Thị trường bất động sản bước dần vào giai đoạn ổn định

Một năm “sóng gió"

Đại diện Tổ nghiên cứu thị trường của VARS cho biết, 2023 là một năm đầy vất vả với thị trường bất động sản Việt Nam. Về tình hình chung toàn thị trường, nguồn cung năm 2023 cho thấy sự thiếu hụt, nghèo nàn khi tổng nguồn cung cả năm 2023 chỉ đạt 55.329 sản phẩm, dù tăng 14% so với năm 2022, nhưng chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19. Điểm đáng chú ý là rất hiếm dự án mới được phê duyệt, trong khi hàng nghìn dự án dở dang bị “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý, một lượng không nhỏ dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Riêng với phân khúc nhà ở xã hội, ghi nhận của VARS cho thấy, hiện mới ghi nhận 46 dự án được hoàn thành với 20.210 căn hộ, đạt 4,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021 - 2025.

Theo VARS, cầu đầu tư bị ảnh hưởng rõ rệt khi khách hàng, nhà đầu tư dần mất niềm tin vào thị trường bất động sản. Tuy có dấu hiệu được cải thiện theo đà phục hồi của thị trường, nhưng chưa thể lấy lại phong độ như thời kỳ trước. Đặc biệt, hiện tượng lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng, cùng với xu hướng thắt chặt chi tiêu khiến sức cầu ngày càng suy giảm và cần có phương án giải quyết sớm tình trạng này.

Cũng theo Tổ nghiên cứu VARS, điều tích cực là tỷ lệ hấp thụ tăng dần qua các quý, nhưng lượng giao dịch còn phụ thuộc nhiều vào số lượng nguồn cung. Tổng giao dịch 4 quý của năm 2023 lần lượt là: 2.700; 3.700; 5.778; 5.710 sản phẩm. Tổng giao dịch cả năm 2023 đạt 18.600 sản phẩm, tương đương với năm 2022 là 18.900 sản phẩm, nhưng chỉ bằng 17% so với năm 2018. Sự cải thiện tỷ lệ hấp thu là nhờ vào 3 yếu tố chính, chủ yếu nhờ vào khách hàng/nhà đầu tư đã bớt bi quan hơn, chủ đầu tư mạnh tay hơn với việc giảm giá và áp hàng loạt các chính sách ưu đãi. Ngoài ra, một số dự án đủ điều kiện mở bán trở lại, tăng thêm sự lựa chọn cho khách hàng/nhà đầu tư.

Nhưng nhìn chung, nền giá vẫn tương đối cao so với cả giá trị thực lẫn khả năng tài chính của người dân, đặc biệt là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh với giá trung bình căn hộ tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m² và tại TP Hồ Chí Minh là 71 triệu đồng/m². Đối với phân khúc đất nền, biệt thự/liền kề giá trị lớn chấp nhận tình trạng cắt lỗ từ 30 - 40% so với đỉnh sốt. Tuy nhiên, tình trạng này cơ bản được kiểm soát và ổn định dần theo thời gian. Tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, giá bán các phân khúc này đã đi ngang, thậm chí có nơi tăng nhẹ 3 - 5%.

 Tại diễn đàn, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Hoàng Hoàng Hải cho biết, từ đầu năm 2023 đến nay, Chính phủ chỉ đạo rất quyết liệt và các bộ, ngành liên quan cũng nhập cuộc kịp thời để gỡ các "nút thắt" về thủ tục đất đai, tín dụng, trái phiếu... Cùng với các chính sách được ban hành kịp thời, hành lang pháp lý cũng hoàn thiện với việc thông qua 2 luật liên quan có tác động lớn đến thị trường là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).  Đặc biệt, Tổ công tác Chính phủ đã rà soát, đôn đốc, gỡ khó kịp thời cho hàng loạt dự án bất động sản tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, việc tiếp nhận của các địa phương đã ghi nhận có chuyển biến nhưng kết quả vẫn khiêm tốn.

Dần ổn định từ cuối năm 2024

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường sẽ dần đi vào “ổn định” và bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn. Theo ông Đính, về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái “âm” như thời kỳ vừa qua. Tuy nhiên, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn.

Cũng theo ông Đính, trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên. Các thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Với điều kiện Luật Đất đai phải “ăn nhập” và thống nhất với 2 bộ luật đã được thông qua trước đó. Song song với các giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thì “niềm tin” của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm và tập trung các biện pháp nhằm giải tỏa trong năm 2024.

VARS dự báo, quý I và quý II.2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Nhưng phải từ cuối quý III trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt.

Về phía doanh nghiệp, tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được cả nhu cầu và khả năng tài chính của người dân. Hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Nghiên cứu thêm các chính sách ưu đãi hấp dẫn, thiết thực dành cho cả khách hàng, nhà đầu tư cũng như các đơn vị phân phối, môi giới bất động sản. Tinh gọn quy trình sản xuất, ứng dụng công nghệ và các giải pháp nhằm giảm giá bán bất động sản. Hoạt động theo hướng “chậm nhưng chắc”, xác định rõ tinh thần, 2024 vẫn là một năm đầy thách thức cần vượt qua.

Trúc Mai