Thực tế này khiến nhiều người đặt câu hỏi: Phải chăng, “kinh tế mặt đường” – mô hình kinh doanh gắn liền với nhà phố mặt tiền đang dần mất vị thế? Trong suốt nhiều năm, nhà phố trung tâm được xem là tài sản có giá trị bền vững, vừa tạo dòng tiền cho thuê ổn định, vừa hưởng lợi từ kỳ vọng tăng giá dài hạn. Chính niềm tin đó đã đẩy giá mua và giá thuê lên cao, vượt xa hiệu quả kinh doanh thực tế.
Khi bối cảnh kinh tế chung chững lại, sức mua suy giảm và hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng, những bất cập của phân khúc này dần lộ rõ. Nhiều mặt bằng bỏ trống kéo dài, tập trung chủ yếu ở hai nhóm: Mặt bằng diện tích lớn và mặt bằng nhỏ, bề ngang hẹp.
Với mặt bằng quy mô lớn, dù nằm ở vị trí đẹp, khả năng giao dịch lại bị cản trở bởi vướng mắc pháp lý, tài sản thuộc sở hữu Nhà nước hoặc chủ nhà giữ tâm lý “neo giá” vì kỳ vọng bán tài sản trong tương lai. Ngược lại, các mặt bằng nhỏ với bề ngang khoảng 4 m khó đáp ứng nhu cầu của thương hiệu lớn, trong khi nhóm hộ kinh doanh nhỏ lại thiếu tiềm lực tài chính, dẫn đến tình trạng thuê ngắn hạn rồi rút lui, khiến tỷ lệ trống cao.
Theo giới môi giới, giá thuê mặt bằng nhỏ đã giảm khoảng 10–15% so với cùng kỳ năm trước, song mức điều chỉnh này vẫn chưa đủ hấp dẫn để kích thích cầu thuê quay trở lại.
Phân tích sâu hơn, nhiều chuyên gia cho rằng, nguyên nhân cốt lõi không chỉ nằm ở khó khăn kinh tế hay sự dịch chuyển của tiêu dùng, mà là sự lệch pha giữa giá trị tài sản và khả năng tạo dòng tiền. Không ít căn nhà mặt tiền được mua với giá rất cao, buộc chủ sở hữu kỳ vọng mức thuê lớn để đảm bảo tỷ suất sinh lời. Tuy nhiên, doanh thu từ bán lẻ hiện nay không còn đủ sức “gánh” chi phí thuê như trước.
Trên thực tế, thị trường đã bắt đầu ghi nhận làn sóng điều chỉnh giá. Những mặt bằng từng có giá thuê 70–90 triệu đồng mỗi tháng nay giảm về mức 40–60 triệu đồng. Đây được xem là bước lùi cần thiết để đưa giá thuê tiệm cận hơn với hiệu quả khai thác.
Bên cạnh yếu tố giá, sự thay đổi trong mô hình kinh doanh cũng tác động mạnh đến kinh tế mặt đường. Quảng cáo số, mạng xã hội, nền tảng giao hàng và thói quen mua sắm trực tuyến đã làm giảm vai trò của khách vãng lai. Với nhiều doanh nghiệp, thuê mặt bằng trong hẻm lớn, khu dân cư đông đúc hoặc các quận cận trung tâm với chi phí thấp hơn trở thành lựa chọn tối ưu.
Dù vậy, nói kinh tế mặt tiền “thoái trào” là nhận định chưa đầy đủ. Trái ngược với sự rút lui của các cửa hàng nhỏ lẻ, nhiều chuỗi F&B và bán lẻ lớn vẫn tăng tốc mở rộng, thậm chí tận dụng giai đoạn này để tiếp cận các vị trí đẹp với mức giá hợp lý hơn. Với họ, mặt bằng trung tâm không chỉ là nơi bán hàng mà còn là công cụ xây dựng thương hiệu.
Giới phân tích cho rằng, giai đoạn hiện nay mang tính sàng lọc rõ rệt. Những mô hình kinh doanh thiếu bền vững sẽ buộc phải rời cuộc chơi, trong khi các doanh nghiệp có chiến lược dài hạn lại coi đây là cơ hội. “Kinh tế mặt đường” vì thế không biến mất, mà đang bước vào quá trình tái cân bằng, nơi giá thuê, vị trí và hiệu quả kinh doanh buộc phải gặp nhau ở một điểm hợp lý hơn.
Nam Sơn (t/h)
