Nhìn lại hiệu quả các dự án BT đổi đất lấy hạ tầng qua “điểm nhấn” Nam Cường

Quỹ đất khổng lồ

BT là một trong các hình thức đầu tư đối tác công tư (PPP) triển khai ở Việt Nam thời gian qua, trong bối cảnh NSNN khó khăn, các dự án đầu tư theo hình thức này góp phần không nhỏ vào việc hoàn thiện kết cấu hạ tầng, làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương; đồng thời giảm áp lực nợ công, kích cầu đối với sản xuất trong nước, tăng năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Song đây là một chính sách mới, chứa đựng các rủi ro nhất định trong quá trình tổ chức thực hiện trong khi các dự án theo loại hình đầu tư này liên quan trực tiếp đến lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp, tác động không hề nhỏ tới kinh tế - xã hội, đặc biệt là các dự án thực hiện theo cơ chế đổi đất lấy hạ tầng.

Theo ông Nguyễn Quang Thành, Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước, việc thực hiện các dự án BT theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng còn thiếu chặt chẽ và minh bạch, chưa thật sự rõ ràng nên dễ tạo lỗ hổng thất thoát ngân sách và tài sản công.

Theo ông Thành, các dự án BT bản chất là sử dụng nguồn lực nhà nước nhưng nhiều dự án không thực sự cần thiết, cấp bách được đề xuất đầu tư theo hình thức này là chưa phù hợp. Hầu hết dự án BT đều lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định, làm giảm sự cạnh tranh và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro chọn nhà đầu tư không đủ năng lực; giao cho nhà đầu tư lập, phê duyệt dự án và hồ sơ thiết kế, dự toán; có dự án việc chỉ định nhà đầu tư đàm phán hợp đồng cùng lúc với quyết định chấp thuận thông qua đề xuất dự án, đây là khe hở làm đẩy giá trị công trình lên cao.

Thự tiễn hơn 20 năm hình thức đầu tư dự án BT được áp dụng đã bộc lộ nhiều bất cập, do đó, ngày 18/6/2020, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), không bao gồm hình thức xây dựng - chuyển giao (BT). Theo đó, từ ngày 1/1/2021 sẽ không còn bất cứ dự án nào được thực hiện đầu tư bằng hình thức BT.

Trải qua gần 2 thập kỷ tham gia các Dự án BT, Công ty CP Tập đoàn Nam Cường (Nam Cường) đã có cho mình một quỹ đất không hề nhỏ từ việc đổi đất lấy hạ tầng.

Nổi bật là Khu đô thị mới Dương Nội nằm trong chuỗi các đô thị thuộc dự án trục đô thị phía Bắc Hà Đông với chiều dài 5,7km, mặt cắt ngang 40m đi qua khu đô thị mới Phùng khoang, Dương Nội, cắt đường Lê Trọng Tấn nối với đường vành đai 4.

Khu đô thị này có diện tích 5,6ha, được Nam Cường rót vốn khoảng 7.600 tỷ đồng vào dự án với mục tiêu xây dựng nhiều hạng mục như biệt thự liền kề, chung cư cao tầng, công viên, bệnh viện, trường học, khách sạn, trung tâm thương mại, hồ điều hòa…, đặc biệt được phân các khu khác nhau.

Khu đô thị mới Cổ Nhuế là dự án nằm ở phía Tây TP. Hà Nội, với tổng diện tích 17,6ha. Dự án gồm khối văn phòng cho thuê, hơn 50 biệt thự và 3 khối nhà chung cư cao tầng với 680 căn hộ cao cấp diện tích từ 90- 250m2.

Khu đô thị mới Phùng Khoang nằm ngay nút giao ngã tư Tố Hữu - Lê Văn Lương quy hoạch chi tiết khoảng 46ha. Dự án được giới thiệu là tổ hợp các công trình hỗn hợp gồm văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn và nhà ở, phục vụ cho dân cư khu vực và thành phố.

Ngoài ra, Nam Cường còn triển khai nhiều dự án đường giao thông, khu nhà ở, đô thị với tổng mức đầu tư lớn như đường trục kinh tế Bắc - Nam gần 7.700 tỷ đồng. Các dự án khu đô thị, nhà ở tại Phúc Thọ 156,5ha; Thạch Thất 2.448,5ha; Quốc Oai 2.841ha; Chương Mỹ 1.000ha; Ứng Hòa 849ha; Thanh Oai 7ha; Mỹ Đức 953ha và Phú Xuyên 681ha.

Tiến độ “ỳ ạch”, “chỉnh” quy hoạch

Năm 2013, dự án trục đường kinh tế Bắc Nam ngừng triển khai, Nam Cường buộc phải trả lại cho Hà Nội 2 dự án trên vì không phù hợp với định hướng quy hoạch của thành phố.

Với việc sở hữu những lô đất khổng lồ ở Hà Nội, trong những năm qua, Nam Cường đã cắt dần những phần nhỏ để bán cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp thực hiện dự án.

Riêng với những dự án do chính Nam Cường triển khai, sau khi công bố quy hoạch hoành tráng, doanh nghiệp thường để chậm hàng chục năm. Thậm chí, đến khi bắt tay vào thi công thì rơi vào tình trạng chậm tiến độ liên tục. Như khu đô thị Dương Nội, dự án khởi công xây dựng từ năm 2008 trên quỹ đất đối ứng của thành phố. Theo kế hoạch, dự án này sẽ hoàn thành toàn bộ vào năm 2015, nhưng đến nay dự án vẫn còn tiếp tục dang dở.

