Trong nhiều năm qua, Đồng Nai luôn duy trì vị thế là một trong những địa bàn công nghiệp trọng điểm của khu vực phía Nam. Tuy nhiên, những thay đổi về hạ tầng và chiến lược phát triển đang mở ra cho địa phương cơ hội tái cấu trúc theo hướng công nghiệp giá trị cao, thay vì chỉ dựa vào lợi thế quỹ đất và chi phí sản xuất.
Tính đến tháng 12/2025, Đồng Nai có khoảng 6.725 ha đất công nghiệp cho thuê với tỷ lệ lấp đầy khoảng 94%. Nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn đạt khoảng 3,48 triệu m², tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 95%. Những con số này cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức rất cao ở cả phân khúc đất công nghiệp lẫn sản phẩm xây sẵn.
Hiện giá thuê đất công nghiệp trung bình tại Đồng Nai vào khoảng 192 USD/m² cho mỗi chu kỳ thuê, trong khi giá thuê nhà xưởng và kho vận xây sẵn phổ biến quanh mức 4 USD/m²/tháng.
Savills đánh giá, sức hấp dẫn của Đồng Nai hiện không còn nằm đơn thuần ở quỹ đất công nghiệp lớn, mà đến từ khả năng hình thành các hệ sinh thái sản xuất mới như công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, logistics hàng không và các trung tâm chế xuất phục vụ xuất khẩu.
Xu hướng lựa chọn địa điểm đầu tư của doanh nghiệp FDI cũng đang thay đổi đáng kể. Bên cạnh chi phí thuê đất, nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến chất lượng hạ tầng giao thông, khả năng mở rộng dài hạn, nguồn nhân lực, nhà ở công nhân cũng như hệ thống tiện ích đi kèm.
Dòng vốn FDI tiếp tục mở rộng
Giai đoạn từ năm 2021 đến 10 tháng đầu năm 2025 ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của các dự án sản xuất mới tại Đồng Nai. Theo Savills, địa phương đã thu hút 375 dự án sản xuất mới trong thời gian này.
Các nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn gồm kim loại tiền chế, máy móc thiết bị và thiết bị điện, đóng góp hơn 40% tổng số dự án mới. Ngoài ra, lĩnh vực điện tử, cao su và nhựa cũng tăng trưởng tích cực, phản ánh vai trò ngày càng rõ của Đồng Nai trong chuỗi cung ứng công nghiệp hỗ trợ và sản xuất xuất khẩu.
Xét theo quốc gia đầu tư, Trung Quốc hiện dẫn đầu với khoảng 27% số lượng dự án sản xuất mới. Theo sau là Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản. Điều này cho thấy xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp châu Á vẫn đang tiếp tục diễn ra mạnh mẽ.
Long Thành và FTZ tạo cú hích cho chuỗi logistics
Một trong những yếu tố được xem là có thể làm thay đổi cấu trúc phát triển của Đồng Nai là sân bay quốc tế Long Thành cùng kế hoạch xây dựng khu thương mại tự do (FTZ) quy mô khoảng 16 tỷ USD.
Savills nhận định, Long Thành không chỉ đóng vai trò là sân bay phục vụ hành khách, mà còn có thể trở thành trung tâm vận tải hàng hóa hàng không mới của miền Nam. Khi kết nối với cụm cảng biển nước sâu tại Bà Rịa - Vũng Tàu và hệ sinh thái tài chính – dịch vụ của TP.HCM, Đồng Nai có khả năng hình thành mạng lưới công nghiệp – logistics – xuất khẩu liên hoàn.
Trong mô hình này, doanh nghiệp có thể đặt nhà máy sản xuất tại Đồng Nai, vận chuyển hàng đến các trung tâm logistics gần sân bay Long Thành trước khi xuất khẩu qua đường hàng không hoặc cảng biển. Cách tổ chức logistics đa phương thức giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và tăng khả năng thích ứng của chuỗi cung ứng.
Bên cạnh đó, FTZ được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian thu hút các ngành công nghiệp có hàm lượng giá trị gia tăng cao như điện tử, thiết bị điện, máy móc, thiết bị y tế, logistics chuỗi lạnh và các trung tâm phân phối khu vực.
Theo Savills, thay vì phát triển dàn trải, Đồng Nai có thể tập trung xây dựng hệ sinh thái công nghiệp chuyên biệt nhằm tạo lợi thế cạnh tranh riêng so với các địa phương lân cận.
Thách thức vẫn hiện hữu
Dù triển vọng lớn, quá trình chuyển đổi của Đồng Nai vẫn đối mặt nhiều vấn đề cần tháo gỡ.
Trong đó, hạ tầng kết nối được xem là bài toán cấp thiết, đặc biệt là các tuyến giao thông “dặm cuối” liên kết khu công nghiệp với sân bay Long Thành và hệ thống cảng biển. Hiệu quả lưu thông hàng hóa sẽ quyết định đáng kể đến năng lực vận hành của toàn chuỗi logistics – xuất khẩu.
Ngoài hạ tầng, khung pháp lý cho mô hình FTZ cũng là vấn đề được giới chuyên gia quan tâm. Savills cho rằng để FTZ vận hành hiệu quả cần có cơ chế hải quan tinh gọn, chính sách thuế linh hoạt và thủ tục đầu tư thông thoáng hơn. Nếu các cơ chế chưa đủ rõ ràng, nhiều lợi ích kỳ vọng có thể khó phát huy trọn vẹn.
Cùng với đó, yêu cầu phối hợp quy hoạch liên vùng giữa Đồng Nai, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu ngày càng trở nên quan trọng trong điều kiện chuỗi cung ứng và logistics có mức độ liên kết ngày càng cao.
Sự xuất hiện đồng thời của hạ tầng hàng không quốc tế, khu thương mại tự do và mạng lưới logistics liên vùng đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho Đồng Nai. Không chỉ là địa phương công nghiệp lâu năm, Đồng Nai đang đứng trước cơ hội định hình vị thế mới trong chuỗi cung ứng toàn cầu, với kỳ vọng trở thành trung tâm sản xuất và logistics có sức cạnh tranh hàng đầu khu vực.
L.T(t/h)
