Chuyên gia trao đổi về tính khả thi của mục tiêu xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội năm 2025

Mục tiêu, năm 2025, cả nước phải hoàn thành trên 100.000 căn nhà ở xã hội

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2021-2025, nhu cầu nhà ở xã hội là 1,24 triệu căn và kế hoạch Bộ Xây dựng đề ra là 428.000 căn. Mặc dù Chính phủ, địa phương và doanh nghiệp đã tích cực triển khai nhưng kết quả chưa đạt như mong đợi. Năm 2024, cả nước mới hoàn thành 21.000 căn nhà ở xã hội, tương ứng khoảng 16% so với kế hoạch đề ra.

Trong khi đó, để hoàn thành mục tiêu xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, mỗi năm cần cung cấp ra thị trường trung bình khoảng 100.000 -111.000 căn hộ. Số lượng nhà ở xã hội hoàn thành "nhỏ giọt" như vậy có thể “đe dọa” mục tiêu thực hiện hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội. Bởi từ nay đến năm 2030, mục tiêu cần hoàn thành là hơn 942.000 căn nhà ở xã hội.

Căn cứ từ số liệu các địa phương đã đăng ký, Bộ Xây dựng dự kiến, năm 2025, cả nước phải hoàn thành trên 100.000 căn nhà ở xã hội.

Khó khăn về quỹ đất làm nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản phân tích: Ngay từ khi đặt ra mục tiêu 130.000 căn nhà ở xã hội, nhiều người đã nhận định đây là một thách thức lớn và đã được dự báo là khó có thể hoàn thành, bởi chỉ tiêu xây dựng 130.000 căn nhà ở xã hội/năm cao gấp khoảng 10 lần chỉ tiêu thực tế hoàn thành trong các năm trước đây.

Việc triển khai các dự án nhà ở xã hội hiện nay có nhiều rào cản, trở ngại, mặc dù đã có một số tiến triển thời gian qua nhưng vẫn còn 3 “điểm nghẽn”, đây cũng là những thách thức lớn với các doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc này.

Trở ngại đầu tiên là quỹ đất, phải bố trí được quỹ đất sạch dành cho nhà ở xã hội. Hiện, quỹ đất nhà ở xã hội chủ yếu là “quỹ đất 20%” của các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại. Một số chủ đầu tư có quỹ đất nhà ở xã hội nhưng không đầu tư và cũng không bàn giao cho Nhà nước. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện. Nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không xây dựng thì Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất này để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mới hoặc trực tiếp đầu tư nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công để cho thuê.

Trở ngại về vốn thực hiện, do giá nhà ở xã hội thấp

Trở ngại thứ hai là về nguồn vốn. Cũng theo ông Nguyễn Văn Đỉnh thì, do lợi nhuận thấp và hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp, việc phát triển nhà ở xã hội (NOXH) phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn vay ưu đãi. Hiện nay, đã có quy định về vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư cũng như cho người mua nhà nhưng trên thực tế, chủ đầu tư vẫn chỉ có thể tiếp cận gói vay ưu đãi với lãi suất khoảng 8,0%/năm, thời gian vay tối đa 3 năm. Mức lãi suất này xấp xỉ lãi suất vay để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và còn kém xa so với kỳ vọng của các chủ đầu tư phát triển NOXH.

Đối với khách hàng là người mua nhà ở thì mức lãi suất vay ưu đãi tại ngân hàng thương mại khoảng 7,5%/năm, cũng là rất cao so với khả năng của nhóm đối tượng này.

Thủ tục để làm NOXH hiện nay quá chậm, khó hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện dự án NOXH mất khoảng 2 năm, từ khâu quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư.

Cũng theo ông Đỉnh, sau khi giải quyết được bài toán quỹ đất thì bài toán tiếp theo là về nguồn vốn ưu đãi. Cần có cơ chế hỗ trợ, cấp bù lãi suất từ Nhà nước để chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất khoảng 4 - 5% thì mới có thu hút doanh nghiệp yên tâm đầu tư NOXH. Ngoài ra, thủ tục vay, điều kiện cho vay phải thông thoáng hơn để không làm nản lòng doanh nghiệp.

Ngoài ra, NOXH chủ yếu do các doanh nghiệp bất động sản thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân, số lượng dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngân sách rất hạn chế. Do đó, Nhà nước không thể chủ động và kiểm soát được kết quả đầu tư hoàn thành NOXH.

Vị chuyên gia kiến nghị, nên phân định rõ trách nhiệm cho từng địa phương theo hình thức "giao khoán" với số liệu cụ thể, có cơ chế bảo đảm thực hiện. Nếu một địa phương liên tục không hoàn thành mục tiêu phát triển NOXH qua nhiều năm thì phải được xem là một tiêu chí đánh giá chất lượng thực thi công vụ của cán bộ, công chức.

