Đâu là rào cản khiến BĐS công nghiệp Việt Nam chưa được như kỳ vọng?

“Di cư” tiềm năng

Vài năm trở lại đây, xu hướng chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc vì chi phí lao động tăng và ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã dần xuất hiện. Bên cạnh đó, sức ép từ đại dịch Covid-19 đã đẩy nhanh hơn quá trình này khi các quốc gia và nhiều tập đoàn toàn cầu nhìn nhận sự phụ thuộc thái quá vào Trung Quốc mang lại hậu quả lớn như thế nào, nhất là thiết bị y tế, công nghệ và các ngành sản xuất công nghiệp nặng.

Như vậy, đã và đang xuất hiện cuộc “di cư” nhà máy sản xuất mới. Trong các điểm đến tiềm năng cho việc đặt nhà máy có tên Việt Nam. Năm 2018, Việt Nam lần đầu tiên lọt vào nhóm 20 nước thu hút FDI hàng đầu thế giới, năm 2019, lượng vốn FDI giải ngân của Việt Nam cũng lần đầu tiên vượt mốc 20 tỷ USD, trong khi FDI toàn cầu có xu hướng giảm tốc.

Các đơn vị như Samsung, Intel, LG, Canon... đã đặt những bước chân đầu tiên vào Việt Nam từ 2017 - 2018, và thời gian gần đây xuất hiện thông tin về việc các ông lớn mới như Google đang chọn Bắc Ninh làm bản doanh đầu tư sản xuất Pixel, trong khi Amazon và Home Depot đang tăng cường tìm nguồn cung ứng tại Việt Nam. Mới đây nhất, Nikkei dẫn nguồn tin cho biết, trong quý II/2020, Apple sẽ sản xuất 3 - 4 triệu chiếc AirPods tại Việt Nam, tương đương khoảng 30% tổng sản lượng AirPods trên toàn thế giới.

Nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn tăng trong quý I/2020.

Cũng theo Nikkei thông tin ngày 21/5/2020, Panasonic sẽ dừng sản xuất máy giặt nằm ở ngoại ô Bangkok (Thái Lan) vào tháng 9/2020 và máy lạnh vào tháng 10/2020. Đến đầu năm 2021, toàn bộ văn phòng chính và hệ thống nghiên cứu phát triển cũng sẽ đóng cửa hoàn toàn. Địa điểm cho nhà máy mới của Panasonic tại một khu vực ngoại thành ở Hà Nội (Việt Nam) và đây sẽ là trung tâm sản xuất lớn nhất của Panasonic về máy giặt và máy lạnh tại khu vực Đông Nam Á.

Nếu để biết có bao nhiêu công ty đang có ý định dịch chuyển sang Việt Nam thì rất khó bởi những công ty này thường giữ kín các động thái để tránh làm ảnh hưởng đến các mối quan hệ với nhà cung cấp ở Trung Quốc. Tuy nhiên, gần đây thực tế ghi nhận đã có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang khảo sát, tìm hiểu việc đầu tư chuỗi sản xuất vào Việt Nam.

Theo TS. Sử Văn Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, chuyển một phần cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc là phương pháp các công ty đa quốc gia bảo hiểm rủi ro.

“Bên cạnh lợi thế nhân công, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của Việt Nam theo quy định đang ở mức 20% - thuộc nhóm thấp nhất Đông Nam Á, chỉ sau Singapore. Ngoài ra, các công ty hoạt động trong các khu công nghiệp cũng được hưởng nhiều ưu đãi như miễn thị thực, miễn thuế 2 - 4 năm, giảm thuế 3-15 năm và miễn thuế nhập khẩu”, TS Khương cho hay.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, một lợi thế khác của Việt Nam là gần Trung Quốc về mặt địa lý - giúp các nhà đầu tư dễ dàng bổ sung cơ sở sản xuất - nhưng vẫn không cần từ bỏ thị trường 1,4 tỷ dân này.

Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) cũng đưa ra nhận định, bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng mạnh từ năm 2021 với động lực các hiệp định thương mại tự do (FTA), nhất là EVFTA. Những cam kết về hoàn thiện thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh theo Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) sẽ tạo ra sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư châu Âu.

Cần nền tảng vững chắc

Rõ ràng, làn sóng dịch chuyển, mở rộng sản xuất của nhà đầu tư nước ngoài mở ra cơ hội lớn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Thế nhưng theo các chuyên gia, tận dụng được cơ hội hay không lại là chuyện khác, khi nhiều yếu tố về nền tảng chính sách và sự sẵn sàng của các doanh nghiệp cho thuê vẫn còn nhiều điều đáng bàn.

Theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 3/2020, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập, trong đó có 260 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ đạt 75% và 75 khu công nghiệp đang xây dựng.

Con số 75% thực sự là tích cực so với nhiều năm trước thời điểm xuất hiện làn sóng chuyển dịch từ Trung Quốc chỉ ở mức chưa đến 50%. Sức hút từ việc khai thác khu công nghiệp đã thúc đẩy sự gia tăng mạnh dòng vốn đầu tư vào việc phát triển các khu công nghiệp trong 2 - 3 năm vừa qua.

Có thể thấy, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong những ngành nghề tưởng chừng chẳng liên quan đến bất động sản công nghiệp lại đang đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp như Nhựa An Phát, Gilimex, Tiến Bộ…

Mới đây nhất, Vinhomes thông báo sẽ triển khai phát triển các khu công nghiệp, thu hút khách thuê trong và ngoài nước và coi đây là hướng đi mới trong năm nay. Ngoài ra, bất động sản khu công nghiệp cũng thu hút cả nhà đầu tư ngoại như Boustead (Singapore), Hyosung (Hàn Quốc), Amata (Thái Lan),….

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đồng trưởng Ban tổ chức Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020 lần thứ 2 với chủ đề “Thời cơ vàng trong vận hội mới” sẽ được tổ chức vào thứ Sáu, ngày 19/6/2020 tới đây tại Trung tâm hội nghị Quốc tế số 11 Lê Hồng Phong, Hà Nội, cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ. Đồng thời, Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Cơ hội là vậy, nhưng ông Nam cũng nhìn nhận, phân khúc bất động sản công nghiệp hiện vẫn vướng nhiều rào cản. Trong đó, việc định hình mạng lưới các khu công nghiệp trong một thể thống nhất, có tính kết nối, ít nhất trong từng ngành nghề tạo ra một hệ sinh thái phụ trợ cho nhau còn chưa thực sự tốt. Ngoài ra, dù đã cải thiện khá nhiều nhưng quy trình giao thương xuyên biên giới vẫn cần nhiều hoàn thiện về thời gian và chi phí.

Còn theo ông Cao Tiến Sỹ, Trưởng ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai, một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về phát triển các khu công nghiệp, vấn đề nan giải hiện là tình trạng quá tải hạ tầng. Mặt khác, một số địa bàn chung quanh các khu công nghiệp đang gặp tình trạng hệ thống an sinh xã hội chưa đáp ứng kịp, nhất là trường học từ mầm non đến trung học và cơ sở khám, chữa bệnh. Các dịch vụ thiết yếu phục vụ công nhân như chợ, siêu thị, khu vui chơi giải trí… chủ yếu mang tính tự phát, chưa được đầu tư bài bản gắn với địa bàn và nhu cầu thực tế của người lao động.

Chuyên gia khác thì cho rằng, cơ chế, chính sách liên quan đến khu công nghiệp tuy đã nhiều lần điều chỉnh, song chưa thật sự đầy đủ và phù hợp. Chẳng hạn, quy định về quản lý, đầu tư phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế thực hiện theo Nghị định 82/2018/NĐ-CP của Chính phủ, thay thế tất cả các nghị định liên quan trước đó. Việc quản lý nhà nước về khu công nghiệp của địa phương đang gặp nhiều lúng túng do phải chờ các thông tư hướng dẫn vì có nhiều bộ, ngành quản lý. Mặt khác, các quy định tại nghị định cũng dễ dàng bị các luật, nghị định chuyên ngành khác thay thế, nên tính pháp lý không cao, thiếu ổn định và nhất quán, khiến môi trường đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế biến động, ảnh hưởng tâm lý và hoạt động của doanh nghiệp nước ngoài.

TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết, sự xuất hiện nhu cầu mới từ sự phát triển đang đòi hỏi những thay đổi trong mô hình khu công nghiệp hiện hữu. Điều này đồng nghĩa với yêu cầu hệ thống bất động sản công nghiệp với tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn.  Trong đó, với nhu cầu hiện tại, nhất thiết cần phải tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài. Quy hoạch cần được lập đồng bộ và công bố công khai để cho các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.

Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020 lần thứ 2 tới đây sẽ là nơi trao đổi của các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia, các hiệp hội, các tổ chức quốc tế; các doanh nghiệp Việt Nam, các doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt có đại diện các địa phương đang có quỹ đất cần thu hút đầu tư; các chủ đầu tư của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên toàn quốc, cung cấp thông tin đa chiều, hấp dẫn về thị trường bất động sản công nghiệp với 4 ngôn ngữ chính Tiếng Việt, Tiếng Anh, tiếng Hàn, Tiếng Nhật.

Trúc Mai