Bước ngoặt từ tư duy “đóng băng” sang “vận hành”
Theo phân tích từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), điểm cốt lõi của Nghị quyết 29 nằm ở cách tiếp cận linh hoạt và thực tiễn hơn trong xử lý các vướng mắc pháp lý tồn đọng. Thay vì dừng dự án để xử lý sai phạm như trước, chính sách mới cho phép vừa xử lý vừa tạo điều kiện để dự án tiếp tục vận hành.
Sự thay đổi này được xem là bước chuyển quan trọng từ “đóng băng để xử lý” sang “xử lý để vận hành”, qua đó mở ra khả năng kích hoạt lại một lượng lớn nguồn lực đang bị ách tắc trên thị trường.
Thực tế, theo số liệu của cơ quan quản lý, tính đến cuối quý I/2025, cả nước có tới 4.489 dự án và quỹ đất gặp vướng mắc, với tổng diện tích hơn 198.000 ha và tổng mức đầu tư lên tới khoảng 3,35 triệu tỷ đồng. Quy mô này tương đương gấp nhiều lần vốn đầu tư công hàng năm, cho thấy nếu được khơi thông, đây sẽ là động lực tăng trưởng rất lớn cho nền kinh tế.
Khơi thông nguồn cung, giảm áp lực giá
Một trong những tác động rõ nét nhất của Nghị quyết 29 là khả năng gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Các nhóm dự án được tháo gỡ bao gồm những trường hợp vướng mắc trong giao đất, lựa chọn nhà đầu tư, mục đích sử dụng đất hoặc các dự án đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa đúng quy định.
Khi các dự án này được “giải phóng”, thị trường không chỉ được bổ sung nguồn cung đáng kể mà còn gia tăng mức độ cạnh tranh, qua đó góp phần giảm áp lực tăng giá cục bộ, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Đáng chú ý, nghị quyết cũng mở ra hướng xử lý cho phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, vốn gặp khó khăn kéo dài do thiếu hành lang pháp lý rõ ràng. Việc tháo gỡ bước đầu được kỳ vọng sẽ cải thiện tâm lý thị trường và từng bước khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.
Không chỉ tác động đến nguồn cung, Nghị quyết 29 còn được kỳ vọng tạo hiệu ứng lan tỏa tới hệ thống tài chính – ngân hàng. Trong thời gian qua, việc hàng loạt dự án bị đình trệ đã khiến dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán và gia tăng áp lực nợ xấu.
Khi các dự án được tái khởi động, dòng tiền sẽ dần được khơi thông, giúp doanh nghiệp cải thiện năng lực tài chính, đồng thời giảm áp lực lên hệ thống tín dụng. Đây được xem là yếu tố quan trọng trong bối cảnh thị trường đang cần phục hồi thanh khoản và củng cố niềm tin.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mức độ hưởng lợi sẽ không đồng đều. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và năng lực triển khai tốt sẽ tận dụng được cơ hội, trong khi các doanh nghiệp yếu kém hoặc phụ thuộc nhiều vào phân khúc rủi ro vẫn đối mặt với áp lực lớn.
Phép thử năng lực thực thi chính sách
Dù được đánh giá cao về mặt chủ trương, hiệu quả của Nghị quyết 29 sẽ phụ thuộc lớn vào quá trình triển khai tại địa phương. UBND cấp tỉnh được trao quyền trực tiếp trong việc rà soát, phân loại và xử lý các dự án tồn đọng, đồng nghĩa với trách nhiệm lớn hơn trong tổ chức thực thi.
Theo VARS IRE, đây là “nút thắt then chốt” quyết định thành công của chính sách. Nếu địa phương chủ động, quyết liệt và phối hợp hiệu quả, quá trình tháo gỡ có thể được đẩy nhanh, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực. Ngược lại, nếu vẫn tồn tại tâm lý e dè, né tránh trách nhiệm hoặc thiếu hướng dẫn cụ thể, nghị quyết có nguy cơ không đạt được kỳ vọng.
Bên cạnh đó, yêu cầu hoàn thiện các văn bản hướng dẫn, chuẩn hóa quy trình và dữ liệu, cũng như thiết lập cơ chế phối hợp liên ngành được xem là điều kiện cần để chính sách đi vào thực tiễn một cách đồng bộ.
Một vấn đề được các chuyên gia đặc biệt lưu ý là nguy cơ chính sách bị lợi dụng. Nếu không có cơ chế giám sát chặt chẽ, Nghị quyết 29 có thể bị biến tướng thành công cụ hợp thức hóa sai phạm hoặc trục lợi.
Do đó, việc tăng cường minh bạch thông tin, kiểm toán độc lập và giám sát xuyên suốt quá trình thực thi là yếu tố không thể thiếu nhằm đảm bảo chính sách được triển khai đúng mục tiêu.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đứng trước ngưỡng cửa của chu kỳ phát triển mới, Nghị quyết 29/2026/QH16 không chỉ là giải pháp xử lý tồn đọng, mà còn là phép thử quan trọng đối với năng lực điều hành chính sách và mức độ phối hợp giữa các cấp quản lý.
Nếu được triển khai hiệu quả, nghị quyết có thể góp phần tái kích hoạt chuỗi giá trị của thị trường bất động sản, lan tỏa tích cực tới các ngành liên quan và đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.
Khánh Yên
