Dự án “ma” và những cú lừa của giới “siêu cò” - Bài 9

Bài 9: Vì sao các công ty BĐS dễ dàng gom đất nông nghiệp “vẽ dự án”?

Có lẽ tình trạng các công ty BĐS thi nhau gom đất nông nghiệp vẽ dự án không đâu nóng bằng Đồng Nai, bởi các dự án ‘vịt trời’ được chào bán công khai, rầm rộ. Đội ngũ cò mồi ‘chuyên nghiêp, tận tâm’ sẵn sàng đéo bám chào mời với những lời lẽ hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng.

Bùng phát tình trạng giao bán dự án trái phép

Bán đất nông nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng sở hữu, giá chỉ bằng 40-50% so với đất ở. Đất nông nghiệp phân lô giấy tay giá rẻ chỉ bằng 30%  so với đất thổ cư… Những thông tin này đang được quảng cáo rầm rộ tại nhiều huyện ở Đồng Nai. Những biển hiệu giao bán đất được  đặt ở khắp nơi từ đường quốc lộ tới các hang cùng ngõ hẻm với giá giao động chỉ 190-230 triệu/nền. Lợi dụng những thông tin về các dự án hạ tầng lớn đang sắp được triển khai, một số đối tượng  đã tự “vẽ” quy hoạch, rao bán những khu dân cư không có thật.

Trảng Bom nói riêng và các huyện thị khác trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nói chung là địa phương rất đông dân nhập cư từ các nơi về sinh sống, làm việc trong các công ty, nhà máy... Lợi dụng thực tế này, một số đối tượng đã thu gom đất nông nghiệp sau đó tiến hành làm đường, kéo điện vẽ sơ đồ dân cư để công khai bán bằng giấy tay hoặc theo hình thức đồng sở hữu cho công nhận, lao động nghèo nhưng người có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Cùng với đó là  sự tiếp tay của một số cán bộ quản lý nhà nước khiến rất nhiều khu dân cư không phép, trái phép đã mọc lên kéo theo nhiều hệ lụy không đáng có.

Theo tìm hiểu của PV, hàng loạt ấp trên địa bàn xã Tây Hòa, diễn ra tình trạng thu gom đất nông nghiệp để lập dự án khu dân cư hoặc phân lô bán nền. Ví dụ, ngay tại Ấp 1, số thửa 29, số tờ 6, diện tích 7728.50m2, ấp 3 tại số tờ 2 đã được các công ty môi giới bất động sản thu gom sau đó tách thành các thửa được đánh số từ 128, đến 134, từ 304 đến 312, từ 315 đến 320, từ 136 đến  150, và các thửa  từ 113 đến 121, từ 151 đến 154. Hay như ấp 5 khu 1 tại thửa số 16, số tờ 3, diện tích 10139.10m2… Tình trạng này, tương tự xảy ra tại các ấp Lộc Hòa, Nhân Hòa với hàng ngàn diện tích đất đang bị thu gom để 'vẽ dự án', trong số đó, có không ít diện tích đất của cán bộ công quyền nhờ người khác đứng tên.Khu đất nông nghiệp do nguyên Bí thư kiêm Chủ tịch xã đứng tên xây nhà trọ (Ảnh: HĐ)

Hay câu chuyện về ông Đặng Đình Bừng, nguyên Bí thư Đảng ủy kiêm Chủ tịch UBND xã Tây Hòa, đã xây dựng hàng loạt nhà trọ trên đất nông nghiệp. Cụ thể ông Bừng đã thu gom hàng loạt đất nông nghiệp như tại tờ bản đồ số 10, với các thửa số 29, 30, 31, có diện tích 1715,9m2. Thửa số 28, diện tích 227,7m2, thửa số 27, diện tích 1578,6m2, thửa số 32 có diện tích 466,6m2 và thửa số 33 có diện tích 475,1m2. Trên các diện tích đất này hầu hết là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, xe kẽ một số ít là đất ở nông thôn ... Và trên phần diện tích đã thu gom này ông cựu bí thư kiêm chủ tịch xã Tây Hòa đã xây hàng loạt nhà trọ. Và vì sao nguyên một cán bộ công quyền lại có thể sở hữu hàng ngàn m2 đất nông nghiệp và trên phần đất này lại có thể xây dựng nhà trọ? Mặc dù, trên các diện tích đất nêu trên có xen lẫn đất ở nông thôn, nhưng việc lập lờ 2 loại đất, tận dụng xây dựng, liệu có đúng quy định pháp luật?Hai thửa đất tại tờ số 11 đang được lập dự án ảo (Ảnh: HĐ)Sơ đồ chi tiết đã được vẽ và dự án ma này ngay sau UBND xã Tây Hòa (Ảnh: HĐ)

