Bất động sản TP. HCM: Thị trường văn phòng và bán lẻ sôi động hơn trong quý III/2023

Thị trường văn phòng TP. HCM

Trong quý III/2023, với sự xuất hiện của hai tòa nhà văn phòng mới tại khu vực Thủ Thiêm, Quận 2 là The Mett và The Hallmark với tổng diện tích cho thuê khoảng 85.000m2 sàn. Cả hai tòa văn phòng hạng A này đều nằm ở vị trí thuận lợi với chỉ 5 phút di chuyển vào khu vực trung tâm, đều có chứng chỉ xanh và đạt tỷ lệ cho thuê trước khi chính thức đi vào hoạt động tương đối khả quan.

Đây là dấu hiệu cho thấy nhu cầu với các tòa nhà văn phòng mới có tiêu chuẩn cao tại các vị trí thuận lợi vẫn nhận được sự quan tâm của các doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty đa quốc gia. Nhờ vào nguồn cung mới này mà tổng diện tích văn phòng tại TP. HCM đã đạt xấp xỉ 1,6 triệu m2 diện tích cho thuê.

Phần lớn các giao dịch thuê lớn trong quý  này đều diễn ra ở các tòa nhà mới với chất lượng tốt được hoàn thành từ năm 2020 trở lại đây. Tổng diện tích cho thuê mới của cả hai hạng trong quý III xấp xỉ 24.000 m2, lần đầu tiên đạt mức khả quan kể từ đầu năm trở lại đây, trong đó có sự đóng góp lớn từ hai tòa nhà mới tại Thủ Thiêm, chiếm hơn 80% tổng diện tích.

Sự  xuất hiện của nguồn cung mới cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh tăng lên, đẩy tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng A từ mức 7,5% lên gần 20%. Xu thế các công ty lớn dịch chuyển ra các tòa nhà văn phòng tự xây dựng của riêng mình hoặc tòa nhà văn phòng của các công ty có liên quan vẫn chưa dừng lại, gia tăng áp lực lên các chủ nhà hạng A cũ, đặc biệt trong bối cảnh có nguồn cung mới với mức giá thuê cạnh tranh hơn. Đối với văn phòng hạng B, tỷ lệ trống có sự cải thiện ở mức 10%, giảm 0,7 điểm phần trăm so với đầu năm 2023.

Mức giá chào thuê văn phòng sau khi có sự điều chỉnh ở nửa đầu năm thì ở thời điểm quý III, mức giá cho thuê ở cả hai hạng đều giữ ở mức tương đối ổn định và không có nhiều biến động so với quý trước.

Cụ thể, tại TP. HCM, giá thuê văn phòng Hạng A là 45,5 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% so với quý trước. Còn đối với hạng B, mức giá chào thuê trung bình là 25,6 USD/m2/tháng, tương đương với giá chào thuê quý II.

So với giai đoạn cùng kỳ năm 2022, mức giá thuê này đã giảm khoảng 0,9% đối với hạng A và 0,3% đối với hạng B. Hiện nay, các chủ nhà vẫn tương đối thận trọng với các quyết định về giá cả khi trên thực tế mức giá thuê hợp đồng có thể phải đi kèm nhiều ưu đãi nhằm thu hút hoặc giữ chân khách hàng. Trong khi khó khăn kinh tế được dự báo sẽ kéo dài ít nhất đến hết quý I năm sau, sự thận trọng này là cần thiết khi nguồn cung văn phòng hạng A sẽ còn tiếp tục tăng trong các năm tới.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, phó giám đốc BP. Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam: “Thị trường văn phòng TP. HCM dự kiến sẽ sớm trở nên sôi động hơn trong bối cảnh thị trường đã chờ đợi những nguồn cung thật sự chất lượng trong thời gian tương đối dài, nhất là phân khúc văn phòng Hạng A. Các chủ đầu tư hiện nay bên cạnh việc theo đuổi các tiêu chuẩn chất lượng cao, bao gồm chất lượng xây dựng và vận hành, còn rất chú trọng đến các tiêu chí xanh, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho nhân viên văn phòng, bởi vì, đây chính là yếu tố tiên quyết để thu hút và giữ chân các khách thuê lớn, tập đoàn đa quốc gia. Điều này đồng nghĩa các tòa nhà hạng A đã đi vào sử dụng trong thời gian dài cần có kế hoạch cấp thiết, triển khai cải tạo, nâng cấp để có thể đảm bảo tính cạnh tranh”.

