Thị trường bất động sản biến động, ngân hàng lo nợ xấu

Trong bối cảnh quy mô tín dụng (cho vay và trái phiếu doanh nghiệp) vào ngành bất động sản hiện nay cao hơn nhiều so với trước đây, ngân hàng sẽ phải đối mặt với tình trạng nợ xấu cao từ các doanh nghiệp có số dư trái phiếu cao. Nguyên nhân do các doanh nghiệp này có thể rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, khó trả các khoản nợ vay ngân hàng - nhận định từ nhóm phân tích CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC).

So với mức 16,5% của năm 2017 thì số dư tín dụng vào bất động sản, tính đến ngày 30/6/2022, đã là 2,3 triệu tỷ đồng - tương đương 20,7% tổng tín dụng toàn nền kinh tế.

Áp lực thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản (những chủ thể có giá trị phát hành trái phiếu cao nhất) ngày càng tăng và ở mức cao trong những tháng cuối năm.

Có hai nguyên nhân chủ yếu của vấn đề này, đó là: hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ đã bị đình trệ trong phần lớn thời gian của năm 2022, và Nghị định 153 sửa đổi cần nhiều thời gian xem xét trước khi được thông qua vào tháng 9/2022 đã gây ra những tác động nhất định tới dòng tiền đáo hạn năm 2022.

Ngoài ra, hai sự kiện bắt giữ lãnh đạo cấp cao của hai tập toàn bất động sản lớn cũng đã tác động lớn tới niềm tin của các nhà đầu tư trái phiếu, gây ảnh hưởng tới nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp.

Cùng với đó, việc các nhà đầu tư yêu cầu mua lại trái phiếu trước hạn cũng làm tăng thêm áp lực thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản. Ước tính trong 9 tháng đầu năm, có khoảng đã 142.000 tỉ đồng trái phiếu đã được mua lại trước hạn.

Từ đầu năm tới nay, do cung không gặp cầu, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ giảm rõ rệt, ngành bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh. Tín dụng thắt chặt, lãi suất tăng, chủ trương ngăn chặn đầu cơ bất động sản của Chính phủ gây sức ép giảm giá bán đã khiến dòng vốn vào bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Cùng với đó, các quy định về tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp bất động sản cũng đang được cơ quan quản lý xem xét bổ sung.

Theo VDSC, những doanh nghiệp có số dư trái phiếu riêng lẻ cao có thể rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán do áp lực dòng tiền cao phát sinh trong ngắn hạn và tỷ lệ tiêu thụ hàng hóa giảm. Như vậy, khả năng trả nợ các khoản vay tại ngân hàng cũng bị ảnh hưởng.

Đối tượng bị gián tiếp gặp khó khăn về dòng tiền là các nhà đầu tư cá nhân - người nắm giữ trái phiếu không được thanh toán. Nếu những cá nhân này có các khoản vay ngân hàng nhưng lại thiếu dòng thu nhập ổn định thì đây cũng là rủi ro tiềm tàng mà ngân hàng phải tính đến.

Trong bối cảnh như vậy, VDSC đưa ra đánh giá rằng xác suất nợ xấu tại các ngân hàng đang tăng cao, chi phí tín dụng trong những quý tiếp theo phải chịu nhiều áp lực. Ngân hàng có mức phân bổ tín dụng cho vay bất động sản càng cao, rủi ro càng lớn. Tuy nhiên, mức rủi ro là khác nhau, tùy thuộc vào mức độ tiếp xúc tín dụng với ngành bất động sản và các đối tác liên quan khác.

Hồng Nhung (t/h)