Tại Hà Nội, thanh khoản thị trường đã ổn định hơn so với cùng kỳ các năm trước, song cơ cấu nguồn cung cho thấy sự dịch chuyển mang tính dài hạn. Trên thị trường sơ cấp, căn hộ có giá dưới 55 triệu đồng/m² gần như vắng bóng. Đây không còn là hiện tượng riêng lẻ theo từng dự án, mà phản ánh xu hướng chung khi phần lớn nguồn hàng mới gia nhập thị trường thuộc phân khúc trung và cao cấp. Các dự án hiện nay được nâng chuẩn về vị trí, thiết kế và tiện ích, kéo theo mặt bằng giá cao hơn giai đoạn trước.
Mức giá chào bán trung bình tại Hà Nội duy trì trong vùng cao, dù tốc độ tăng đã chậm lại. Diễn biến này cho thấy thị trường đang tiệm cận trạng thái cân bằng mới, trong đó giá khó giảm sâu do chi phí đất đai, xây dựng và tài chính vẫn neo ở mức cao. Đáng chú ý, sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng rõ rệt. Nhóm căn hộ cao cấp tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt mặt bằng giá, trong khi phân khúc giá thấp gần như đi ngang do thiếu nguồn cung bổ sung.
Khoảng cách giữa giá cao nhất và thấp nhất trên thị trường Hà Nội ngày càng nới rộng, phản ánh tác động mạnh từ các dự án có giá trị lớn. Điều này đặt ra thách thức không nhỏ đối với nhóm người mua ở thực, đặc biệt là những hộ gia đình có thu nhập trung bình. Về mặt không gian, nguồn cung giá cao tập trung tại các khu vực có lợi thế vượt trội về hạ tầng và chất lượng sống như Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên hay khu vực Giảng Võ, Nghĩa Đô.
Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ cao tầng đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc gắn với quá trình mở rộng không gian đô thị. Nguồn cung mới tăng lên đáng kể nhưng chủ yếu đến từ các khu vực ngoài lõi trung tâm, đặc biệt là những địa bàn từng thuộc Bình Dương. Sự dịch chuyển này giúp cải thiện tổng nguồn hàng, đồng thời làm thay đổi cơ cấu phân khúc và mặt bằng giá chung.
Ngược lại, khu vực trung tâm cũ tiếp tục khan hiếm dự án mới do quỹ đất hạn chế và chi phí phát triển cao. Điều này khiến giá tại các khu vực lõi vẫn duy trì xu hướng tăng theo thời gian, dù thị trường không còn xuất hiện nhiều dự án siêu sang như trước. Căn hộ hạng B đang nổi lên là phân khúc chủ đạo, phản ánh nhu cầu ở thực ngày càng chiếm ưu thế.
Trong trung hạn, thị trường TP. Hồ Chí Minh được dự báo vận hành theo mô hình đa cực, với khu vực trung tâm giữ vai trò “neo giá”, còn các khu vực mở rộng trở thành nguồn cung chính. Cấu trúc này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường duy trì sự ổn định, dù bài toán nhà ở vừa túi tiền vẫn còn nhiều thách thức phía trước.
Nam Sơn (t/h)