Hay chỉ với 2 thửa đất 219 và 220 tại tờ số 11 đã có gần 20.000m2 đất, đang được các đầu nậu tự vẽ dự án để phân lô, nền, tự làm đường, đấu điện. Điều đáng nói, tại 2 thửa đất này đã được vẽ chi tiết như một dự án được quy hoạch với số lượng lô nền lên đến hàng nghìn với mức giá bình quân 300 triệu đồng/lô (diện tích từ 100 - 150m2), và dự án 'vẽ' này ngay sau trụ sở UBND xã Tây Hòa.Ở xã Trung Hòa cũng có một 'dự án khu dân cư bánh vẽ' nằm trên tờ bản đồ số 16 thửa đất số 177 là đất trồng cây lâu năm (Ảnh: HĐ)

Ở xã Trung Hòa cũng đang diễn ra trường hợp tương tự khi một 'dự án khu dân cư bánh vẽ' nằm trên tờ bản đồ số 16 thửa đất số 177 là đất trồng cây lâu năm có diện tích là 1069,6m2, đã được cấp giấy chứng nhận quyền đồng sở hữu cho  nhiều người. Tuy nhiên, giới cò mồi lại lập “dự án ma” rồi công khai giao bán với nhiều lời mời hấp dẫn như vị trí đẹp, đất riêng sổ hồng đồng sở hữu, giá cả hấp dẫn phù hợp với người đầu tư, hoặc công nhân lao động thu nhấp thấp chỉ 220-250 triệu đồng/lô. Hạ tầng đầy đủ...

Vẽ quy hoạch, giao bán khu dân cư ‘vịt trời’

Tình trạng cò mồi công khai giao bán đất nền, dự án ảo diễn ra công khai và không chỉ ở xã Tây Hòa, xã Trung Hòa, ngay tại xã Hưng Thịnh cũng xảy ra trường hợp tương tự. Hàng ngàn m2 đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm, thậm chí là đất rừng sản xuất cũng được các công ty môi giới bất động sản thu gom lập dự án, công khai giao bán mời chào với đội ngũ môi giới đông đảo, tư vấn nhiệt tình. Thậm chí sẵn sàng hỗ trợ khách hàng hết mình, hết sức!Dự án ảo tại xã Hưng Thịnh đang được các công ty môi giới BĐS công khai chào mời (Ảnh: HĐ)

Trong vai người có nhu cầu mua đất để đầu tư PV chúng tôi đã tiếp cận nhóm cò mồi được giới thiệu là nhân viên môi giới bất động sản của Công ty cổ phần phát triển bất động sản Đồng Nai, có trụ sở chính  tại 146 Nguyễn Ái Quốc, p. Tân Tiến, TP Biên Hòa, Đồng Nai ngoài ra công ty này còn có chi nhánh tại 268 quốc lộ 51, xã Tam Phước, TP Biên hòa và chi nhánh tại Đường Lê Duẩn, xã An Phước, Long Thành, Đồng Nai.

Theo chân nhóm cò này chúng tôi tiếp cận một ‘dự án khu dân cư’ tại xã Hưng Thịnh, một nhân viên môi giới cho biết: dự án chia làm 3 giai đoạn hiện đã bán xong giai đoạn 1 và đang bán giai đoạn 2. Sau khi bán xong giai đoạn 2 thì tiến hành bán nốt giai đoạn 3. Đồng thời cũng không quên quảng cáo sau khi bán xong giai đoạn 1 chúng em đã làm con đường đổ bê tông dẫn vào dự án, trồng cột điện 2 bên. Trước đó nó chỉ là đường mòn thôi. Sau khi bán xong giai đoạn 2 thì tiếp tục làm hạ tầng và kết thúc giai đoạn 3 thì hạ tầng hoàn chỉnh đường điện sẽ được kéo đến từng vị trí lô đất mà khách hàng đã mua.