Ngoài ra, tại bảng quy hoạch sử dụng đất chi tiết điều chỉnh của Quyết định số 1955/QĐ-UBND, điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Dương Nội, thể hiện tổng số biệt thự là 2.253 căn, tổng số liền kề là 544 căn. Tuy nhiên, trong bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500, có dấu của Sở Xây dựng tỉnh Hà Tây cũ lại thể hiện tổng số biệt thự là 2.716 căn, số hộ liền kề là 592 căn. Đối chiếu 2 số liệu này có thể thấy, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 tăng so với Quyết định số 1955/QĐ-UBND là 511 căn biệt thự.

Trong khi cơ quan chức năng đang góp ý về nội dung này, Tập đoàn Nam Cường đã tiến hành triển khai xây dựng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 có dấu của Sở Xây dựng tỉnh Hà Tây cũ.

Đặc biêt, tại lô đất K10 KĐT mới Dương Nội, căn biệt thự được cho là của bà Lê Thị Thúy Ngà, Chủ tịch Tập đoàn Nam Cường được xây dựng hoành tráng trên lô đất có diện tích 4.875m2, xung quanh được bao bọc bởi 1 lớp tường thành cao khoảng hơn 2m.

Theo quy hoạch, lô đất này có diện tích 4.875 m2, trong đó diện tích xây dựng là 2.925 m2, mật độ xây dựng 60% căn biệt thự được xây làm 3 tầng, tổng diện tích sàn lên tới 8.775 m2. Chưa rõ, công trình xây dựng này có nằm trong quy hoạch xây dựng của khu đô thị đã được phê duyệt hay không?

Cũng tại KĐT Dương Nội, báo chí từng nhiều lần nhắc đến việc tại đây “bán nhà 2 giá”, thu chênh để “lách thuế” với mỗi căn biệt thự giá chục tỷ đồng. Một lô đất biệt thự tại Khu đô thị Dương Nội có giá bán khoảng 12-15 tỷ đồng nhưng khi khách hàng làm thủ tục mua bán thì số tiền ghi trong hợp đồng chỉ còn 7-8 tỷ đồng. Số tiền còn lại khách hàng phải nộp trực tiếp cho chủ đầu tư và không có hóa đơn.

Ngoài ra, Thông tin từ phía Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, từ 2016 đến nay, đa phần thửa đất tại Dương Nội đã được thế chấp. Năm 2018, thông tin từ phía Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường đã thế chấp bằng quyền sử dụng đất các thửa đất số 92, 78, 64, 186, 156, 192, 200, 177, 198, 206, 222, 227, 229, 234, 244, 242, 217, 174, 138, 120, 246, 245, 150, 54, 71, 254, 164 tại KĐTM Dương Nội (khu A) phường Dương Nội, quận Hà Đông, TP. Hà Nội. Giữa 2019, Nam Cường lại tiếp tục thế chấp 2 thửa đất số 33 và 39 cho Ngân hàng TMCP Quân Đội. Hai thửa đất này nằm tại Khu B của Khu đô thị Dương Nội với tổng diện tích gần 9.000m2.

Kết quả kinh doanh không mấy khả quan

Theo báo cáo tài chính năm 2015, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp này đạt 155 tỷ đồng, doanh thu từ hoạt động tài chính 750 triệu đồng. Lợi nhuận khác âm 31 tỷ đồng. Sau khi trừ các khoản chi phí, lợi nhuận năm 2015 sau thuế đạt 6,7 tỷ đồng. Tổng tài sản 8.200 tỷ đồng, nợ phải trả 3.000 tỷ đồng, chủ yếu là nợ phải trả nội bộ ngắn hạn. Lợi nhuận năm 2018 là 85 tỷ đồng. Lợi nhuận 2019 là 26 tỷ đồng.

Năm 2019, tình hình hoạt động của Tập đoàn Nam Cường lộ rõ nhiều điểm bất thường cho thấy tín hiệu kinh doanh không mấy khả quan. Trong đó, tình hình tài chính riêng của Tập đoàn Nam Cường có vẻ ảm đạm khi nợ phải trả tăng từ 1.876 nghìn tỷ lên đến 2.156 cả về ngắn hạn và dài hạn. Vay và nợ thuê tài chính dài hạn cũng tăng nhanh. Chính những điều này khiến lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp giảm sút đến 4 lần so với cùng kỳ năm 2018, lợi nhuận trước thuế giảm xuống 5 lần.

Chưa dừng lại ở đó, đến cuối năm 2019, số dư hàng tồn kho tăng mạnh. Với tình trạng hàng tồn kho bất động sản lớn như hiện nay, rõ ràng tình hình tài chính của Tập đoàn Nam Cường tiềm ẩn nhiều nguy cơ, đặc biệt là tình trạng nợ xấu. Điều này đồng nghĩa kinh doanh bất động sản không còn là mảnh đất màu mỡ của Nam Cường nói chung cũng như các doanh nghiệp bất động sản nói riêng...

Đáng chú ý, hàng tồn kho chủ yếu nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn.

Hưng Khánh