Thị trường Bán lẻ Việt Nam

Thị trường bán lẻ Việt Nam dần trở nên sôi động hơn vào quý III với nhiều dự án mở mới trên khắp cả nước. Tập đoàn Lotte vừa khai trương TTTM Lotte Mall Westlake Hà Nội nằm tại Quận Tây Hồ với diện tích cho thuê lên đến 72.000 m2 (chưa bao gồm diện tích hầm và thủy cung). Tính đến hiện tại, đây là một trong những dự án TTTM lớn nhất tại Hà Nội. Trong khi đó, tại TP. HCM, TTTM Hùng Vương Plaza trở lại với diện mạo mới sau thời gian đóng cửa sửa chữa và đổi chủ. Cả hai TTTM này đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như 100% với ngành hàng đa dạng, và được người tiêu dùng đón nhận tích cực.

Mới đây, các ông lớn trong ngành bán lẻ như Central Group và Aeon Mall cũng đẩy mạnh mở rộng tại các tỉnh thành ngoài TP. HCM và Hà Nội: Central Retail tung ra thị trường thương hiệu nội thất “Come Home”, Mini Go! Mở tại Nhơn Trạch, Đồng Nai và Điện Bàn, Quảng Nam; Aeon khai trương mô hình mới “siêu thị linh hoạt” tại TP. Mới Bình Dương. Thêm nữa, Thiso Retail (thuộc tập đoàn Thaco) đang ráo riết hoàn thiện dự án Emart thứ 3 của mình tại Quận Gò Vấp, TP.HCM. Dự kiến trong năm 2024, Aeon Mall Huế sẽ được đưa vào hoạt động với gần 138.000 m2 diện tích sàn. Đây sẽ là TTTM đầu tiên tại miền Trung của Aeon tại Việt Nam.

Theo CBRE, thị trường bất động sản bán lẻ tại TP. HCM và Hà Nội nhờ vào nguồn cầu ổn định và nguồn cung mới hạn chế, tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng tốt về giá thuê. Đặc biệt, cả Hà Nội và TP.HCM đều nằm trong danh sách những thành phố dẫn đầu về mức tăng trưởng giá thuê tại khu vực trung tâm trong toàn khu vực Châu Á – TBD.

Thị trường bán lẻ tại TP. HCM và Hà Nội tiếp tục được hưởng lợi từ việc nguồn cung khan hiếm. Trong quý III, giá thuê tại khu vực trung tâm cho tầng trệt ở TP. HCM đạt hơn 200 - 350 USD/m2/tháng.

Nhận xét về nguồn cầu từ người tiêu dùng, theo Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, phó giám đốc BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam: “Thị trường bất động sản bán lẻ tại TP. HCM và Hà Nội tạm thời được hưởng lợi từ việc nguồn cung mới khan hiếm, nhờ vậy giá thuê tăng và tỷ lệ lấp đầy trung bình cũng được cải thiện. Mặc dù thị trường tiêu dùng vẫn có những thách thức nhất định trong ngắn hạn, với những quan ngại về sự hồi phục của nền kinh tế, lòng tin người tiêu dùng hiện nay vẫn ở mức thấp hơn nhiều so với giai đoạn năm 2019, nhưng đối với những ngành hàng như F&B, vui chơi giải trí, thời trang nhanh vẫn tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng. Số lượng các thương hiệu mới gia nhập thị trường và sự mở rộng của các thương hiệu hiện hữu trong quý ghi nhận tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Nhìn về tương lai dài hơn, mô hình TTTM sẽ ngày càng sáng tạo hơn, trở thành một mô hình phức hợp với đa dạng tiện ích vui chơi giải trí, giáo dục và sức khỏe, chú trọng hơn đến trải nghiệm của người tiêu dùng, vì đây là yếu tố tiên quyết xác định sự thành công của TTTM”.

Thị trường BĐS Công nghiệp Việt Nam

Tại thị trường công nghiệp miền Nam, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trung bình đạt 81,9%. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp trong quý III đạt hơn 190 ha, tăng 5,9% so với quý trước, tính chung 9 tháng đầu năm 2023 đạt hơn 770 ha, cao hơn 20% so với cả năm 2022. Về giá thuê, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường ghi nhận các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản với đa dạng các ngành công nghiệp như cơ khí, hóa chất, nhựa, cao su, điện tử.