Thực tế đây là đất trồng cây lâu năm không được phép xây dựng nhưng đã được các công ty BĐS  công khai giao bán, cam kết tách được sổ?(Ảnh: HĐ)

Để tăng phần thuyết phục nhóm môi giới đưa chúng tôi xem 1 tờ sơ đồ phân lô được đánh số từ C1 đến C112 tương ứng với các thửa 305, 304, 303, 302, 301, 306, 283, 285, 286, 287 và đánh ký hiệu D1 đến D22 ứng với các thửa 308 và 309 mỗi thửa sẽ ứng với 10- 11 nền có giá giao động từ 220 triệu đồng / lô đến 280 triệu đồng/ lô  tùy vị trí.

Theo nhóm môi giới thì dự án này rất phù hợp với mua đầu tư vì mua giai đoạn 1 có giá 190 đến 220 triệu/ lô và giai đoạn 2 có giá 220 đến 280 triệu đồng. Nhưng người đã mua giai đoạn 1 khi có nhu cầu bán lại thì công ty sẽ hỗ trợ tìm khách xoay vòng cho nhà đầu tư. Tương tự với khách mua giai đoạn 2, giai đoạn 3, đồng thời hỗ trợ khách hàng tách thửa nếu cần?

Trong khi đó UBND tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định 03/2018/QĐ- UBND quy định về diện tích tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Trong đó quy định rất rõ từng loại đất với từng địa bàn, Không hiểu các công ty môi giới BĐS làm cách nào để tách được cho khách hàng?

Được biết toàn bộ phần đất này là đất trồng cây lâu năm thuộc tờ bản đồ số 22 và được tách thành nhiều sổ với diện tích từ 500 đến 1000m2. Khi khách hàng mua đầu tư sẽ được khuyến khích mua nguyên sổ và nếu có nhu cầu bán lại thì công ty sẽ hỗ trợ hết mình. Đặc biệt mua nguyên sổ giá sẽ rẻ hơn, chốt lời sẽ cao hơn…

Tại xã Hưng Thịnh không chỉ có 1 dự án ảo như thế này mà còn rất nhiều những dự án khác cũng đang được công ty môi giới  BĐS lập nên như tại tờ bản đồ số 27 thửa số 13 có diện tích 6081,8m2 là đất trồng cây lâu năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và đang được các công ty môi giới vẽ sơ đồ quy hoạch, đóng dấu đỏ chói của công ty TNHH đo đạc xây dựng thương mại Hà Nam Thành. Và khi nhìn vào sơ đồ quy hoạch tự phong này nếu là công nhân, người lao động nghèo ai có thể phân biệt được nó chỉ là dự án ảo được thiết kế trên phần đất không được phép xây dựng?Một dự án khác cũng đang được công ty môi giới  BĐS lập nên trên đất trồng cây lâu năm  (Ảnh: HĐ)

Có một mẫu số chung cho nhưng dự án ảo mà các công ty môi giới bất động sản thường có trụ sở ở Trảng Bom, Đồng Nai nhắm tới đó là họ tập trung vào tầng lớp công nhân, lao động nghèo với những lời quảng cáo đường mật, bao xây dựng. Cho nên dù biết là đất nông nghiệp, chung sổ nhưng nhiều người vẫn nhắm mắt mua vì “đã được đảm bảo là bao xây dựng, bao tách sổ”…

Vậy vì sao những công ty môi giới này có thể dễ dàng thu gom hàng ngàn m2 đất nông nghiệp, sau đó lách luật tách thành những thửa có diện tích 500 –1000m2 thần tốc chỉ trong 1 ngày…? Câu hỏi này chúng tôi xin dành cho cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai.

TH&CL sẽ tiếp tục thông tin!

Hải Đăng