Xin chào luật sư!
Thời gian qua, hàng loạt chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM đang xuống cấp nghiêm trọng, đặt ra vấn đề về cải tạo hoặc xây mới. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất trong vấn đề trên vẫn là khâu đền bù, giải phóng mặt bằng. Theo Luật sư, vướng mắc lớn nhất pháp luật hiện hành nằm ở đâu? Và việc đền bù, giải phóng mặt bằng tại chung cư, nhà tập thể cần phải đảm bảo những yêu cầu gì?
Vướng mắc lớn nhất đối với quy định pháp luật hiện nay là mặc dù luật nhà ở đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư tối đa là 100 năm và những nhà chung cư đã xuống cấp thuộc diện phải xây lại nhưng lại không có bất cứ văn bản nào hướng dẫn việc cưỡng chế xây dựng lại chung cư cũ hiện nay. Mặt khác, việc người dân luôn đòi hỏi phần tỉ lệ thỏa thuận lớn cũng như chủ đầu tư sẽ xây dựng tối đa phần thương mại sẽ là câu chuyện không bao giờ chấm dứt giữa người dân ở chung cư cũ và chủ đầu tư. Câu chuyện thực sự của một số chủ đầu tư nhắm đến dự án cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội là họ phải đền bù cho người dân định cư ở đó một tỉ lệ khá lớn, thường gấp 2 lần so với diện tích hiện tại của họ và ngoài ra các khoản chi phí bên ngoài để có được giấy phép thực hiện một chung cư cũ. Tuy nhiên họ không nói là những chi phí gì.
Có lẽ đây là những cản trở lớn nhất đối với quá trình cải tạo chung cư cũ ở VN hiện nay.
Ở một vụ việc cụ thể, tại chung cư khu tập thể Viện tư liệu phim số 22 Liễu Giai, đang xảy ra tranh chấp về vấn đề đền bù khi vẫn còn 7/25 hộ dân chưa đồng ý với phương án bồi thường do chủ đầu tư đưa ra. Cư dân thì yêu cầu tự do thỏa thuận, Chủ đầu tư Công ty Việt – Úc lại cho rằng đây là dự án của Thành phố, nếu như không thỏa thuận được sẽ trả lại cho Thành phố thực hiện bồi thường và GPMB. Từ pháp lý của dự án, Luật sư cho biết đây là dự án thương mại hay của nhà nước? Và với 7/25 hộ dân chưa đồng ý thì Chủ đầu tư có được quyền GPMB hay không?
Một dự án BĐS có thời hạn thực hiện dự án là 50 năm là đúng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu dự án là xây dựng nhà cho thuê thì thời hạn của nhà cho thuê chỉ là 50 năm. Còn nếu dự án được xây nhà để bán, thì đương nhiên, người mua sẽ có sổ đỏ sở hữu nhà lâu dài.
Cơ bản pháp luật hiện nay về xây nhà chung cư sẽ dựa trên thỏa thuận. Do vậy, vấn đề sẽ còn phức tạp và hiện chưa có cơ chế nào để UBND TP cưỡng chế chung cư cũ để xây lại. Việc cưỡng chế giải phóng mặt bằng là biện pháp của chính quyền, doanh nghiệp không được phép tự cưỡng chế.
Từ quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án số 22 Liễu Giai có thời hạn 50 năm từ ngày có chủ trương phê duyệt. Tuy nhiên, chủ đầu tư quảng cáo rằng sổ đỏ cấp cho dân là “vĩnh viễn”, và đây là câu chuyện của rất nhiều dự án. Luật sư cho biết nếu người dân mua nhà tại đây sổ đỏ sẽ được cấp với thời hạn bao lâu?
Như đã nói ở trên, đây là dự án nhà ở thì thời hạn sẽ là lâu dài, trừ dự án xây nhà cho thuê.
Luật sư Bùi Quang Hưng - Trưởng văn phòng Luật sư BQH và cộng sự
Theo Luật sư, những kiến nghị gần đây về tỷ lệ đồng ý cải tạo là 70%, 80% có hợp lý? Và những điểm nào trong Luật nhà ở 2014 cần phải sửa đổi như thế nào để thúc đẩy việc cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ tại các Thành phố lớn?
Tôi cũng đồng ý với ý kiến là sẽ tiến hành cải tạo chung cư khi có đến 80% người dân đồng ý, bởi nguyên tắc sống ở chung cư là tính cộng đồng. một vài cá nhân không thể cản trở hoặc làm ảnh hưởng đến cả tâp thể. Những ai luôn muốn đi ngược lại ý kiến của cả chung cư, nên mua nhà riêng để tự quyết định một mình. Việt Nam cần phải ban hành Bộ luật chung cư, theo đó ngoài quy định về việc tổ chức sử dụng nhà chung cư, thì hành vi ứng xử có văn hóa và khái niệm tính cộng đồng sẽ là nguyên tắc cơ bản với bất cứ ai quyết định sống ở chung cư.
Hiện nay, tại rất nhiều dự án lớn sau khi được cấp phép đầu tư và duyệt quy hoạch, ngay lập tức chủ đầu tư xin thay đổi quy hoạch với mục đích tăng mật độ dân số và tăng diện tích xây dựng. Đánh giá của Luật sư về vấn đề này như thế nào?
Bản chất quy hoạch là tính khoa học được đưa thành công thức để đảm bảo môi trường sống theo tiêu chuẩn tối thiểu. Việt Nam có tỉ lệ quy hoạch mà tôi cho là thấp trên thế giới khi mật độ sống của người dân quá chật hẹp. xin thay đổi quy hoạch nâng chiều cao tầng nhà và tăng tỉ lệ sử dụng đất sẽ phá vỡ các nguyên tắc nói trên và gây hậu quả vô cùng tai hại cho tương lai của người dân khi luôn phải sống trong môi trường dưới tiêu chuẩn.
Theo Luật sư, pháp luật hiện hành quy định về việc điều chỉnh quy hoạch có thiếu chặt chẽ tạo ra lợi ích nhóm nào trong việc này? Cụ thểlợi ích trong việc này như thế nào?
Việt Nam đã có luật quy hoạch và đặc biệt có luật thủ đô. Tuy nhiên, ít người hiểu việc vi phạm luật quy hoạch này và giới chuyên môn cũng không dám có ý kiến. rõ ràng việc phá vỡ quy hoạch và bằng cách điều chỉnh những tỉ lệ đã có sẵn sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các chủ đầu tư và những người phê duyệt cho sự điều chính đó. Có thể xem là yếu tố không nhỏ?
Để hạn chế tình trạng này, có nên quy định việc cấp phép thay đổi quy hoạch phải làm lại đúng các bước như đối với xét duyệt quy hoạch, và theo ông giải pháp triệt để là gì?
Theo tôi, Chính phủ cần có một cơ quan chuyên môn về quy hoạch để giám sát việc này. Hiện nay, Bộ Xây dựng đã không còn hiệu quả về phương án quy hoạch và kiến nghị đối với việc điều chỉnh quy hoạch này. Nếu không giám sát chặt chẽ, trong vài năm nữa, Hà Nội và TP HCM sẽ là những nơi ô nhiễm và khó sống nhất trên thế giới.
Trúc Mai(thực hiện)