Tại khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại thị trường Cấp 1 đạt 80,2% tại quý III, giảm 2,4 điểm phần trăm so với Q2 và tăng 0,4% điểm phần trăm theo năm. Diễn biến giảm tỷ lệ lấp đầy theo quý đến từ việc các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động tại thị trường Bắc Ninh và Hưng Yên khiến tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng thêm 597ha. Về nguồn cầu, thị trường tiếp tục ghi nhận các giao dịch lớn từ các khách thuê ngành sản xuất nhựa, dệt may, kính áp tròng tại nhiều tỉnh thành. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường Cấp 1 đạt 251ha trong quý. Tính tổng cộng chín tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ đat hơn 700ha, cao hơn 18% so với mức hấp thụ của cả năm 2022. Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng do nhu cầu khả quan. Tại Q3, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc đạt 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.

Về xu hướng trong tương lai, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của CBRE Việt Nam, chia sẻ “Diện tích hấp thụ của toàn thị trường trong năm 2023 dự kiến sẽ cao hơn so với năm 2022, cho thấy sự hồi phục của nguồn cầu. Chúng tôi ghi nhận tình hình hoạt động khả quan đặc biệt ở loại hình đất công nghiệp và nhà xưởng với nguồn cầu đa dạng. Nguồn cầu chính đối với nhà xưởng xây sẵn đến từ đa dạng các ngành nghề như may mặc, dược phẩm, điện tử,... Nhu cầu thuê kho ghi nhận sự phục hồi ấn tượng so với quý trước, với các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp logistics. Về xu hướng trong tương lai, xu hướng phát triển bền vững và công nghệ cao liên tục thu hút sự quan tâm của các chủ đầu tư và doanh nghiệp. Tiêu chí xanh đang dần trở thành một trong những tiêu chí quan trọng trong việc phát triển nhà máy và nhà kho, nhà xưởng, thúc đẩy sự phát triển của các khu công nghiệp xanh trong tương lai.”

Thị trường nhà ở TP. HCM

Trong quý III, số lượng căn hộ mới chào bán tại TP. HCM là 3.600 căn, gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong cả 6 tháng đầu năm 2023, và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông, vì vậy, khu Đông vẫn là điểm sáng về nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM.

96% nguồn cung mới của quý III đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP. HCM trong quý III đạt 60,6 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 2.500 USD/m2), tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp có điều chỉnh tăng giá.

Trong đó, nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang, với số lượng căn mở bán hạn chế, tình trạng pháp lý minh bạch và vị trí đắc địa, có giá sơ cấp tăng 6% so với giai đoạn mở bán trước đó vào năm 2022.

Tương tự, các chủ đầu tư ở phân khúc cao cấp cũng điều chỉnh tăng trung bình 3-4% so với giai đoạn mở bán năm trước, đi kèm nâng cấp sản phẩm, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà và tiến độ thanh toán kéo dài và cam kết cho thuê.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định: "Chỉ mới bước sang ba tháng của nửa sau năm 2023, thị trường căn hộ TP. HCM thực sự đã có những chuyển biến tích cực hơn về tính thanh khoản so với nửa đầu năm. Điển hình như một dự án khu đô thị với khoảng 3.000 căn mở bán mới trong quý III ghi nhận tỷ lệ bán được trên 50%, trong khi một dự án khác cạnh tuyến metro đã bán hết 20 căn shophouse khối đế trong vòng một buổi sáng. Không thể phủ nhận rằng nhu cầu mua nhà chắc chắn vẫn cao và người mua vững vàng tài chính vẫn sẵn sàng đổ tiền vào thị trường, trong đó mức giá phù hợp đóng vai trò quyết định".  

"Mặc dù trong năm 2023 thị trường nhà ở vẫn còn khoảng cách lớn về nguồn cung và tỉ lệ hấp thụ so với các năm trước nhưng nhà đầu tư cũng không thể bỏ qua những tín hiệu tích cực của thị trường. Người mua hiện dần dễ dàng tiếp cận hơn với các khoản vay mua nhà khi nhiều ngân hàng đã công bố lãi suất thấp hơn trong quý III/2023. Trong khi đó, M&A và kêu gọi đầu tư từ các quỹ đầu tư đang giúp các chủ đầu tư tìm ra lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn. Trong ba tháng cuối năm, thị trường nhà ở TP. HCM dự kiến sẽ vẫn chào đón hơn 3.000 căn hộ và 85 căn nhà liền thổ xây sẵn mở bán mới, trong số đó một số dự án đã được triển khai đặt chỗ từ đầu năm 2023. Các khó khăn của thị trường dự kiến sẽ kéo dài ít nhất đến nửa đầu năm 2024 và các giao dịch sẽ hồi phục trở lại khi các yếu tố về kinh tế vĩ mô, pháp lý và niềm tin của người mua nhà cùng được cải thiện" - Bà Dương Thùy Dung cho biết thêm.

Hoàng Bách