt trung bình khoảng 1,5 triệu VNĐ/m²/tháng. Các giao dịch thuê mới chủ yếu đến từ nhóm ngành giải trí, phong cách sống và đồ gia dụng.
Việc xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some, HOKA, Lee cùng với sự mở rộng của các chuỗi như Muji, Zara và H&M tại các trung tâm thương mại hoạt động hiệu quả cho thấy niềm tin ngày càng tăng của nhà bán lẻ. Các bất động sản bán lẻ hạng sang tại khu vực trung tâm tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung tương lai vẫn hạn chế, chỉ khoảng 100.000 m² NLA dự kiến được bổ sung trong ba năm tới. Nhờ nhu cầu tiêu dùng mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang mở rộng, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định trong ngắn hạn.
Thị trường bán lẻ tại Hà Nội giữ ổn định trong nửa đầu năm 2025. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong khi giá thuê trung bình tầng trệt tăng lên 1,3 triệu VNĐ/m²/tháng.
Hoạt động cho thuê chủ yếu được thúc đẩy bởi các ngành hàng ẩm thực (F&B) và cửa hàng tiện lợi, với sự xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some và 7-Eleven, cùng với việc mở rộng chuỗi từ các thương hiệu như Muji, Starbucks và Dzinh. Các tài sản bán lẻ cao cấp tại khu trung tâm vẫn duy trì tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung mới trong ba năm tới khá hạn chế, chỉ khoảng 10.600 m² diện tích sàn cho thuê thuần (NLA). Với nhu cầu tiêu dùng bền vững và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, thị trường bán lẻ được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định trong ngắn hạn.
Về phân khúc khách sạn, Việt Nam đã đón gần 10,6 triệu lượt khách quốc tế trong 6 tháng đầu năm 2025, tăng 24% so với 8,5 triệu lượt vào cùng kỳ năm 2019. Xu hướng tăng trưởng này dự kiến sẽ tiếp tục nhờ vào kết nối hàng không được cải thiện và sự phục hồi ổn định của các thị trường nguồn cung chính.
Trong đó, du lịch Tp.HCM đã cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt so với giai đoạn trước đại dịch, chủ yếu nhờ vào khách công tác và nhu cầu MICE (nhu cầu từ lượng khách du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo, triển lãm, tổ chức sự kiện, du lịch khen thưởng của các công ty cho nhân viên, đối tác - Meeting (hội họp), Incentive (khen thưởng), Convention (hội nghị, hội thảo) và Exhibition (triển lãm). Tuy nhiên, lượng khách quốc tế đến Tp.HCM vẫn chưa đạt mức năm 2019, tiếp tục gây áp lực lên phân khúc khách sạn cao cấp.
Nguồn cung khách sạn tại Tp.HCM trong Q2/2025 gần như không thay đổi, duy trì ở mức 16.622 phòng do không có dự án mới tham gia thị trường. Xu hướng nâng cấp và tái định vị các khách sạn hiện hữu nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và trải nghiệm khách hàng đang ngày càng phát triển. Quý 2/2025 thường là mùa thấp điểm của ngành du lịch, công suất phòng trung bình đạt 60%, với giá phòng trung bình là 77 USD/phòng/đêm. Nguồn cung tương lai hạn chế tại Tp.HCM (chỉ hơn 200 phòng mới đến năm 2027) được kỳ vọng sẽ hỗ trợ cải thiện tình hình hoạt động khi nhu cầu dần phục hồi.
Tại Hà Nội, nguồn cung khách sạn tại đạt 10.986 phòng từ 66 dự án, giảm nhẹ 1% theo quý và theo năm. Trong 6 tháng cuối năm 2025, dự kiến sẽ có bốn khách sạn mới cung cấp thêm 1.138 phòng, bao gồm ba khách sạn 5 sao và một khách sạn 4 sao. Công suất phòng trung bình đạt 72%, với giá thuê phòng trung bình là 108 USD/phòng/đêm.
Đối với phân khúc căn hộ dịch vụ, căn hộ dịch vụ không chỉ là nơi lưu trú, mà còn là chỉ báo nhạy bén về sức khỏe dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và nhu cầu lưu trú dài dạn của chuyên gia quốc tế. Trong 6 tháng đầu năm 2025, Tp.HCM đã thu hút 2,7 tỷ USD vốn FDI và Hà Nội tđạt 3,7 tỷ USD.
Trong Q2/2025, thị trường TP.HCM không ghi nhận nguồn cung căn hộ dịch vụ mới, duy trì ổn định ở mức 8.000 căn. Công suất thuê đạt 80%, cho thấy tình hình hoạt động tốt, với giá thuê trung bình khoảng 20 USD/m²/tháng.
Tại Hà Nội, nguồn cung trong quý giữ ổn định với 6.246 căn từ 64 dự án. Trong đó, Khu vực Nội thành có tỷ trọng nguồn cung lớn nhất, chiếm 60%, và sẽ tiếp tục cung cấp nguồn cung tương lai trong năm 2025 thông qua 4 dự án mới với tổng cộng 739 căn. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định ở mức 86%, trong khi giá thuê đạt 24 USD/m²/tháng.
Thu Trang