“Tôi cho rằng, giữa một địa phương thu 10.000 tỷ đồng cho ngân sách và một địa phương tạo ra 10.000 căn nhà cho người thu nhập thấp cũng phải được đánh giá tương đương về mức độ, chất lượng hoàn thành nhiệm vụ của cán bộ, công chức nhà nước", ông Đỉnh nêu ý kiến.

Cần xem xét công tác quy hoạch nhà ở xã hội

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam thông tin, năm 2025, có một số quy hoạch chung được phê duyệt, đã chỉ định rất rõ giữa đất ở và đất xây dựng NOXH. Cùng với đó là quy định chi tiết của Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi mới đây sẽ góp phần tạo nên những bước đột phá mới, khuyến khích đầu tư tại một số tỉnh có những chính sách đặc thù.

Cụ thể, tại Hà Nội, Luật Thủ đô có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, trong đó có rất nhiều ưu đãi cho xây dựng NOXH; Năm 2025 có nhiều chính sách mới được áp dụng, ưu đãi trong phát triển NOXH, nguồn vốn đầu tư, việc tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, nguồn vốn ngân sách và đặc biệt trong các định hướng, xác định rõ hơn vị trí nhà ở từ những quy hoạch mới… 

Để thực hiện được mục tiêu 100.000 căn nhà ở xã hội, theo ông Nghiêm, công tác quy hoạch và quản lý cần được chú trọng: Cần tăng cường rà soát lại các dự án đã được cấp, đồng thời bổ sung thêm vị trí NOXH mới trong quy hoạch, vì năm nay sẽ triển khai đồng bộ rất nhiều các quy hoạch như quy hoạch phân khu chi tiết tại các địa phương. Đây là bước thuận lợi để xác định được địa điểm xây dựng NOXH. Đặc biệt, với các dự án chậm triển khai tại các tỉnh thì cần có cơ chế chính sách và có giải pháp hiệu quả để thu hồi đất, nếu không hợp lý thì chuyển sang làm nhà ở hoặc NOXH.

Nhà nước phải trực tiếp vào cuộc thay vì chỉ đạo, hướng dẫn

Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Đinh Thế Hiển cho rằng, câu chuyện làm NOXH không phải là "bài toán" khó mà là "bài toán" không có lời giải và quan trọng hơn cách làm như thế nào cho phù hợp.

"NOXH của tôi định nghĩa và nhiều người mong muốn là căn hộ giá thị trường 2 tỷ đồng, nhưng người lao động được mua ưu đãi ở mức 1 tỷ đồng. Còn NOXH có thể đang được chuyên gia và chủ đầu tư hiểu là giảm tối đa chi phí xây dựng, tiện ích, để có giá thành 900 triệu đồng và bán 1 tỷ đồng...", Tiến sỹ Hiển nói và cho rằng, nếu làm NOXH kiểu này chắc chắn làm được, nhưng sẽ ế ẩm.

Lý giải, vị chuyên gia bày tỏ, các công ty bất động sản phải mua đất giá cao (giá thị trường), và tốn nhiều công sức, chi phí để đủ pháp lý triển khai dự án. Do đó, họ không thể làm căn hộ giá rẻ, làm sẽ bị lỗ.

Tiếp theo, người lao động muốn mua căn hộ giá rẻ, giá rẻ hơn nhiều so với thị trường. Nếu căn hộ giá rẻ mà khu vực quá xa, hạ tầng, tiện ích không có… thì họ sẽ không mua.

Ở chiều ngược lại, nếu Nhà nước hổ trợ chủ đầu tư đưa ra được căn hộ tốt giá rẻ (thấp hơn 30-40% so với thị trường), sẽ dẫn đến tình trạng người lao động chen nhau mua, xếp hàng hàng km, sẽ tạo cơ chế xin - cho như thời bao cấp.

"Xét theo cách thức nhà ở đô thị các nước, giải pháp nhà ở cho cư dân chính là mức thu nhập đủ để bảo đảm đời sống, trong đó đủ chi phí để thuê một chỗ ở tốt với giá hợp lý. Sau đó, còn tùy vào sự lựa chọn mỗi người mà họ quyết định dồn tiền mua căn hộ kết hợp ở và như một khoản đầu tư hay họ chọn cuộc sống thoải mái tiếp tục thuê nhà, hay họ chọn đầu tư dạng khác.

Tóm lại, giải pháp chính vẫn là làm sao cho nền kinh tế phát triển, người lao động có việc làm và thu nhập tốt thì mọi thứ sẽ tốt hơn", Tiến sỹ Hiển nhấn mạnh.

Tiến sỹ Hiển nhận định, đề án 1 triệu căn NOXH sẽ khó hoàn thành vì còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn.

Vì vậy, cần nâng cao hơn nữa vai trò của Nhà nước trong thực hiện đề án và phải trực tiếp vào cuộc thay vì chỉ đưa ra chủ trương, định hướng, hướng dẫn, chỉ đạo như hiện tại. Đồng thời, quyết liệt trong công tác lập quy hoạch, yêu cầu các địa phương phải đảm bảo dành đủ quỹ đất cho NOXH.

PV (t/h)